Почему в Москве перестали строить офисы класса B и когда они вернутся на рынок

Один из результатов офисного бума последних лет — практически полный отказ девелоперов от проектов класса В. На пике, в 2015 году, их доля в вводе достигала 70%, а к 2030‑му она может снизиться до нуля. Между тем необходимость в более доступных офисах не исчезла и даже выросла. Почему девелоперы взяли паузу в строительстве бизнес‑центров класса B, когда такие объекты вернут свою инвестиционную привлекательность и снова появятся на рынке?

Смена приоритетов

Такой перестановке предшествовала глубокая трансформация рынка коммерческой недвижимости. Исторически он двигался по западной модели — арендной. Офисы строили в основном для перепродажи институциональному инвестору, который затем их сдавал. Однако в текущих экономических реалиях в России практически не осталось системных игроков, готовых приобретать арендные бизнес‑центры.

Рынок переориентировался на продажу — так реализуется три четверти строящихся офисов. Основными покупателями теперь выступают конечные пользователи, а доля инвесторов снизилась в два раза — с 80% в начале 2020‑х до 40%. Компании требовательнее подходят к выбору рабочих пространств: им важно наличие инфраструктуры, качество отделки и инженерных решений. Спрос смещается к проектам с сильной сервисной функцией. При этом предложение на рынке в целом ограничено: вакантность в 2025 году опустилась до рекордно низких 4,5–5%, что говорит о реальной нехватке качественных помещений.

В таких условиях, конечно, выгоднее строить объекты высокого класса: этот продукт престижнее, цены в сегменте выше и есть спрос. Но это скорее нынешняя тенденция, которая, вероятнее всего, сохранится ещё на ближайшие три‑пять лет.

Финансирование, спрос и возврат к аренде

Что должно измениться, чтобы на рынке появились новые проекты класса B? C точки зрения конечных пользователей и инвесторов вопрос отнюдь не праздный, особенно когда средневзвешенная цена продажи офисов сегментов прайм и А приближается к 600 тыс. руб. за кв. м, а общий дефицит качественных помещений начинает дифференцироваться. После рекордно низких значений в целом по рынку доля свободных площадей класса В осталась на уровне около 3%, а в категориях А и прайм — уже 8%.

Чтобы девелоперы возводили как можно больше офисов сегмента B, должны быть решены три вопроса.

Первый — с финансированием. Сейчас его стоимость достаточно высока — это стоп‑фактор для строительства помещений класса В, где снижение издержек более чувствительно, чем в премиум‑группе. Выход — ожидать снижения ставок кредитования, искать дополнительные возможности за счёт льготных программ.

Второй момент — спрос. Это, пожалуй, главный двигатель. Пока что основное количество офисов строят в сложившихся бизнес‑районах. В уже развитых деловых локациях преобладает запрос на высококачественные рабочие пространства, поэтому там реализация проектов класса B, вероятно, будет сопряжена с рисками.

Совсем другая история — новые кластеры далеко за пределами ТТК и промышленные зоны. В Москве благодаря программам комплексного развития территорий (КРТ) и создания мест приложения труда (МПТ) идет активная децентрализация бизнес‑территорий. Однако возникает парадокс: девелоперы упорно присваивают класс А даже проектам на окраинах. Это оправдано в перспективных местах с хорошей транспортной доступностью. Особенно здесь выделяется западное направление. Например, в 2026 году MR Office вывела на рынок два новых бизнес‑центра — CITYZEN в районе Покровское‑Стрешнево и SET в Очакове‑Матвеевском. Первый — будет иметь собственный вход на станцию «Тушинская», второй — разместится прямо напротив метро «Верейская», что обеспечит высокую привлекательность. И весьма спорно, если комплексы номинального класса А располагаются на приличном расстоянии от подземки, вдали от ключевых магистралей и на совсем непопулярных направлениях, например вдоль шоссе Энтузиастов на юго‑востоке Москвы, в бывших и нынешних промзонах, где находится большое количество низкобюджетных объектов (реконструированные или вообще советские здания, приспособленные под бизнес‑центры).

Наконец, интерес и потребителей, и девелоперов к офисам класса B подтолкнет постепенное возвращение к арендной модели. Так или иначе это основное направление развития рынка коммерческой недвижимости, и более доступные бизнес‑центры всегда были его неотъемлемой частью, позволяющей удовлетворить потребности клиентов в разном ценовом диапазоне.

Рецепт успешного проекта

Важно подчеркнуть: класс B не подразумевает ущерб качеству. Скорее это бюджетный вариант с максимальным сохранением комфортных условий. Тем более чтосами офисные комплексы за последние 20 лет сильно эволюционировали в техническом плане — сегодня в тонкостях различий между сегментами сможет разобраться только специалист. А с точки зрения резидентов они очень похожи — в архитектуре, инженерном оснащении, инфраструктуре и общем уровне комфорта.

В то же время для девелоперов различия носят максимально принципиальный характер, поскольку в классе B контроль себестоимости во многом определяет успешность проекта. Ключевыми параметрами становятся цена входа на участок, плата за ВРИ, стоимость подключения к коммуникациям. Здание не должно быть огромным. Таким образом, если ТЭПы, полученные девелопером, достаточно большие, нужно реализовывать проект в несколько очередей. Хорошие примеры таких объектов есть в Москве — среди них «Савеловский Сити» от MR. Экономически он был очень эффективным, популярным. Там и сейчас нулевая вакантность и бурлит жизнь, при этом здания достаточно простые, по сегодняшним меркам даже слишком.

Не менее важны инженерные решения, применяемые в проектах. Сами корпуса в идеале должны быть не выше 20 этажей, чтобы можно было ограничиться одной лифтовой группой. Дополнительная — серьезно увеличивает себестоимость строительства и реализации объекта. Также можно локализовать кондиционирование и вентиляцию воздуха. Например, применять не централизованную систему, а более простые аналоги. Строить не три, а, скажем, один подземный уровень паркинга или вообще с наземной этажеркой.

Кроме того, существенное значение имеет высота потолков. В зданиях классе B они ниже на несколько десятков сантиметров, чем в сегменте A. Однако это экономия и по фасадам, и по бетону. А вот отделочные материалы, наверное, в меньшей степени влияют на общую стоимость всего бизнес‑центра.

Кроме того, размер лотов нужно выстраивать именно с учетом локального спроса. В проекте необходимо создавать комбинации из небольших помещений 70–100 кв. м, блоков средних параметров в 400–500 кв. м и, конечно, этажей, потому что даже в промышленных зонах есть крупные компании, которым не нужен пафосный офис, но при этом занимаемая площадь может доходить и до 1,5 тыс. кв. м. В таких компоновках категория B может быть востребована.

Как действовать сейчас

Компании, которые планируют покупку или аренду офиса, сегодня должны учитывать, что предложение качественных помещений среднего ценового сегмента в ближайшие годы останется ограниченным. Если переезд или расширение бизнеса стоит в планах, а финансовые возможности ограничены, поиск подходящего объекта лучше начинать заранее, не рассчитывая на появление большого количества новых проектов. Также не стоит оттягивать решение и ждать подходящей «точки входа». Ограниченное предложение будет поддерживать высокие цены как на покупку, так и на аренду современных офисов.

При этом стоит обратить внимание на формирующиеся деловые районы Москвы. Логика развития города показывает, что именно за пределами традиционных бизнес‑локаций будет появляться больше современных офисов с оптимальным соотношением цены и качества. Вместе с тем, выбирая объект, важно оценивать не столько его формальный класс, сколько реальные характеристики. Сегодня различия между офисами классов А и B с точки зрения комфорта пользователей значительно сократились, поэтому большее значение имеют транспортная доступность, инженерные решения, инфраструктура и эффективность планировок.