Какой налог платить ИП при продаже коммерческой недвижимости?
Читатель спрашивает: «Я индивидуальный предприниматель. Собираюсь продавать помещение, которое использовал под офис. Мне придется заплатить какой‑то налог с продажи коммерческой недвижимости?»
Сохраняйте статью в избранное ⭐, если тема для вас актуальна.
От повышения НДС до новых госпошлин — все изменения в краткой инструкции.
От чего зависит уплата налога
Какой налог нужно платить, зависит от того, использовали ли недвижимость в бизнесе:
- если да, то налог платят в зависимости от системы налогообложения;
- если нет, нужно уплатить НДФЛ.
Разберем каждый случай подробнее.
- Россияне впервые за восемь лет снизили зарплатные ожидания
- Мировой тренд: ИТ‑специалисты теряют интерес к работе из‑за внедрения ИИ
- Бизнес в России перестает удерживать увольняющихся сотрудников
- Дата‑центр Яндекса в Калуге поврежден из‑за атаки БПЛА
- Яндекс Маркет завершил реферальную программу для селлеров
- Сумма штрафов бизнесу за нарушения при найме мигрантов выросла на 22% за год
Если имущество использовали в бизнесе
На то, что ИП использовал имущество для предпринимательской деятельности, могут указывать такие признаки:
- В ЕГРИП у предпринимателя в числе видов деятельности значится покупка и продажа собственного недвижимого имущества — код по ОКВЭД 68.1. Коды ОКВЭД с расшифровкой.
- Предприниматель получал доходы от использования имущества и отражал их в книге учета доходов и расходов, а если ИП работает на патенте — в книге учета доходов. Сколько книг доходов нужно вести на патенте.
- Предприниматель оплачивал коммунальные расходы с расчетного счета и фигурировал в договорах как ИП.
- ИП указывал адрес недвижимости в договорах с контрагентами, в счетах и других документах.
- Имущество проблематично использовать в личных целях. Например, это относится к цеху или магазину.
- Покупатель перевел деньги за недвижимость на расчетный счет ИП.
Вид и порядок расчета налога зависят от системы налогообложения, на которой работает предприниматель.
ИП на УСН «Доходы». Со всей суммы от продажи недвижимости надо уплатить налог по обычной ставке, чаще всего это 6%. Расходы на покупку имущества учитывать нельзя.
ИП на УСН «Доходы минус расходы». Надо включить доходы от продажи недвижимости в общую сумму заработков отчетного квартала.
В расходах по сделке можно учесть только траты на оформление продажи. Например, стоимость услуг нотариуса.
Если ИП продал недвижимость раньше, чем прошло 10 лет с момента покупки, ему придется:
- Исключить расходы на покупку из затрат года, в котором он их учел.
- Начислить амортизацию и включить ее в расходы во всех периодах, в течение которых предприниматель использовал недвижимость. Как рассчитать амортизацию.
- Пересчитать налог за периоды пользования недвижимостью. Если в результате налог увеличился, нужно уплатить недоимку и пени.
- Подать уточненные декларации за все годы использования недвижимости в деятельности по УСН.
С 2026 года ИП на УСН при любом объекте обложения платят НДС, если их доход за 2025 год или с начала текущего превысил 20 млн рублей. Поэтому, если ИП — плательщик НДС продает использовавшуюся в коммерческой деятельности:
- нежилую недвижимость — он должен увеличить цену на НДС. На выбор пониженная ставка, 5 или 7%, либо стандартная — 20% в 2025 году и 22% с 2026 года;
- жилую недвижимость — налог можно не платить, операция освобождена от НДС.
ИП на ОСН. На общей системе налогообложения в расходы включают остаточную стоимость недвижимости. Это первоначальная стоимость имущества за минусом амортизации.
В цену продажи нежилой недвижимости надо включить НДС по ставке 20% в 2025 году и 22% с 2026 года.
ИП на ЕСХН. Предприниматель на едином сельхозналоге уплачивает налог так же, как ИП на упрощенке «Доходы минус расходы». И платит НДС при доходе свыше 60 млн рублей с продажи нежилой недвижимости по стандартной ставке 20% в 2025 году и 22% с 2026 года.
ИП на патенте. Если предприниматель не совмещал патент с упрощенкой, с доходов от продажи недвижимости ему придется уплатить НДФЛ, а если объект нежилой, — еще и НДС. Уменьшить доходы на расходы не получится.
Если ИП совмещал патент с УСН, при продаже имущества ему надо будет уплатить налог по правилам, которые действуют для упрощенки.
В 2025 году, если ИП не учитывал затраты на покупку жилья, он не может уменьшить свой доход при продаже на сумму расходов.
С 2026 года ситуация меняется: если бывший ИП на УСН «Доходы минус расходы» использовал жилье в бизнесе, но не списывал его стоимость в расходы, при продаже он может уменьшить доход на всю сумму затрат на покупку имущества.
Если имущество не использовали в бизнесе
Если предприниматель использовал имущество только в личных целях, надо уплатить НДФЛ как обычный человек. Например, при продаже квартиры, в которой предприниматель жил с семьей, или апартаментов, которые достались в наследство.
В этом случае будут действовать правила для физлиц без статуса ИП. Например, не придется платить налог за имущество, которое было в собственности более пяти лет, а в некоторых случаях и трех лет. Из доходов можно вычесть расходы на покупку объекта.
Ставка НДФЛ зависит от величины прибыли после продажи: 13% для суммы до 2,4 млн рублей и 15% — с превышения.
Если ИП работает на НПД
Предприниматель не платит налог самозанятого — НПД — с продажи недвижимости. И неважно, использовал он ее в бизнесе или нет.
С продажи любой недвижимости ИП на НПД платят НДФЛ: 13% для суммы до 2,4 млн рублей и 15% — с превышения.
Если недвижимость жилая, получится применить вычет при продаже жилья — то есть уменьшить налогооблагаемый доход на сумму расходов. А вот если нежилая и использовалась в бизнесе — применить вычет не получится.
Как считаете, какие сложности могут быть при уплате налогов во время продажи недвижимости?
Евгения, добрый день. НДФЛ нужно будет уплатить, если владели квартирой меньше 5 лет, так недвижимость не единственная (как следует из вопроса). Если владели больше 5 лет, налог платить не нужно.
какой налог с продажи аппартаментов в крыму? я ИП на патенте
.
Здравствуйте!
А если ИП на режиме самозанятости (ИП на НПД), сдаёт квартиру для погашения ипотеки, как в таком случае исчисляются налоги при продаже этой квартиры? Есть ли разница по времени владения (если больше пяти лет, то нужно ли платить налог, если и нужно то какой процент?)