Бизнес‑план гостиницы
Гостиничная сфера в России становится более конкурентной, но это компенсирует развивающийся внутренний туризм. В 2025 году в России ввели в оборот 7 200 номеров — рекорд за 10 лет.
Мы составили бизнес‑план и просчитали финансовую модель небольшого трехзвездочного отеля на 15 номеров. В тексте сконцентрировались на цифрах: посчитали расходы на открытие, работу, налоги и рассчитали возможную прибыль.
Расходы оценивали для Сочи и указали также несколько ключевых цифр для Москвы. В других городах затраты могут отличаться. В конце статьи оставили шаблон финмодели, в котором можно скорректировать все цифры под условия своего города и масштабы бизнеса.
Бизнес‑процессы гостиницы
Вот как может быть устроена работа в отеле:
- Прием гостей на стойке регистрации. На месте всегда должен быть один администратор. За прием гостей отвечает старший администратор, который работает стандартную пятидневку. Он контролирует работу горничных и отвечает за текущую работу отеля. Еще нужны два дополнительных администратора, которые заберут себе ночные смены и выходные.
- Закупка расходных материалов: средств для уборки, шампуней, гелей для душа, туалетной бумаги и так далее.
- Уборка номеров. Горничные убирают номер от пыли и мусора, меняют постельное белье и пополняют средства гигиены в ванной. В высокий сезон достаточно трех горничных. В низкий сезон при низкой заполняемости номеров хватит двух горничных, которые работают с 10 утра до 5—6 вечера. В течение всего года при нехватке персонала можно взять горничных на аутсорс в клининговой компании.
- Уборка территории отеля. Обычно она нужна раз в день, это можно поручить горничным.
- Охрана. Нужны три сотрудника с графиком сутки через двое, чтобы в отеле дежурил всегда один охранник.
- Текущий ремонт. Отелю нужен хаусмен, который сможет провести мелкий ремонт помещений, оборудования и вызвать профильного мастера для крупного ремонта. Еще хаусмен переставляет столы и стулья, уносит белье и ковры в прачечную.
- Стирка белья в прачечной. Чтобы не оборудовать свою прачечную, можно отдавать белье в любую общественную. Делать это нужно каждый день.
Отель может обустроить свою кухню, чтобы готовить завтраки, обеды и ужины. Однако для небольшой гостиницы это необязательно.
«Чаще всего ресторан в отеле не очень прибыльный. Удачно, если он вообще работает в плюс.
У нас есть контракты с Вкусвиллом и другими компаниями — они приносят свежие завтраки и обеды для клиентов. За счет этого мы можем не делать кухню и не содержать поваров и официантов.
Еще можно договориться с ближайшими ресторанами и включить завтрак в стоимость номера».
Богдан Ковеза
Коммерческий директор сети отелей NorkeЛучше, если завтрак в кафе от отеля будет чуть дешевле, чем если клиент сам придет в заведение и возьмет те же блюда.
В отеле нужно сделать три‑четыре категории номеров, например: одноместный, двухместный, комфорт и бизнес. У каждого вида должны быть свои особенности и преимущества.
«Даже в самом небольшом отеле должны быть несколько категорий номеров. Если вы поставите на полку три одинаковых продукта, покупатели не будут брать ни одного. А если поставите три варианта одного продукта в разных ценовых категориях, спрос на все вырастет».
Богдан Ковеза
Коммерческий директор сети отелей Norke
- Атака на склады Wildberries: что важно знать продавцам
- Отмена штрафов за несдачу «нулевых» деклараций действует задним числом
- Самозанятые не хотят становиться ИП даже при превышении годового лимита
- Бизнес начал массово распродавать АЗС на фоне проблем с топливом
- Россияне реже покупают музыкальные инструменты, но больше тратят на концерты
- Ozon с 31 июля повышает комиссии для продаж на FBO
Производственный план: расходы на открытие
Чтобы открыть отель, нужно примерно 10 645 000 ₽ на оборудование и ремонт. Также придется вложить 760 000 ₽ на текущие расходы в первый месяц работы. Инвестиции в открытие отеля будут 11 405 000 ₽.
Остальное — запас денег, а не расход. В первые месяцы продажи могут быть ниже запланированных — доходов может не хватить на то, чтобы покрыть все расходы. Поэтому стоит сделать запас денег на зарплаты, аренду и другие обязательные платежи — 4 000 000 ₽. Также нужно внести страховочный платеж арендодателю — еще 800 000 ₽.
В сумме нужно 16 205 000 ₽. Ниже мы детально объясним, из чего складывается каждая сумма.
Аренда и ремонт помещения. Для начала стоит найти помещение для будущего отеля. Стоимость аренды будет зависеть от размера помещения, его расположения и изначального состояния.
«Стоит открывать отель минимум на 15 номеров. Если номеров будет меньше, скорее всего, бизнес не будет рентабельным.
Но быстрее всего вложения окупятся, если открыть отель на 100 номеров в хорошей локации в центре города».
Богдан Ковеза
Коммерческий директор сети отелей NorkeМинимальную площадь под отель считают как количество номеров, умноженное на 30. Соответственно, помещение под отель на 15 номеров должно быть около 450 м².
«Ключевые факторы выбора помещения для аренды — цена за квадратный метр в год и количество возможных номеров. Нужно постараться договориться об арендных каникулах на время, пока в помещении идет ремонт.
Ставка аренды обычно растет со временем — часто это прописывают в договоре. Но можно постараться условиться, чтобы изменение не включали в договор или минимизировали рост ставки. Обычно у отелей отложенная инфляция на полгода: после роста расходов стоимость заселения повышают не сразу. Поэтому рост выручки от продажи номеров не покрывает индексацию аренды.
Надо очень серьезно подходить к локации, сезонности и ставке аренды. Если ошибетесь — банкрот».
Богдан Ковеза
Коммерческий директор сети отелей NorkeВ нашем примере аренда будет 800 000 ₽. Обычно арендодатель берет плату за 1—3 месяца вперед, иногда могут дополнительно попросить внести страховой платеж. В нашем примере арендодатель согласится на один платеж за первый месяц плюс один месяц вперед. Это значит, что до открытия бизнеса, как правило, нужно внести платеж за два месяца — в сумме 1 600 000 ₽.
«В Москве ремонт помещения обойдется от 200 000 до 400 000 ₽ за квадратный метр.
Дороговизна ремонта будет зависеть от звездности отеля и концепции собственника. Если вокруг много пятизвездочных отелей, то стремиться в люкс‑сегмент с дорогим ремонтом нет смысла. Аналогично нет смысла соревноваться по минимальной цене в районе, где много дешевых отелей».
Богдан Ковеза
Коммерческий директор сети отелей Norke«Ремонт отеля в Сочи может стоить около 5 000 000 ₽. Расходы будут отличаться в зависимости от состояния помещения, материалов и звездности отеля.
Затраты на аренду в этом же городе обойдутся примерно в 700 000 ₽. Обычно арендодатели берут от 1 500 до 2 700 ₽ за м² в зависимости от местоположения и инфраструктуры».
Ольга Робежко
Финансовый директор Нескучных финансовВ нашем примере отель стремится потратить минимальные деньги на ремонт — 5 000 000 ₽ за ремонт 450 м² площади.
Оборудование в номерах. В каждый номер нужно купить кондиционер, кровать, матрас, шкаф, вешалки, тумбочки, телевизор, комплекты постельного белья и полотенца и установить замок, освещение, унитаз, раковину, душевую кабину. Все это можно купить за 300 000 ₽, еще 40 000 ₽ стоит заложить на установку кондиционера, унитаза, раковины и душевой кабины. В сумме — 340 000 ₽. Соответственно, на 15 номеров уйдет 5 100 000 ₽.
«На один номер нужно четыре комплекта белья. Его нужно менять, когда ткань начинает изнашиваться.
Сильнее всего на износ белья влияет прачечная. Мы поменяли много прачечных, прежде чем нашли те, где с бельем обращаются аккуратно. Если прачечная хорошая, белье может служить пару лет. Если плохая — несколько месяцев».
Богдан Ковеза
Коммерческий директор сети отелей NorkeФорма и инвентарь горничных. У каждой горничной должна быть тележка для уборки. Плюс тележку нужно оснастить шваброй, тряпками, перчатками и моющими средствами.
Стоит купить горничным рабочую форму — по два комплекта на человека. На трех горничных — шесть комплектов. Один комплект обойдется в 5 000 ₽, значит, шесть — в 30 000 ₽.
Зона ресепшен. Это визитная карточка отеля и первое, что видит человек при заселении. Обычно отели стремятся сделать зону ресепшен красивой и эстетичной, чтобы первое впечатление гостя было приятным. Однако стойка ресепшен — необязательный атрибут для гостиницы.
«При проектировании мы минимизируем зону ресепшен и количество администраторов, но увеличиваем зону лобби и количество номеров. Это увеличивает эффективность использования квадратного метра коммерческой недвижимости как для гостей, так и для бизнеса.
Еще мы развиваем систему бесконтактного заселения, где гости получают доступ к номеру через приложение или личный кабинет. При этом часть сотрудников работает в отеле, а часть — удаленно. Такая стратегия увеличивает прибыль отельера».
Богдан Ковеза
Коммерческий директор сети отелей NorkeКомпьютер. Мощный отелю не нужен — достаточно простого подержанного компьютера. Его можно купить за 50 000 ₽.
Разработка сайта. Отелю нужен сайт, на котором пользователь сможет посмотреть фотографии и забронировать нужный номер. Разработка сайта с нуля стоит недешево.
Прогноз выручки отеля
В гостиничном бизнесе выручка сильно зависит от сезона. В туристических местах и на курортах большая часть клиентов приезжает летом. А на горнолыжных курортах — зимой.
«Отельный бизнес очень сезонный. Если открыться в январе, можно сразу закрываться — клиентов не будет. А если в апреле, то в мае уже можно работать с 80% загрузки номеров.
Например, в Петербурге сезон с мая по сентябрь. Остальную часть года заполняемость будет не выше 20%. В курортных городах на зиму отели часто закрывают.
Самое важное в отельном бизнесе — уметь работать в низкие сезоны. Универсального рецепта, как это делать, нет. Кому‑то стоит уходить в корпоративный сегмент — договариваться на индивидуальные программы с бизнесом, который часто отправляет сотрудников в командировки. Другой способ — делать ставку на долгосрочную аренду».
Богдан Ковеза
Коммерческий директор сети отелей NorkeДля расчета выручки и остальных показателей мы составили финмодель — ссылку на нее дадим ниже. В финмодели мы предположили, что у отеля будет стандартная сезонность с высокой заполняемостью летом — на 80—100% — и низкими продажами зимой — 20—30% от максимально возможных.
В нашем примере отель открывается в марте, чтобы к началу сезона в апреле отстроить рабочие процессы.
В тексте рассмотрим все доходы и расходы первого прибыльного месяца — апреля. Так нам будет проще показать принцип расчетов, который мы используем во всей финмодели.
Число продаж и средняя цена номера. Для удобства будем считать проданные номера в рум‑найтах. Один рум‑найт — это один проданный номер на одну ночь.
Обычно для увеличения выручки в высокий сезон цены заметно повышают. В курортных городах летом номера в отелях у моря могут быть в разы дороже, чем зимой.
В отеле из нашего примера 15 номеров — это 15 возможных рум‑найтов в день и примерно 450 в месяц.
Апрель — первый месяц высокого сезона. Мы предположили, что заполненность отеля в апреле будет 60% — это 270 рум‑найтов.
В апреле мы приняли среднюю стоимость номера за 8 000 ₽. Например, номера категории эконом могут стоить 5 000 ₽, а бизнес — 11 000 ₽. В низкий сезон средняя стоимость номера будет ниже — 5 000 ₽.
«Город сильно влияет на сезонность. В Москве довольно стабильная и ровная сезонность: в течение года спрос отличается примерно на 20%. А некоторые курортные отели закрываются на зимний период, потому что работать невыгодно».
Богдан Ковеза
Коммерческий директор сети отелей NorkeРасчет выручки. Выручка от сдачи номеров — 270 × 8 000 = 2 160 000 ₽.
«Важная статья доходов — дополнительные услуги. Классические — аренда халатов, тапочки, мини‑бар, трансфер. Можно договориться с экскурсионными компаниями, что вы будете получать часть денег, которые ваши клиенты тратят на экскурсии.
В городском отеле допуслуги могут приносить 20% выручки. В загородных отелях — до 50%».
Богдан Ковеза
Коммерческий директор сети отелей NorkeВ нашем примере дополнительные услуги будут приносить 20% выручки. Если 2 160 000 ₽ — это 80% выручки, то остальные 20% — 540 000 ₽. Общая выручка отеля за апрель — 2 700 000 ₽.
Организационный план: ежемесячные расходы
В тексте мы разделим расходы на три категории: переменные, постоянные и косвенные. Постоянные и переменные будут связаны с работой отеля напрямую, а косвенные будут касаться управления бизнесом в целом.
В этой статье мы делаем расчеты для ИП на УСН «Доходы минус расходы». Однако этот налоговый режим может не подойти вашему бизнесу. Вот подборка статей о том, как выбрать организационно‑правовую форму и систему налогообложения:
Переменные расходы — затраты, которые увеличиваются вместе с ростом продаж.
Переменные расходы составляют небольшую долю от затрат отеля. Из‑за этого с ростом выручки отель получает существенную прибавку к прибыли.
Сотрудникам, которые работают с гостями, обычно назначают KPI — показатели эффективности работы, от которых зависит зарплата. Как установить KPI, написали в отдельной статье.
«У всех работников есть KPI, но премия за него небольшая — примерно 10% от зарплаты. Часто администратор получает вознаграждение за апсейл — повышение класса номера при заселении. У горничных — небольшой бонус, если все номера убраны без жалоб».
Богдан Ковеза
Коммерческий директор сети отелей NorkeВ нашем примере 20% бронирований будут приносить туроператоры за комиссию 18%. Это хороший показатель для стабильно работающего отеля. На старте работы турагенты могут приносить больше бронирований, но нужно стараться этого избегать.
«Важно привлекать большую часть гостей через свои каналы продаж: через сайт, социальные сети и стойку регистрации, так как туроператоры и другие агенты забирают до 20% от выручки. Можно платить администраторам процент от выручки от стойки и через звонки гостей — так у них будет больше мотивации добиться бронирования и оплаты допуслуг».
Ольга Робежко
Финансовый директор Нескучных финансовПостоянные расходы — затраты, которые не зависят от объема продаж, тратить эти деньги придется при любом числе клиентов.
Напомним, в разделе с расчетами разовых расходов на открытие мы определили, что аренда помещения обойдется в 800 000 ₽.
Важный расход — коммунальные платежи. Эксперты Т‑Бизнес секретов соглашаются, что в отелях люди обычно вообще не экономят воду и электричество. В разные сезоны коммунальные расходы меняются примерно на 20%. Летом больше гостей, которые тратят воду и электричество. Зимой клиентов меньше, но это компенсируется высокими расходами на отопление. Для упрощения можем записать этот расход в постоянные.
«Фонд оплаты труда — главная статья расходов отеля.
Можно сократить расходы на зарплаты, если автоматизировать часть бизнеса. Например, мы развиваем систему бесконтактного заселения. Она помогает работать с минимальным количеством сотрудников и уменьшить расходы на зарплаты».
Богдан Ковеза
Коммерческий директор сети отелей NorkeМалый и средний бизнес может использовать льготу на уплату страховых взносов. На зарплату в пределах 1,5 федерального МРОТ малый бизнес уплачивает взносы по стандартному тарифу 30%. А с суммы превышения зарплаты над 1,5 МРОТ — 15%. В финмодели мы не учитываем эту льготу и считаем взносы по стандартному тарифу 30% плюс 0,2% — на травматизм.
Косвенные расходы гостиницы. Они не связаны с работой напрямую, а идут на обслуживание бизнеса в целом. Полезно отделять эти расходы от постоянных и переменных, чтобы было удобнее считать эффективность сдачи номеров и продаж допуслуг.
Например, аренду отеля включают в постоянные расходы, а аренду офиса — в косвенные: помещение гостиницы «участвует» в непосредственной работе, а офис нужен только для управления бизнесом. Еще в косвенные расходы включают обслуживание расчетного счета, зарплату бухгалтера, затраты на рекламу.
Отелю нужна специальная CRM‑система учета забронированных и доступных комнат. В индустрии используют PMS, от английского property management system — система управления собственностью. Система помогает в управлении бронированиями, обслуживании клиентов, учете комнат, отслеживании тарифов, обработке платежей и выставлении счетов. Доступ обойдется в 10 000—30 000 ₽ в месяц.
Если у бизнеса есть сотрудники, лучше работать с бухгалтером, чтобы избежать проблем с налоговой: отчетность по сотрудникам довольно сложная и объемная. Бухгалтера можно не нанимать в штат, а работать с ним на аутсорсе. Найти бухгалтера для отеля можно за 30 000 ₽.
Гостинице стоит заниматься брендингом, то есть стремиться, чтобы потенциальные клиенты выделяли этот отель среди других и запоминали его. Для этого нужно покупать рекламу и печатать брошюры — они будут на ресепшене и в номерах.
«На первый год траты на маркетинг могут быть относительно высокими — до 50 000 ₽ в месяц. Со второго года работы нужно стремиться сократить расходы на рекламу до 20 000 ₽ в месяц и больше уходить в прибыль».
Богдан Ковеза
Коммерческий директор сети отелей NorkeВ финансовом учете отдельно выделяют расходы ниже операционной прибыли — EBITDA. Это прибыль бизнеса до уплаты налога с дохода, процентов по кредитам и амортизации — про них мы расскажем дальше. Эту часть затрат называют расходами ниже EBITDA, потому что в классической финмодели эти расходы считают после расчета операционной прибыли.
В России действует туристический налог — 1% от стоимости проживания в отелях и гостиницах, но не меньше 100 ₽ в сутки.
Налог действует в том числе и в Сочи. В отеле из примера нет номеров дороже 10 000 ₽ в сутки, поэтому придется платить налог 100 ₽ за каждый рум‑найт.
Гостиница из нашего примера получает больше 20 млн рублей выручки в год, поэтому становится плательщиком НДС. Но до 2030 года действует льгота: работа гостиниц облагается НДС по ставке 0%. Поэтому налог в расчет мы не включаем.
Финансовый план
Составить прогноз развития бизнеса помогает финансовая модель. Это таблица, которая связывает все экономические показатели компании. Обычно финмодель составляют на год вперед, чтобы был ориентир развития. С течением времени прогноз пересматривают, а записанные ранее суммы меняют на реальные.
Часто в гостиничном бизнесе ведут отчетность по системе USALI — единой системе счетов гостиничного хозяйства. Она учитывает специфические показатели, например REVPAR — среднюю выручку отеля за сутки в пересчете на один номер или GOPPar — валовую операционную прибыль в пересчете на один доступный номер в день.
Вместе с экспертами из Нескучных финансов мы составили упрощенный шаблон финмодели отеля. Его можно адаптировать под стандарт USALI.
В таблице — расчеты для отеля из нашего примера. Ее можно использовать как шаблон финмодели для вашего бизнеса.
В нашей финмодели два листа:
- На первом листе, «Финмодель», — план работы отеля на год. В нашем примере отель начинает работу в марте. С апреля по октябрь отель работает с прибылью, а в остальные месяцы — с убытком.
- На втором листе построены графики изменения ключевых показателей бизнеса — выручки, прибыли и других. На этом листе менять ничего не нужно: графики изменятся сами в зависимости от значений на первой странице. Когда вы исправите показатели под условия своего бизнеса, графики помогут увидеть траекторию развития.
Расскажем, какие термины и расчеты мы использовали в финмодели. Первые три — специфические для гостиницы показатели, за которыми следят, когда ведут отчетность по USALI.
Загрузка — OCC. От английского occupancy — показывает долю занятых номеров в течение месяца. Считается как количество проданных рум‑найтов, деленное на общее количество рум‑найтов.
Средняя стоимость номера за ночь — ADR. От английского average daily room rate. Обычно в высокий сезон ценник существенно повышается — особенно в курортных городах.
Доход на номер — RevPAR. От английского revenue per available room. Показывает, сколько денег приносит в среднем каждый номер в отеле. Считается как количество проданных рум‑найтов на количество доступных в течение месяца.
Выручка. В данном случае это все деньги, которые получает бизнес за оказанные услуги. Считают совокупно все доходы без учета расходов.
Точка безубыточности. Это выручка, которую бизнесу нужно заработать, чтобы покрыть все свои расходы на зарплаты, аренду и другие расходы в этом месяце. Другими словами, сколько нужно заработать, чтобы работать с нулевой прибылью.
Чистая прибыль — это доход, который остается после вычета всех расходов из выручки. Прибыль можно снова вложить в бизнес или вывести из него — ИП может просто перевести чистую прибыль на свою карту. Руководитель компании тоже может вывести деньги, но это потребует чуть больше действий.
Маржинальная прибыль. Это выручка, из которой вычли переменные расходы. На основе показателя анализируют переменные затраты — можно ли их как‑то уменьшить.
Рентабельность — отношение прибыли к выручке. Показатель помогает оценить эффективность бизнеса. Для каждого вида прибыли в финмодели есть своя рентабельность. Например, рентабельность чистой прибыли показывает, насколько эффективно работает бизнес — в частности, какую часть выручки руководитель может забирать себе.
Валовая прибыль — выручка, из которой вычли постоянные и переменные расходы. Показатель нужен для оценки того, насколько эффективно бизнес оказывает услуги — без учета косвенных расходов.
Операционная прибыль, EBITDA. Это прибыль бизнеса до уплаты налога на прибыль, процентов по кредитам и амортизации. Другими словами, это чистая прибыль, к которой прибавили сумму расходов, на которые бизнес не может повлиять. На расходы ниже операционной прибыли бизнес не может влиять, поэтому руководитель может почти не думать, как уменьшить эти затраты.
«Важно вести управленческий учет — отслеживать изменения выручки, расходов и рентабельность прибыли. Это поможет понять, насколько эффективно мы сработали в определенном месяце, и сравнивать значения с прошлым периодом.
В отелях мы всегда анализируем доходы и долю расходов по отношению к выручке по всем статьям. Это помогает выявить области, на которые мы можем повлиять для повышения прибыльности отелей.
Например, при высокой загрузке в сезон можем ограничить продажи через агентов, а в низкий, наоборот, предложить более выгодные для них условия».
Ольга Робежко
Финансовый директор Нескучных финансовПеред запуском бизнеса стоит сделать хотя бы двухмесячный запас денег на обязательные платежи, например на выплату фиксированной части зарплаты работникам, аренду, коммунальные платежи и плату по кредиту. Эти деньги пригодятся, если в первые месяцы продажи будут низкими и платить по счетам будет не из чего.
Рассчитать нужную сумму поможет финмодель. Нужно обнулить выручку от сдачи номеров и вложения собственника в первые два месяца — это строки 26 и 101. Затем — посмотреть на значения в строке 13 «Деньги на конец месяца» в апреле. В нашем примере получится чуть меньше 4 000 000 ₽. Значит, чтобы продержаться два месяца при нулевых продажах, нужно сделать запас 4 000 000 ₽.
Отчет о движении денежных средств
В нашем шаблоне после подсчета всех расходов и чистой прибыли идет отчет о движении денежных средств — ДДС. В нем фиксируют реальные движения денег по счетам бизнеса. Отчет помогает руководителю контролировать, где или в какой форме находятся деньги бизнеса.
«Отелю стоит избегать долгих постоплат. Почти со всеми агентами мы договорились, что они переводят нам часть предоплаты клиента. Это дает уверенность в стабильном денежном потоке и уменьшает вероятность кассового разрыва».
Богдан Ковеза
Коммерческий директор сети отелей NorkeВ отчете все поступления и выбытия бизнеса делятся на три категории: финансовая, инвестиционная и операционная деятельность.
Финансовая деятельность. Здесь учитывают вложения собственника, получение кредитов и платежи по ним, а компании записывают также выплаты дивидендов собственникам. В финмодели мы предположили, что собственник не брал кредит. Расходы за пользование чужими деньгами, то есть проценты по кредиту, отразились бы в финмодели в расходах ниже EBITDA. А погашение тела долга попало бы в финансовую деятельность.
Еще в финансовой деятельности учитывают вложения собственника в бизнес — это строка 101. Любому бизнесу не стоит допускать, чтобы показатель в строке 13 «Деньги на конец месяца» был ниже нуля. Если при расчете сумма денег в конце месяца отрицательная, собственнику нужно вложить в кассу или на расчетный счет минимум такую же сумму.
В нашем примере в первый месяц работы собственник вынужден вложить 760 000 ₽. Если вложить меньше, в середине месяца у отеля не будет денег на выплату зарплат или другие обязательные расходы.
Инвестиционная деятельность. В ней отражают вложения бизнеса в основные средства: дорогое оборудование или недвижимость, ценные бумаги. В финмодели в разделе расходов ниже EBITDA считают амортизацию по этим вложениям, то есть постепенно включают, например, стоимость купленного помещения в расходы. Важно не только считать амортизацию, но и откладывать начисленные суммы на отдельный счет, чтобы были деньги на обновление основных средств, когда это потребуется.
Отелю придется начислять большую амортизацию из‑за быстрого износа всего, что есть в номерах. Мы предположили, что срок полезного использования всей мебели и техники в номерах отеля — шесть лет. Благодаря накопленной амортизации спустя шесть лет отель сможет обновить номера.
Если не обновлять оборудование и мебель, со временем отелю придется снижать цены, поскольку гостиница будет выглядеть «уставшей».
Операционная деятельность. В ней считают все, что связано с непосредственной работой бизнеса: поступления за проживание, затраты на закупки и зарплаты. Большую часть операционной деятельности мы уже посчитали в финмодели.
Чтобы получить итог по денежному потоку по операционной деятельности, осталось посчитать только общий размер оборотного капитала. В отеле производственный цикл состоит из закупки и использования чистящих средств и средств личной гигиены в номерах. Среднее время, за которое предмет используют после закупки, будет длиной этого цикла, то есть оборачиваемостью в бизнесе. Мы обозначили этот период как 14 дней.
При расчете оборотного капитала учитывают дебиторскую и кредиторскую задолженности. Дебиторская задолженность — это деньги, которые кто‑то должен вам. Кредиторская — когда вы должны кому‑то. Например, вы закупили партию туалетной бумаги и производитель дал вам отсрочку платежа на одну неделю. У вас возникла кредиторская задолженность перед поставщиком.
В стабильно работающем бизнесе стороны регулярно дают друг другу отсрочку платежа в несколько недель. Однако на старте поставщики вряд ли согласятся на такие условия в работе с новым партнером.
После расчетов в финмодели автоматически сформируется отчет ДДС по трем направлениям деятельности. Здесь всего одна желтая клетка, впишите в нее свободные деньги, которые были у бизнеса в момент начала работы. Например, запас денег на аренду и зарплаты.
В конце таблицы — управленческий баланс. Он собирается автоматически. Баланс показывает общее финансовое положение бизнеса: сколько у него есть денег и где они лежат. Если таблица составлена верно, в строке «Баланс» будут нули.
Расчет срока окупаемости гостиницы
На втором листе финмодели мы сделали приближенный к реальной ситуации расчет доходов и расходов после запуска бизнеса. В нашем примере разовые расходы на мебель, ремонт и оборудование — 10 645 000 ₽.
В первый месяц бизнесу придется инвестировать дополнительные деньги для выплаты зарплаты — 760 000 ₽. В сумме расходы на запуск бизнеса — 11 405 000 ₽. В расходах на открытие мы не учитываем резерв денег на зарплаты и аренду в первые месяцы, потому что это запас, а не расход: деньги останутся у предпринимателя.
«Стабильно работающий отель в Москве дает возврат 10—15% инвестиций в год. Если открываться самому, с учетом покупки и ремонта обычно вложения в гостиницу окупаются за 10 лет.
Можно открыться с помощью управляющей компании, которая поможет с выбором локации, концепцией и софтом. Еще компания даст своих оптовых поставщиков материалов для ремонта, мебели и оборудования — так на открытии можно сэкономить 12—21%. За счет этого бизнес окупится примерно за семь лет».
Богдан Ковеза
Коммерческий директор сети отелей Norke«Рентабельность отеля в Сочи в среднем — 20—25%, а окупаемость — 3—5 лет. Но на срок возвращения инвестиций влияет много факторов: местоположение, стоимость аренды, качество работы сотрудников и другое».
Ольга Робежко
Финансовый директор Нескучных финансовВ нашем примере за первый год удастся отбить около 2 959 000 ₽ инвестиций.
При таких же продажах в следующие годы вложения окупятся летом пятого года работы.
Сложность гостиничного бизнеса — в больших расходах на зарплаты. Большая часть фонда оплаты труда — постоянные расходы. Если увеличить число номеров с 15 до 30, отелю придется нанять одного администратора, пару горничных и платить вдвое больше коммунальных платежей. Месячные расходы вырастут примерно на полмиллиона, а доходы — на 1,5—3 млн рублей. Бизнес станет заметно более прибыльным. Однако и стартовые вложения в ремонт и оборудование номеров вырастут вдвое.
Каким отелям сейчас проще работать с высокой прибылью? Делитесь мнениями в комментариях.