Может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру и как это сделать
Читатель Алексей спрашивает: «Могу ли я как самозанятый сдавать недвижимость в субаренду?»
👍 Ставьте лайк, если информация актуальна.
Составили чек‑лист в PDF с пошаговым планом действий, как зарегистрироваться в качестве самозанятого.
Какую недвижимость самозанятый может сдавать в аренду и субаренду
Закон разрешает самозанятым сдавать в аренду или субаренду жилые помещения. Но пересдавать помещение можно только с письменного согласия арендатора.
Жилое помещение — то, которое подходит для постоянного проживания людей, например дом, квартира или отдельная комната. А вот склад, офис, машино‑место или земельный участок самозанятые сдавать не могут — это нежилая недвижимость. Для этого нужно зарегистрировать ИП и выбрать другую систему налогообложения.
Посмотреть назначение помещения можно в техническом паспорте здания или в выписке на сайте госуслуг в разделе «Документы» — «Недвижимость».
- Яндекс Маркет снял с себя ответственность за убытки продавцов при атаках БПЛА
- В России запустили флешмоб в поддержку селлеров на фоне атак на склады Wildberries
- Wildberries повысил скидку для заказов по моделям FBS и DBS
- Дума приняла закон о новом порядке использования криптовалют в России
- Мегамаркет приостанавливает работу по модели FBO
- В российском регионе на пять лет запретили продажу вейпов
Как оформить сдачу недвижимости в аренду
Для этого нужно заключить письменный договор с арендатором. В нем нужно прописать:
- полные данные сторон — Ф. И. О., реквизиты паспорта. Важно указать, что вы действуете в статусе самозанятого и применяете НПД;
- детальное описание объекта — адрес, площадь, кадастровый номер;
- срок аренды;
- размер арендной платы и порядок ее внесения;
- перечень имущества, которое остается в квартире;
- как разделены платежи: отдельно за аренду и отдельно за коммунальные услуги. Это важно для уплаты налога;
- порядок передачи и возврата квартиры. Советуем оформить акт приема‑передачи как приложение к договору. В него нужно включить опись имущества — список предметов мебели, декоративных предметов интерьера и бытовой техники, которые есть в квартире, зафиксировать состояние покрытий — пола, стен, потолка.
☝️ Если заключаете договор на срок год и более, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Если срок меньше года — регистрация не требуется.
Как платить налог за аренду
Когда придет платеж по аренде, нужно сформировать чек в приложении «Мой налог» или в приложении Т-Банк и отправить арендатору. Уплатить налог надо до 28‑го числа следующего месяца. Например, выдали чек 10 марта — уплатить налог надо до 28 апреля.
Налоговая ставка зависит от того, кто арендует помещение. Если человек без статуса ИП, налог — 4%, если компания или ИП — 6%.
Что будет, если самозанятый сдает нежилые помещения
Сдавать нежилые помещения — значит вести предпринимательскую деятельность. Если делать это как самозанятый, без регистрации ИП, налоговая через суд может оштрафовать на 500—2 000 ₽.
Еще налоговая доначислит неуплаченные налоги на доход от аренды — от 13 до 22% НДФЛ и НДС по ставке 22/120.
Также могут оштрафовать за неуплату налогов на 20% от суммы недоимки, если сделали это неумышленно. И на 40%, если умышленно. Доказывать умысел будет налоговая.
Василий — самозанятый без статуса ИП — сдавал компании в аренду машино‑место за 10 000 ₽. Через 10 месяцев налоговая узнала об этом. За это время Василий заработал 100 000 ₽ и заплатил 6 000 ₽ НПД. Вот что ему грозит.
13% НДФЛ: 100 000 ₽ × 13% = 13 000 ₽.
НДС по ставке 22/120: 100 000 ₽ × 22/120 = 18 333,3 ₽.
Получается 31 333,3 ₽ налогов, из них нужно вычесть 6 000 ₽ НПД, которые Василий уже уплатил. Итого налогов — 25 333,3 ₽.
Штраф за предпринимательскую деятельность без регистрации — от 500 до 2 000 ₽.
Еще будет штраф за неуплату налогов. Если налоговая докажет, что Василий умышленно не уплатил НДФЛ и НДС, штраф будет: 25 333,3 ₽ × 40% = 10 133,32 ₽.
Итого: 25 333,3 ₽ + 500 ₽ + 10 133,32 ₽ = 35 966,62 ₽.
Если не докажет: 25 333,3 ₽ × 20% = 5 066,66 ₽.
Итого: 25 333,3 ₽ + 500 ₽ + 5 066,66 ₽ = 30 899,96 ₽.
Итого Василий заплатит в бюджет за сдачу нежилого помещения на НПД 30 899,96 ₽, а если налоговая докажет, что он не платил налоги умышленно, то 35 966,62 ₽.
Если бы Василий зарегистрировал ИП и выбрал упрощенную систему налогообложения «Доходы», он уплатил бы фиксированные взносы — в 2026 году это 57 390 ₽. На них можно уменьшить налог на УСН до нуля, и платить его не придется.
Как работать с арендаторами
Главное, что должен делать самозанятый, — выставлять чек через приложение «Мой налог» после каждого получения платежа за аренду и отправлять его арендатору. Как это сделать — подробно рассказали в отдельной статье.
Чек формируют каждый раз при получении оплаты. Если арендатор платит ежемесячно, значит, и чек нужно формировать каждый месяц.
Важно: чек нужно формировать только после фактического получения денег наличными или на карту.
Когда самозанятому лучше зарегистрировать ИП для сдачи недвижимости
Самозанятому надо следить за суммой дохода: он не должен превышать 2,4 млн рублей нарастающим итогом с начала года. Если доход от аренды превысит лимит, надо регистрировать ИП на УСН, АУСН или патенте.
Задайте вопрос про бизнес
Эксперты помогут разобраться в теме. Например, как считать налоги на УСН с 2025 года, отпустить сотрудника в отпуск или выбрать товар для выхода на маркетплейс. Ответим на почту, это бесплатно.
Приходилось ли вам сдавать недвижимость в субаренду?
Добрый день. Можно ли ИП на Патенте (Розничная торговля строительными материалами), уменьшить налог 1% с годового оборота на сумму фиксированных взносов, уплаченных в течении 2023 г. Пример: (1250000 р. сумма патента -300000 р.сумма не облагаемая налогом — сумма фиксированных взносов) х на 1% ?
Владимир, здравствуйте.
Уточним детали и позже вернемся с ответом.
Владимир, мы подготовили статьи о том, как ИП платить страховые взносы и работать на патенте. Вы можете ознакомиться с ними по ссылкам:
1. https://secrets.tbank.ru/voprosy‑otvety/strahovye‑vznosy‑patent/
2. https://secrets.tbank.ru/biznes‑s-nulya/nalogi‑ip‑na‑patente/
Добрый день. Можно ли ИП на Патенте (Розничная торговля строительными материалами), уменьшить налог 1% с годового оборота на сумму фиксированных взносов, уплаченных в течении 2023 г. Пример: (1250000 р. сумма патента -300000 р. — сумма фиксированных взносов) х на 1% ?