Какой налог платить ИП при продаже недвижимости?
Читатель спрашивает: «Я индивидуальный предприниматель. Собираюсь продавать помещение, которое использовал под офис. Мне придется заплатить какой‑то налог с продажи коммерческой недвижимости?»
Сохраняйте статью в избранное ⭐, если тема для вас актуальна.
От повышения НДС до новых госпошлин — все изменения в краткой инструкции.
От чего зависит уплата налога
Какой налог нужно платить, зависит от того, использовали ли недвижимость в бизнесе:
- если да, то налог платят в зависимости от системы налогообложения;
- если нет, нужно уплатить НДФЛ.
Разберем каждый случай подробнее.
Если имущество использовали в бизнесе
На то, что ИП использовал имущество для предпринимательской деятельности, могут указывать такие признаки:
- В ЕГРИП у предпринимателя в числе видов деятельности значится покупка и продажа собственного недвижимого имущества — код по ОКВЭД 68.1. Коды ОКВЭД с расшифровкой.
- Предприниматель получал доходы от использования имущества и отражал их в книге учета доходов и расходов, а если ИП работает на патенте — в книге учета доходов. Сколько книг доходов нужно вести на патенте.
- Предприниматель оплачивал коммунальные расходы с расчетного счета и фигурировал в договорах как ИП.
- ИП указывал адрес недвижимости в договорах с контрагентами, в счетах и других документах.
- Имущество проблематично использовать в личных целях. Например, это относится к цеху или магазину.
- Покупатель перевел деньги за недвижимость на расчетный счет ИП.
Вид и порядок расчета налога зависят от системы налогообложения, на которой работает предприниматель.
ИП на УСН «Доходы». Со всей суммы от продажи недвижимости надо уплатить налог по обычной ставке, чаще всего это 6%. Расходы на покупку имущества учитывать нельзя.
ИП на УСН «Доходы минус расходы». Надо включить доходы от продажи недвижимости в общую сумму заработков отчетного квартала.
В расходах по сделке можно учесть только траты на оформление продажи. Например, стоимость услуг нотариуса.
Если ИП продал недвижимость раньше, чем прошло 10 лет с момента покупки, ему придется:
- Исключить расходы на покупку из затрат года, в котором он их учел.
- Начислить амортизацию и включить ее в расходы во всех периодах, в течение которых предприниматель использовал недвижимость. Как рассчитать амортизацию.
- Пересчитать налог за периоды пользования недвижимостью. Если в результате налог увеличился, нужно уплатить недоимку и пени.
- Подать уточненные декларации за все годы использования недвижимости в деятельности по УСН.
С 2026 года ИП на УСН при любом объекте обложения платят НДС, если их доход за 2025 год или с начала текущего превысил 20 млн рублей. Поэтому, если ИП — плательщик НДС продает использовавшуюся в коммерческой деятельности:
- нежилую недвижимость — он должен увеличить цену на НДС. На выбор пониженная ставка, 5 или 7%, либо стандартная — 20% в 2025 году и 22% с 2026 года;
- жилую недвижимость — налог можно не платить, операция освобождена от НДС.
ИП на ОСН. На общей системе налогообложения в расходы включают остаточную стоимость недвижимости. Это первоначальная стоимость имущества за минусом амортизации.
В цену продажи нежилой недвижимости надо включить НДС по ставке 20% в 2025 году и 22% с 2026 года.
ИП на ЕСХН. Предприниматель на едином сельхозналоге уплачивает налог так же, как ИП на упрощенке «Доходы минус расходы». И платит НДС при доходе свыше 60 млн рублей с продажи нежилой недвижимости по стандартной ставке 20% в 2025 году и 22% с 2026 года.
ИП на патенте. Если предприниматель не совмещал патент с упрощенкой, с доходов от продажи недвижимости ему придется уплатить НДФЛ, а если объект нежилой, — еще и НДС. Уменьшить доходы на расходы не получится.
Если ИП совмещал патент с УСН, при продаже имущества ему надо будет уплатить налог по правилам, которые действуют для упрощенки.
В 2025 году, если ИП не учитывал затраты на покупку жилья, он не может уменьшить свой доход при продаже на сумму расходов.
С 2026 года ситуация меняется: если бывший ИП на УСН «Доходы минус расходы» использовал жилье в бизнесе, но не списывал его стоимость в расходы, при продаже он может уменьшить доход на всю сумму затрат на покупку имущества.
Если имущество не использовали в бизнесе
Если предприниматель использовал имущество только в личных целях, надо уплатить НДФЛ как обычный человек. Например, при продаже квартиры, в которой предприниматель жил с семьей, или апартаментов, которые достались в наследство.
В этом случае будут действовать правила для физлиц без статуса ИП. Например, не придется платить налог за имущество, которое было в собственности более пяти лет, а в некоторых случаях и трех лет. Из доходов можно вычесть расходы на покупку объекта.
Ставка НДФЛ зависит от величины прибыли после продажи: 13% для суммы до 2,4 млн рублей и 15% — с превышения.
Рассылка: как вести бизнес в России
Пять полезных писем пришлем сразу после подписки. В них — бизнес‑идеи, готовые промпты для нейросетей, советы, как выбрать налоговый режим и получать пассивный доход
Если ИП работает на НПД
Предприниматель не платит налог самозанятого — НПД — с продажи недвижимости. И неважно, использовал он ее в бизнесе или нет.
С продажи любой недвижимости ИП на НПД платят НДФЛ: 13% для суммы до 2,4 млн рублей и 15% — с превышения.
Если недвижимость жилая, получится применить вычет при продаже жилья — то есть уменьшить налогооблагаемый доход на сумму расходов. А вот если нежилая и использовалась в бизнесе — применить вычет не получится.
Как считаете, какие сложности могут быть при уплате налогов во время продажи недвижимости?
Здравствуйте.
Если земельный участок вы приобретали как ИП для предпринимательской деятельности (например, для перепродажи или сдачи его в аренду), и/или если вы как ИП при регистрации заявили такой вид деятельности, как покупка и продажа собственного недвижимого имущества (код 68.1 ОКВЭД2), который включает продажу земельных участков (код 68.10.23 ОКВЭД2), то доходы от продажи такого участка учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу при УСН.
В других случаях доходы от продажи земельных участков облагаются НДФЛ. Об этом говорится в Письме Минфина от 07.07.2020 N
03-11-11/58899 — tel:03-11-11/58899
.
В вашем случае, учитывая наличие профильного кода ОКВЭД в ЕГРИП, налоговая с большой долей вероятности может посчитать доход от продажи земли доходом от бизнеса.
Добрый день. Я ИП, усн доходы. Получил в собственность в 2023 году земельный участок в СНТ по «дачной амнистии». Сейчас делаю документы на жилой дом на этой земле. Если я добавлю дополнительный оквэд «Продажа собственной недвижимости» и продам, получится ли это подвести под налоговую базу УСН? Либо лучше сделать перед жтим какой-то договор аренды с оплатой на расчетный счет? И оплата с продажи должна поступить на р/с ИП, или другие варианты тоже возможны?
Здравствуйте.
Уточним детали и вернемся с ответом позже.
Здравствуйте.
Вы можете учесть сумму от продажи как доход по УСН в случае, если соблюдаете условия:
1) в ЕГРИП в числе видов деятельности указали покупку и продажу собственного недвижимого имущества (код ОКВЭД 68.1);
2) как ИП использовали проданное помещение для своего бизнеса: учитывали доходы от сдачи в аренду помещения при расчете налоговой базы и подавали в ИФНС специальное уведомление, чтобы не платить налог на имущество с физлиц.
Если какое-то из этих условий не выполнили, тогда с поученных денег нужно уплатить НДФЛ 13%.
При этом вы не можете воспользоваться имущественным вычетом. Также нет возможности уменьшить сумму, полученную от продажи помещения, на расходы по его приобретению. Это связано с тем, что недвижимость использовалали в бизнесе.
Деньги от продажи могут поступить на любой счет — предпринимательский или личный.
Здравствуйте!
Покупаю дом как ИП (УСН Доход, только ИТшные ОКВЭДы), оплачиваю продавцу часть живыми деньгами, часть переуступкой права требования займа. Дом планирую довести до ума и продать в течение года, как физлицо (не от своего ИП), так как если продавать как ИП, должен буду заплатить 6% со всей суммы, а если как физлицо , то 13% c с разницы.
Вопросы:
1. смогу ли я при подаче декларации учесть расходы своего ИП (оплата деньгами и займ, право требования которого переуступил)?
2. смогу ли я учесть расходы, которые понес как физик на достройку этого дома?
Здравствуйте! вопрос такой: с 2000 как физлицо владею частью домовладения (жилой дом). 20 лет жила сама. с 2019 зарегистрирована как ИП, ОКВЭД 68.20. Сейчас эту недвижимость сдаю в найм, отчитываюсь как ИП УСЕ 6%. и в 2023 даже применила налоговую льготу как на имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
Теперь планирую этот объект продать. Не прийдется ли платить налог, как ИП за продажу имущества, используемого в коммерции.
Либо как доказать, что сейчас именно этот объект не используется в предпринимательской деятельности?
Здравствуйте!
Если я открыл ИП УСН с ОКВЭД 68.10.21» Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества», и продам свой жилой дом (деньги получил на счёт ИП) ,то считается,что я использовал его в коммерческих целях и я плачу налог 6% .
Вопрос в том , плачу ли я, что нибудь ещё, кроме 6% за использования дома в коммерческих или каких нибудь ещё целях?
Был в налоговой, там сказали что надо какой-то страховой взнос и чего-то ещё заплатить!
Так ли это?
Вячеслав, очевидно имелось ввиду фиксированные взносы ИП «за себя» — в СФР и на ОМС. В 2024, кажется все одним платежом идет. Если платить раз в квартал — на эту сумму можно уменьшить налог.
Здравствуйте!
Если я открыл ИП УСН с ОКВЭД 68.10.21» Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества», и продам свой жилой дом (деньги получил на счёт ИП) ,то считается,что я использовал его в коммерческих целях и я плачу налог 6% .
Вопрос в том , плачу ли я, что нибудь ещё, кроме 6% за использования дома в коммерческих или каких нибудь ещё целях?
Был в налоговой, там сказали что надо какой-то страховой взнос и чего-то ещё заплатить!
Так ли это?
А если ИП на НПД продает жилое помещение, то как рассчитать налог?
Здравствуйте , ИП продает коммерческую недвижимость , но на расчетный счет поступит сумма за минусом задолженности администрации города за аренду этого объекта до выкупа , какой будет база для расчета УСН . ИП на УСН 6 %
belovam0409, ИП на УСН Доходы не может учитывать для расчета налога какие-либо расходы, в том числе на аренду помещения. Подробности в отдельной статье — https://secrets.tbank.ru/voprosy-otvety/usn-dohody-nalog/
какой налог с продажи аппартаментов в крыму? я ИП на патенте
.
инга, добрый день. Все зависит от того, использовали ли вы апартаменты в предпринимательской деятельности или нет.
Здравствуйте!
А если ИП на режиме самозанятости (ИП на НПД), сдаёт квартиру для погашения ипотеки, как в таком случае исчисляются налоги при продаже этой квартиры? Есть ли разница по времени владения (если больше пяти лет, то нужно ли платить налог, если и нужно то какой процент?)
Евгения, добрый день. НДФЛ нужно будет уплатить, если владели квартирой меньше 5 лет, так недвижимость не единственная (как следует из вопроса). Если владели больше 5 лет, налог платить не нужно.
Здравствуйте. С 2020г зарегистрировал ИП (усн 6% , ОКВЭД продажа недвижимости)
Продаю зем участок , владею с 2005 г
Придётся ли платить налог ?
Если да , какой ?