Будущее рынка коммерческой недвижимости, тренды и прогнозы
Рынок коммерческой недвижимости выходит из тени: завершение эпохи удаленной работы и новые тренды в жилищном строительстве меняют правила игры. В результате офисы и стрит-ритейл набирают популярность, при этом застройщики еще не в полной мере отреагировали на сдвиг спроса, и ликвидные объекты все еще находятся в дефиците.
Ковид и удаленка загнали офисы в дефицит
Пандемия и массовый переход на удаленку кардинально изменили рынок офисов несколько лет назад. Застройщики посчитали, что коммерческая недвижимость больше не интересна и “удаленка” теперь навсегда. В итоге они сосредоточили свои усилия на жилье, что было разумно, особенно в эпоху льготной ипотеки. После резкого отказа от традиционных офисов в 2020–2021 годах многие компании столкнулись с проблемами удаленной работы и начали возвращаться к гибридным форматам. Но вместо большого объема вакантных площадей они с удивлением обнаружили дефицит современных и качественных офисных помещений, особенно в хороших локациях.
В Москве, особенно в быстроразвивающихся районах, ощущается нехватка офисов класса А и А+, что открывает значительные инвестиционные возможности. Компании ищут современные пространства с развитой инфраструктурой, что делает премиальные офисные объекты все более ликвидными.
А вот для офисов класса B и B+ ситуация выглядит иначе: их востребованность не так высока. Можно сравнить это с устаревшим жилым фондов: хрущевки и брежневки покупателям не так интересны. С учетом повышенных требований арендаторов к качеству офисов и дефицита предложения цены растут.
Факторы роста. Аренда офисов дорожает ежегодно где-то на 15%, но это стабильный прирост. Конкуренция среди арендаторов тоже усиливается, в том числе и со стороны госорганов, которые тоже больше не хотят работать в старых помещениях, а ищут современные и удобные локации. Более того, госструктуры часто могут арендовать большие по площади офисы и в итоге выигрывают в конкурентной борьбе.
Если говорить про “хорошие” локации, то безусловно — большую роль играет транспортная доступность. Но если раньше офисы располагались преимущественно в центре, то сегодня новый тренд — это места не только за Садовым кольцом, но и вне “Трешки”. В том же поясе появляются новые жилые комплексы в рамках джентрификации, и очевидно возникает потребность работать рядом с домом. Примером крупных ЖК за ТТК — это район Очаково-Матвеевское, бывшая территория завода Серп и Молот, территория ЗИЛ, а также бывших предприятий в юго-восточной части Москвы. Именно в этих местах можно ждать спроса на офисы, особенно в условиях дефицита.
Еще один тренд — это востребованность компактных офисов. Компании все чаще выбирают помещения от до 90-95 квадратов. В пандемию многие перешли на удаленную работу или смешанный формат: в офисе работают лишь немногие сотрудники или используется режим hot desk и т.д. Необходимости арендовать большие помещения, где можно разместить сразу всех сотрудников больше нет.
Стрит-ритейл — маст-хэв в новых ЖК
Перспективно выглядит и стрит-ритейл. Масштабные жилые проекты создают естественный спрос в инфраструктуре: Пятерочки, кофейни, Ozon и WB, салоны красоты, детские центры. И, в отличие от офисной недвижимости, фактор транспортной доступности здесь работает наоборот.
Особенно перспективно стрит-ритейл выглядит в районах, где активно строятся огромные дома и микрорайоны на десятки тысяч человек — и часто это Подмосковье или Новая Москва. И чем сложнее выехать из района, тем больше вероятность, что жители будут отдавать предпочтение стрит-ритейлу рядом внутри своего ЖК.
Но, конечно, это не единственное правило — успех всего предприятия зависит и от правильного подбора арендаторов и общего состояния рынка ритейла.
Кроме того, тренд на общепит также играет на руку спросу на коммерческие помещение. Житель нового ЖК не хочет готовить сам, а ищет доставку готовой еды. Кроме того, новые территории в ЖК часто привлекают жителей соседних домов и районов, где коммерческие помещения в принципе не были предусмотрены. Это также увеличивает трафик для коммерческого помещения.
Иными словами, при покупке инвестиционной квартиры предпочтение отдается локациям внутри МКАД, особенно вблизи метро. Однако для стрит-ритейла более прибыльными будут отдаленные районы.
Проблемы инвесторов в коммерческую недвижимость
Инвестирование в коммерческую недвижимость — это полноценный бизнес, который требует глубокого анализа, стратегического планирования и учета множества факторов. Одной из ключевых проблем инвесторов является высокая начальная стоимость входа, так как приобретение или строительство коммерческих объектов требует значительных капиталовложений. Кроме того, важно учитывать риски, связанные с изменением рыночной конъюнктуры: спрос на аренду может снизиться из-за экономических кризисов, изменения предпочтений арендаторов или появления новых конкурентов.
Еще один риск связан со схемой рассрочек для коммерческой недвижимости. Да, условия выглядят выгодно, но в 90% случаев рассрочка для коммерческих лотов оформляется в виде ДКПБВ (договор купли-продажи будущей вещи). Это не предполагает направление денежных средств на эскроу-счета. То есть деньги идут напрямую застройщику, а, точнее, какому-то ООО и в случае банкротства или ликвидации компании можно не получить ни денег, ни объекта недвижимости.
Управление объектом также сопряжено с трудностями, включая поиск надежных арендаторов, поддержание состояния здания и соблюдение законодательных норм. Еще одним важным аспектом является ликвидность — продажа коммерческой недвижимости может затянуться на длительный срок, особенно в условиях нестабильного рынка. Таким образом, успешное инвестирование в коммерческую недвижимость требует не только финансовых ресурсов, но и профессионального подхода, глубокого понимания рынка и готовности к долгосрочным вложениям.
Добрый день! На ваш взгляд какой более ликвидный офис у Стоун ? Римская или Мневники?