Аналитика и тренды в сфере ИЖС: обзор рынка от компании «Технониколь»

Последние несколько лет строительную отрасль сильно «штормит»: в 2019 году рынок ИЖС затормозила пандемия, в 2022-м против России ввели санкции, а в конце прошлого года резко выросла ключевая ставка. Мы проанализировали текущую ситуацию на рынке и в экономике в целом.

Рассказываем, что происходит в строительной сфере сейчас, какие нововведения ждут нас в будущем и что учитывать предпринимателям при работе с потребителями.

Строительная отрасль важна для развития страны. Она составляет 8,6% внутреннего валового продукта (ВВП), а еще обеспечивает занятость 11,2% населения. Но за последние несколько лет число рисков в строительной сфере заметно увеличилось.

Кроме того, уход ряда производителей с российского рынка позволил нам с большим дисконтом приобрести новые производственные активы, существенно расширить ассортиментную матрицу и выйти в новые для нас сегменты. Так что в 2024 году компания «Технониколь» приняла решение продать все зарубежные активы и сконцентрироваться на внутреннем производстве.

Еще в отрасли наблюдается проблема с кадрами: дефицит составляет около 200 тысяч человек. Недостаток специалистов может поднять стоимость рабочей силы, а значит, привести к увеличению цен.

И всё же большая часть рисков в строительной сфере связана с финансами: общей инфляцией, высокими ставками по ипотечным и бизнес-кредитам, снижением реальных доходов населения. Давайте посмотрим, как это отражается на ИЖС.

Последние годы строительный рынок был перегрет: люди скупали дома и квартиры, а банки били все рекорды по выдаче кредитов. Чтобы избежать инфляции, ЦБ РФ повысил ключевую ставку — в ноябре 2024 года она достигла исторического рекорда в 21%. В начале 2025 года она осталась такой же.

Россияне стали забирать деньги из экономики: меньше строиться и чаще вкладывать средства под высокие проценты — 20–22% годовых. К 1 января 2025 года остаток на счетах и вкладах физических лиц составил 57,5 трлн рублей.

Мы в Технониколь тоже наблюдаем отложенный спрос в сфере ИЖС из-за роста ставок по вкладам и счетам. Решение о строительстве и покупке домов в бюджетном сегменте люди переносят на более поздний срок. Вместо этого деньги вносят на депозиты, чтобы заработать на высоких ставках и собрать больше денег на будущую стройку.

Эксперты обещают, что ситуация скоро изменится. Так, по прогнозу Известий, ключевая ставка пойдет на спад ближе к июню 2025 года и к 2027 году может снизиться до 7,5–8,5%.

Вслед за ключевой ставкой и вкладами начали расти проценты по ипотечным кредитам.

В первом полугодии люди продолжали брать займы, но после закрытия льготной программы «Господдержка» спрос сократился. И если во втором квартале банки выдали более 13 млрд рублей на ИЖС, то в третьем — уже только 8 млрд.

В сентябре 2024 года строительный бизнес начал сжиматься. Результат мы увидим по статистике ввода жилья за четвертый квартал 2024 года и первые два 2025-го. Объемы строительства уменьшатся, и, возможно, к этому времени многие некрупные застройщики уйдут с рынка.

В октябре 2024 года мы побывали на XXV Международном жилищном конгрессе, в котором также участвовали компании ЦИАН, банк «ДОМ.РФ», «Малоэтажная страна», Open Village и другие. Собрали данные у коллег и на их основе построили графики, чтобы получить полное представление о состоянии рынка.

Несмотря на прекращение «Господдержки», продолжают действовать другие программы. Например, Дальневосточная, Арктическая и IT-ипотека продлены до 2030 года. Однако для сферы ИЖС интереснее семейная и сельская льготные программы:

Периодически лимиты на субсидирование заканчиваются, но их продлевают. Так, в 2025 году в сельскую ипотеку планируют инвестировать до 40,7 млрд рублей, что на 66% больше, чем в 2024 году. Всего на льготные программы государство собирается выделить до 3 трлн рублей.

Несмотря на это, по прогнозам экспертов, выдача кредитов на жилье сократится на 30–35% — до уровня 2022 года. Объем выдач планируют восстановить к 2026 году, но только если снизится ключевая ставка.

Примерно 20 лет назад в тренде были двух-, трехэтажные дома на мощном фундаменте: люди строили их несколько лет, планируя оставить «родовое гнездо» детям и внукам.

Вот как это влияет на сферу ИЖС.

Сроки строительства сокращаются. Еще в 2023 году строительство занимало 175 дней, а теперь — 101 день.

Становятся востребованными быстровозводимые конструкции и продукты prefab. Это позволяет меньше контролировать стройку и не терять в качестве.

Мы отмечаем переход массового сектора на быстровозводимые дома. Например, еще 10 лет назад каркасные технологии использовались в минимальном объеме, а сейчас их предпочитают более чем в 50% случаев. С помощью этого решения получится возвести дом любой этажности и закончить строительство вместе с отделкой в течение полугода. В случае с домокомплектами срок и вовсе сокращается до пары месяцев, ведь на возведение коробки и крыши требуется 10 рабочих дней.

На XXV Международном жилищном конгрессе-2024 компании «Малоэтажная страна» и Open Village поделились статистикой, какие дома строят чаще всего.

Люди чаще делегируют работы, чем строят сами. Например, по данным «Лемана ПРО», в 2023 году основную долю ИЖС возвели строительные компании — 45%. 14% ИЖС составили типовые дома или домокомплекты из СИП-панелей, 12% построили самозанятые и 7% — комплексные застройщики. И только 22% от общего объема люди возвели самостоятельно.

По наблюдениям Технониколь, за последние годы действительно всё больше клиентов прибегает к услугам профессиональных строительных компаний, чтобы не участвовать в стройке лично. Люди не хотят тратить много времени на возведение дома — профессионалы делают это быстрее.

Однако и частные строительные бригады вряд ли останутся без работы. Спрос на рабочую силу в строительной сфере всегда был высоким, а в России сейчас наблюдается дефицит кадров.

Чтобы при росте спроса не потерять заказы из-за недостатка работников, компаниям стоит присмотреться к prefab-технологиям: кровельным панелям и домокомплектам. Для работы с ними требуется меньше трудовых ресурсов.

Потребители предпочитают готовые решения. Мало кто из заказчиков хочет тратить время и нервы на ремонт: 61,7% предпочитают покупать проекты под ключ — готовые дома, в которые осталось занести мебель. При этом 50,3% заказывают типовые разработки, а потом переделывают их под себя.

В первую очередь при выборе обращают внимание на внутреннюю планировку — 22,3%, дизайн — 21% и цену — 19,8%.

Мы тоже заметили, что ради экономии времени люди стали чаще выбирать решения под ключ, в том числе домокомплекты — продажи по этому направлению у нас стабильно растут. И у Технониколь, и у многих других компаний есть готовые проекты, разработанные архитекторами с учетом многолетнего опыта и обратной связи от предыдущих заказчиков.

Люди выбирают небольшие дома из натуральных материалов. Сейчас заказчики предпочитают простые одноэтажные конструкции. Два-три этажа сложнее отапливать, а лестница занимает много полезного пространства, и подниматься по ней несколько раз за день нравится не всем. Например, по данным Владислава Копицы, генерального директора проекта Open Village, в 2024 году одноэтажные дома строит 71% клиентов — это на 6% больше, чем в предыдущем.

Из-за шринкфляции на строительном рынке стремительно уменьшается не только этажность, но и площадь домов. Кроме того, раньше в одном доме часто проживало несколько поколений, а сейчас у каждой семьи отдельный дом и в огромном количестве комнат нет смысла.

Так, по статистике Open Village, большинство покупателей выбирает здания площадью 120–140 м².

По статистике Росреестра, чаще всего люди возводят дома из дерева — 135 тысяч объектов, или 15,5 млн м², в том числе из бревен, бруса и по каркасной технологии. Реже строят из кирпича — 77 тысяч домов площадью 12,3 млн м², и меньше всего панельных — 4,5 тысячи построек на 559 тысяч м².

По данным 7997 проектов домов от строим.дом.рф, внешние стены чаще строят из газобетонных блоков — 35,6%, для кровли используют металлочерепицу — 69,4%, а фасад оштукатуривают — 29,9%.

По нашим наблюдениям, тренды на материалы постоянно меняются. Например, сейчас самый популярный продукт для скатных кровель в ассортименте Технониколь — это гибкая черепица. Композитную и рулонную черепицу покупают реже. Для фасада чаще берут фасадную плитку Hauberk, но продажи винилового сайдинга, фасадных панелей и деревянной отделки также активно растут.

Стоимость дома становится важным фактором. На нее смотрят 19,8% заказчиков. Так, при покупке «коробки» в 2024 году большинство ориентируется на 50–60 тысяч рублей за квадратный метр. У решений под ключ ориентировочная цена вдвое выше.

Покупатели ищут застройщиков с опытом и репутацией. Современный потребитель не пытается сэкономить на услугах подрядчиков. Так, по данным руководителя «Малоэтажной страны» Андрея Антипина, репутация и опыт компании важны для 20,9% клиентов.

К неопытным подрядчикам люди стараются не обращаться, чтобы потом не страдать от чужих ошибок. Поэтому рассматривают организации с опытом работы более 10 лет, реже — от 5 до 10 лет.

Сейчас сайт компании не самый главный источник клиентов в сфере ИЖС — при выборе на него ориентируются лишь 5,9% заказчиков. Конечно, он должен быть, но, кроме сайта, необходимо рассмотреть и другие инструменты:

Эти источники самые популярные, но бывает, что люди находят строительную компанию через поиск или принимают решение, увидев баннер по дороге домой. Поэтому предпринимателям стоит использовать все доступные способы рекламы.

В правительстве открыто говорят о необходимости развития рынка ИЖС. Так, по заявлению вице-премьера Марата Хуснуллина на пленарном заседании XXV Международного жилищного конгресса, правительство видит точки роста в ИЖС и надеется на его развитие. Сегодня доля этой ипотеки в общем объеме — около 18%, а по большому счету должна составлять 50%. Для этого нужно, чтобы банки научились оценивать жилье, построенное хозспособом. Кроме того, начинает развиваться ипотека на ИЖС, которое строится с эскроу-счетами.

Чтобы поддержать ИЖС, государство регулярно принимает новые меры. Цель — стимулировать рост сферы, мотивировать людей строиться и покупать материалы, а также сделать рынок более цивилизованным. Вот как этого собираются достигать.

Объем ИЖС будут увеличивать. Правительство России намерено подготовить 75 тысяч гектаров под индивидуальное жилищное строительство к 2030 году. Это позволит жителям страны возвести свыше 1,6 млн частных домов.

До 2030 года планируется увеличить объем жилищного строительства до 120 млн в год. При этом, по всей видимости, цель планируют реализовать именно через рост ввода ИЖС.

Сделки через эскроу-счета станут обязательными. С 1 марта 2025 года ипотеку на ИЖС получится оформить только через эскроу, как и ипотеку на жилье в строящемся многоквартирном доме. Президент РФ дал поручение Правительству и Центробанку оповестить об этом граждан.

Некоторые строительные компании относятся к новшеству негативно. По их мнению, это может спровоцировать волну потребительского терроризма по отношению к подрядчикам. Однако новый инструмент должен помочь рынку «обелиться», стать предсказуемее и избавиться от мошеннических схем. Поэтому государственные регуляторы стараются доработать механизм, сделать его менее предвзятым и полезным как для строителей, так и для заказчиков.

Сбер начал выдавать ипотеку на ИЖС с эскроу еще весной 2024 года — его доля в ипотечных сделках ИЖС составила 68%. По состоянию на 11 октября в банке было открыто 3 тысячи счетов, портфель по этому направлению превысил 18 млрд рублей.

По нашему мнению, эскроу — достаточно удобный инструмент. Например, если подрядчик оформит возобновляемую кредитную линию по договору эскроу, то сможет возводить сразу несколько домовладений, не отчитываясь перед банком, какую стройку он начал.

Единственный минус заключается в том, что для открытия кредита банк может потребовать оформить поручительство или оставить в залог имущество компании — рисковать готовы не все.

Срок освоения участков ограничат. С 1 марта 2025 года будет действовать закон о том, что начать использовать участок по целевому назначению нужно за три года. Иначе землю могут изъять или наложить штраф на владельца. Не всех собственников обрадовал новый порядок, зато таким образом получится снизить количество заброшенных участков и мотивировать людей строиться.

Материнский капитал разрешили использовать для ИЖС. Новый закон вступает в силу 1 марта 2025 года. Деньги можно потратить на строительство жилого дома по договору подряда только с использованием счета эскроу.

Кроме того, усилится господдержка в привязке к демографии. Например, будут вводиться дополнительные льготы для многодетных семей и дальних регионов.

В ИЖС начнут следовать зеленому стандарту. Теперь при строительстве частных домов нужно учитывать зеленый стандарт, который действует с 1 августа 2024-го. Новый документ поможет повысить качество домов, улучшить их энергоэффективность и даст новый импульс для развития инфраструктуры за городом.

В ближайшие годы строительную сферу ждут изменения. Вот на что стоит ориентироваться девелоперам, подрядчикам, производителям и продавцам строительных материалов.

Спрос на частные дома увеличится. Уже сейчас тренд на ИЖС растет — люди мечтают жить за городом, даже если пока у них нет возможности. Согласно РБК, 87% россиян предпочитают жить в частном доме, и 71%, проживающих в квартире, хотели бы переехать в собственный дом.

Высокий интерес к загородному жилью подтверждают аналитики Авито. В 2024 году спрос на земельные участки вырос на 21%, строительные услуги — на 16%, долгосрочную аренду коттеджей — на 43%.

В отличие от МКД, спрос на ИЖС в 2024 году практически не изменился даже после отмены «Господдержки». Возможно, благодаря сельской ипотеке.

По данным сервиса нашдом.рф, с января по декабрь 2024 года в эксплуатацию ввели 107 766 м² частных домов — это всего минус 2% по сравнению с 2023 годом. А многоквартирные показывают гораздо более отрицательную динамику — минус 12% и всего 45 496 м².

Поскольку практически все производственные подразделения Технониколь создают продукты для рынка ИЖС, то, чтобы удовлетворить растущий спрос, мы активно запускаем новые направления. В год выходит несколько сотен новых продуктов, адаптированных именно для частного домостроения.

Девелоперы продолжат развивать новую модель ИЖС. В Подмосковье и за его пределами уже возводят кластеры — комфортное жилое пространство до 4 этажей с развитой инфраструктурой. В будущем планируется построить малоэтажные мегагорода в разных регионах по американской модели Levittown.

На сегодняшний день в реализации у девелоперов 4591 гектар: стройка планируется в Тверской области, Дмитрове, Наро-Фоминске и других городах. Застройщики считают, что кластерная система поможет улучшить экономику, «обелить» рынок ИЖС и сделать его системным.

Сейчас не совсем ясно, как будет развиваться направление. Скорее всего, об этом можно будет говорить не ранее 2026–2027 годов, когда стабилизируется финансовая система и банковские ставки снизятся.

Отрасль станет более технологичной. Вырастет востребованность 3D-строительства, продуктов prefab и других современных технологий. Кроме того, будет расти спрос на цифровизацию ИЖС.

Мы уже активно используем инициативы, направленные на цифровизацию: ТИМ-технологии в домостроении и системы умного дома. Из-за применения цифровых продуктов планируем максимально упростить клиентский путь, снизить издержки и сократить время стройки.

Еще одно направление Технониколь — ЛЕГОлизация стройки. Сейчас мы концентрируемся на производстве панельно-каркасных домокомплектов и кровельных панелей (prefab), которые позволяют сократить сроки и обеспечить высокое качество строительства за счет сборки по типу конструктора. С помощью этих технологий потребители смогут спроектировать и построить здание практически любого формата.

Вырастет популярность экологичных материалов. Сейчас люди всё больше отдают предпочтение натуральным материалам. Если верить Известиям, доля деревянного домостроения в ИЖС может вырасти на 47% уже к 2028 году. По версии ассоциации деревянного домостроения, в 2024-м спрос на деревянные домокомплекты для ИЖС уже вырос на 15% по сравнению с 2023 годом.

Мы уже учитываем этот тренд — Технониколь поддерживает запрос на экологичность и активно развивается в этом направлении. Ассортимент товаров включает как пиломатериалы, так и готовые изделия из дерева: например, балки, террасные доски и планкен для облицовки фасадов. Еще в наличии есть готовые деревянные домокомплекты. А все пластиковые изделия мы производим из переработанного сырья.

Эксперты дают противоречивые прогнозы. Одни говорят, что уже с 2025 года сфера начнет расти, а другие утверждают, что спрос не восстановится до конца 2026 года. Большинство за то, что рынок ждет стагнация: объемы строительства ИЖС будут держаться на уровне 65–70 млн м² в год.

Национальное рейтинговое агентство считает, что на 2024–2026 годы ИЖС останется основным фактором развития строительного рынка. Однако рост в 2025–2026 годах, скорее всего, временно приостановится из-за корректировки льготных ипотечных программ и увеличения стоимости строительства.

С другой стороны, ретейлер «Лемана ПРО» прогнозирует, что рынок ИЖС вырастет на 20% к 2026 году.

По нашим оценкам, из-за приостановки строительства во второй половине 2024 года объем ввода жилья в первом полугодии 2025 года сократится. Заказчикам понадобится некоторое время, чтобы привыкнуть к новым ценам и ставкам, а предпринимателям — к новым условиям, например обязательному использованию эскроу.

Ко второму полугодию 2025 года мы ожидаем постепенное возвращение покупателей с отложенным спросом в рынок. В зависимости от экономической ситуации строительная сфера должна восстановиться к 2026–2027 годам.

По словам Михаила Гольдберга, главы аналитического центра «ДОМ.РФ», ИЖС будет развиваться в городах и пригородах, особенно в Московской и Ленинградской областях, благодаря улучшению транспортной инфраструктуры, программам газификации и закону об эскроу-счетах. Ожидается, что при снижении ипотечных ставок ИЖС на эскроу станет ключевым фактором роста жилищного строительства в ближайшие 3–4 года.

Сейчас общие оценки сводятся к тому, что отложенный спрос компенсируется возвратом части депозитов в рынок ИЖС. Эксперты прогнозируют переток средств населения в стройку в объеме 3–5 трлн рублей в течение трех — шести месяцев с момента, когда ключевая ставка достигнет 15–16%. Рекомендуем предпринимателям уже сейчас готовиться к лавинообразному спросу в 2026 году, чтобы в будущем удержать свои позиции на рынке.

Мы оказываем поддержку организациям ИЖС с помощью разных инструментов:

Чтобы сохранить конкурентоспособность и усилить бизнес, мы советуем партнерам внедрять новые практики и технологии. Ведь кризис — это не только риски, но и возможности для роста. А чтобы их реализовать, нужно учитывать информацию о текущей ситуации на рынке, помнить о новых трендах и ориентироваться на потребительское поведение.