Почему в российских регионах резко начал расти рынок индивидуального хранения?

Как регионы догоняют столицы по спросу на self‑storage

Бум сегмента складов индивидуального хранения в столицах начался в 2023‑2024 году. В Москве общая площадь self‑storage превысила 240 тыс. м². В Санкт‑Петербурге тогда работал 31 склад с общей площадью около 58 тыс. м². И уже в 2025 году в северной столице спрос превысил предложение на 70%, а заполняемость складов у разных операторов составил 85‑100%.

Сегодня рынок в столицах продолжает развиваться в столицах, хотя он уже достаточно заполнен, сформирован, на нем высокая конкуренция. Тогда как в регионах он только начинает формироваться, поэтому столичные операторы устремились именно туда, причем не только в города‑миллионники — Казань, Екатеринбург, Новосибирск, но и в Чечню, Ингушетию, Дагестан, Крым. Регионы стали новым центром роста self‑storage. Заполняемость складов в них начала стремительно расти и уже достигла 70‑75%. У этого тренда есть несколько причин.

Первый драйвер — рост e‑commerce

Например, на Чукотке на e‑commerce уже приходится 34,5% всей розницы, в Карачаево‑Черкесии, Мурманской и Калужской областях, а также Республике Алтай — 27–28%, в Ненецком автономном округе — около 25%, в Ямало‑Ненецком автономном округе и Карелии — более 24%.

В Чечне и Ингушетии рынок вырос более чем вдвое, в Дагестане и Крыму — более чем на 90%, в Севастополе, Ненецком автономном округе, Калининградской и Курской областях — почти на 50% и выше. На этом фоне доля столиц в структуре рынка постепенно снижается: по итогам 2025 года Москва формирует 16,5% онлайн‑продаж против 17,3% годом ранее, Санкт‑Петербург — 6,2%.

Спрос на self‑storage в регионах растет как со стороны покупателей, которые нуждаются в дополнительном пространстве для хранения, так и со стороны селлеров, ищущих доступные складские решения. Это сформировало второй фактор роста складского хранения в регионах.

Второй драйвер — развитие микро‑предпринимательства

Спрос на хранение товаров начал расти с увеличением числа индивидуальных предпринимателей (селлеров), торгующих на маркетплейсах. Региональные производители, малый бизнес получили через маркетплейсы доступ к огромной аудитории, выходящий далеко за пределы местных жителей.

У них возникла необходимость в складских помещениях на более выгодных условиях, чем услуга хранения от маркетплейсов или дорогостоящая аренда склада В или С‑класса для микробизнеса.

У нас, например, доля ИП и юрлиц‑арендаторов составляет четверть от всех арендаторов, потому что self‑storage с боксами от 2 до 10 м² и помесячной оплатой обходятся селлерам гораздо дешевле.

Третий драйвер — доступность площадей

В Москве дефицит коммерческих площадей и высокая арендная плата создают барьеры. В регионах после ухода западных брендов и стремительного роста электронной коммерции пустуют многие торговые площади и помещения, которые можно использовать под self‑storage с минимальными инвестициями.

Арендная ставка за пределами столичных областей в 2‑3 раза ниже московской — операторы могут гораздо быстрее выйти на окупаемость. Покупка кладовки в ЖК в Москве стоит в среднем 1,2 млн рублей. И эта цифра растет ежегодно: только за последний год кладовые подорожали более чем на 20%.

По нашим подсчетам, в регионах такую же кладовку можно купить за 300‑600 тысяч рублей. Аренда бокса в self‑storage по России обходится в среднем в 2,7 тысячи рублей в месяц. За год — около 32 тысяч рублей. Арендовать склад можно на месяц, сезон, год. С учетом текущей заполняемости складов 70‑75%, окупаемость достигается за 3‑5 лет.

Какие регионы лидируют на рынке self‑storage

Воронеж. Один из самых быстрорастущих логистических центров. По итогам 2025 года именно Воронеж стал лидером среди регионов по вводу складской недвижимости — здесь было построено около 219 тыс. кв. м новых площадей.

Ростов‑на‑Дону. Крупный южный хаб стабильно входит в число лидеров по развитию складской инфраструктуры. Город занимает одно из первых мест по вводу логистических объектов вслед за Воронежем. Рост e‑commerce и транзитное положение усиливают спрос на складские решения, включая компактные форматы.

Самара. Еще один город‑лидер по вводу складских площадей в 2025 году. Развитая промышленная база и активное присутствие маркетплейсов формируют устойчивый спрос на хранение как со стороны бизнеса, так и частных пользователей.

Челябинская область. За 2023–2025 год рынок онлайн‑торговли в регионе вырос в 13,6 раза. Это повлекло за собой спрос на склады, включая малые форматы хранения.

Республика Саха (Якутия). Е‑commerce в регионе вырос в 12,3 раза за последние два года. При слабой офлайн‑инфраструктуре именно онлайн‑торговля формирует спрос на логистику и хранение в регионе.

Республика Татарстан. Один из наиболее развитых региональных рынков с точки зрения экономики и логистики. Объем интернет‑торговли здесь вырос в 7,8 раза, что сделало регион ключевым драйвером e‑commerce за пределами столиц. Казань и агломерация стремительно концентрируют складскую инфраструктуру.

Красноярский край. Регион с заметным ростом онлайн‑заказов. Удаленность и масштаб территории усиливают спрос на распределенные складские решения, включая self‑storage.

Чего ждут пользователи в регионах от операторов self‑storage в 2026 году?

1. Цифровые решения. Например, чтобы аренду self‑storage можно было оформить онлайн, получить доступ к боксу через мобильное приложение, оплатить по подписке.
2. Высокие стандарты. Селлеры ценят видеонаблюдение, качественную вентиляцию, оптимальный температурный режим для товаров.
3. Интеграция с маркетплейсами. Когда товары с маркетплейса доставляются напрямую в арендованный бокс self‑storage, это удобно селлерам, которые используют бокс как мини‑склад, покупателям, хранящим сезонные товары.

Будущее региональных self‑storage

Сейчас в регионах работают преимущественно локальные операторы. Но уже началась экспансия сетевых игроков из Москвы и Санкт‑Петербурга. Мы считаем, что к концу 2026 года на рынок выйдут федеральные сети с присутствием в 5‑10 городах. Появятся новые форматы:

1. Self‑storage в спальных районах — боксы в жилых комплексах, доступные жителям 24/7.
2. Гибридные решения — сочетание self‑storage с коворкингами, шоурумами для селлеров.
3. Автоматизированные склады — без персонала, с доступом по QR‑коду через приложение.

Пока многие жители регионов просто не знают о существовании self‑storage как услуги. По мере роста рекламы и сарафанного радио спрос будет расти. На наш взгляд, в ближайшие 2‑3 года региональный рынок может сравняться со столичным по объему.

Подведем итоги

Рост self‑storage в российских регионах — закономерный результат сочетания трех трендов, набравших обороты на рынке:

1. Цифровизация потребления и рост онлайн‑торговли — маркетплейсы пришли в регионы и изменили покупательское поведение, создав дефицит пространства у пользователей;
2. Рост микро‑предпринимательства — тысячам региональных селлеров нужны эффективные складские решения;
3. Доступность площадей — низкая конкуренция в регионах создает возможности для операторов.

Мы считаем, что в 2026 году self‑storage в регионах станет привычным сервисом и частью городской инфраструктуры таким же, как ПВЗ маркетплейсов, которые еще 5 лет назад казались чем‑то необычным. У операторов пока еще есть все возможности — спрос на региональных рынках стремительно растет.