Будущее рынка коммерческой недвижимости, тренды и прогнозы

Рынок коммерческой недвижимости выходит из тени: завершение эпохи удаленной работы и новые тренды в жилищном строительстве меняют правила игры. В результате офисы и стрит‑ритейл набирают популярность, при этом застройщики еще не в полной мере отреагировали на сдвиг спроса, и ликвидные объекты все еще находятся в дефиците.

Ковид и удаленка загнали офисы в дефицит

Пандемия и массовый переход на удаленку кардинально изменили рынок офисов несколько лет назад. Застройщики посчитали, что коммерческая недвижимость больше не интересна и “удаленка” теперь навсегда. В итоге они сосредоточили свои усилия на жилье, что было разумно, особенно в эпоху льготной ипотеки. После резкого отказа от традиционных офисов в 2020–2021 годах многие компании столкнулись с проблемами удаленной работы и начали возвращаться к гибридным форматам. Но вместо большого объема вакантных площадей они с удивлением обнаружили дефицит современных и качественных офисных помещений, особенно в хороших локациях.

А вот для офисов класса B и B+ ситуация выглядит иначе: их востребованность не так высока. Можно сравнить это с устаревшим жилым фондов: хрущевки и брежневки покупателям не так интересны. С учетом повышенных требований арендаторов к качеству офисов и дефицита предложения цены растут.

Факторы роста. Аренда офисов дорожает ежегодно где‑то на 15%, но это стабильный прирост. Конкуренция среди арендаторов тоже усиливается, в том числе и со стороны госорганов, которые тоже больше не хотят работать в старых помещениях, а ищут современные и удобные локации. Более того, госструктуры часто могут арендовать большие по площади офисы и в итоге выигрывают в конкурентной борьбе.

Если говорить про “хорошие” локации, то безусловно — большую роль играет транспортная доступность. Но если раньше офисы располагались преимущественно в центре, то сегодня новый тренд — это места не только за Садовым кольцом, но и вне “Трешки”. В том же поясе появляются новые жилые комплексы в рамках джентрификации, и очевидно возникает потребность работать рядом с домом. Примером крупных ЖК за ТТК — это район Очаково‑Матвеевское, бывшая территория завода Серп и Молот, территория ЗИЛ, а также бывших предприятий в юго‑восточной части Москвы. Именно в этих местах можно ждать спроса на офисы, особенно в условиях дефицита.

Стрит‑ритейл — маст‑хэв в новых ЖК

Перспективно выглядит и стрит‑ритейл. Масштабные жилые проекты создают естественный спрос в инфраструктуре: Пятерочки, кофейни, Ozon и WB, салоны красоты, детские центры. И, в отличие от офисной недвижимости, фактор транспортной доступности здесь работает наоборот.

Особенно перспективно стрит‑ритейл выглядит в районах, где активно строятся огромные дома и микрорайоны на десятки тысяч человек — и часто это Подмосковье или Новая Москва. И чем сложнее выехать из района, тем больше вероятность, что жители будут отдавать предпочтение стрит‑ритейлу рядом внутри своего ЖК.

Но, конечно, это не единственное правило — успех всего предприятия зависит и от правильного подбора арендаторов и общего состояния рынка ритейла.

Кроме того, тренд на общепит также играет на руку спросу на коммерческие помещение. Житель нового ЖК не хочет готовить сам, а ищет доставку готовой еды. Кроме того, новые территории в ЖК часто привлекают жителей соседних домов и районов, где коммерческие помещения в принципе не были предусмотрены. Это также увеличивает трафик для коммерческого помещения.

Иными словами, при покупке инвестиционной квартиры предпочтение отдается локациям внутри МКАД, особенно вблизи метро. Однако для стрит‑ритейла более прибыльными будут отдаленные районы.

Проблемы инвесторов в коммерческую недвижимость

Еще один риск связан со схемой рассрочек для коммерческой недвижимости. Да, условия выглядят выгодно, но в 90% случаев рассрочка для коммерческих лотов оформляется в виде ДКПБВ (договор купли‑продажи будущей вещи). Это не предполагает направление денежных средств на эскроу‑счета. То есть деньги идут напрямую застройщику, а, точнее, какому‑то ООО и в случае банкротства или ликвидации компании можно не получить ни денег, ни объекта недвижимости.

Управление объектом также сопряжено с трудностями, включая поиск надежных арендаторов, поддержание состояния здания и соблюдение законодательных норм. Еще одним важным аспектом является ликвидность — продажа коммерческой недвижимости может затянуться на длительный срок, особенно в условиях нестабильного рынка. Таким образом, успешное инвестирование в коммерческую недвижимость требует не только финансовых ресурсов, но и профессионального подхода, глубокого понимания рынка и готовности к долгосрочным вложениям.