«Цены на жилье повышать уже некуда, но и снижать — тоже»

2025 год испытывает сферу недвижимости на прочность. Обычные люди столкнулись с высокой рыночной ставкой по ипотеке, которая усложняет покупку своего жилья, зато стимулирует рост цен на рынке аренды. Застройщики страдают от падения спроса, повышения стоимости материалов и дорогого проектного финансирования.

Коротко о бизнесе Ильи Пискулина

Если 100 застройщикам предложить продать бизнес, 50 точно будут готовы это обсуждать

— Недавно вы написали эмоциональный пост о том, что означает для бизнеса снижение порога для уплаты НДС. Расскажите, как это может отразиться конкретно на строительной отрасли?

Это коснется и строительной отрасли. Во‑первых, себестоимость продолжит увеличиваться, а значит, будет сокращаться и рентабельность проектов, при этом она и так была далеко не везде. Во‑вторых, цены вырастут, потому что есть принцип «Если дорожает мука, дорожает и хлеб». Хотя, если честно, цены повышать уже некуда.

Новая налоговая реформа скажется и на производителях строительных материалов. Все заводы стройматериалов работали с НДС 20%, а вскоре это будет 22%.

Увеличится и стоимость подрядных работ. Если сократят лимиты на УСН, подрядные компании и бригады вместо нулевого НДС получат 5% с выручки. Естественно, они переложат все это на застройщиков. У застройщиков добавится кредитная нагрузка, потому что они закупают все в кредит, через договоры проектного финансирования с банками.

Но растет не только НДС — появляются другие налоги. Например, увеличиваются размеры страховых взносов, для некоторых отраслей в два раза. Считайте сами: кто‑то платил из фонда оплаты труда 15%, а сейчас будет 30%.

На мой взгляд, государство, когда говорит, что борется с инфляцией, на самом деле таким образом ее создает. Я уже видел аналитику, что инфляция вырастет на 1%. Но как она может увеличиться на 1%, если у множества компаний добавится 5% налоговой нагрузки от оборота, а те, кто уже платит НДС, будут платить больше на 2% и тоже с оборота? Я не очень понимаю.

Допускаю, что государство рассуждает так: одну половину новой налоговой нагрузки включат в цену, а другую компании возьмут из своей рентабельности. Но я подчеркну, что у нас и сейчас не все компании работают в плюс. А еще печально, что это все вводится с 1 января 2026 года.

— Потому что почти нет времени подготовиться?

— Это печально именно для строительной отрасли. Представляете, мы брали кредиты на строительство в 2024 году, рассчитывая на определенную структуру расходов. А сейчас нам говорят, что структура расходов будет другая. За счет этого прибыль снизится.

По мере того как у застройщиков снижается прибыль, у них снижается и возможность покупать себе будущее. Когда люди видят большую прибыль девелоперских компаний, они забывают одну вещь. Сейчас, чтобы продолжить свою работу, ему надо взять свою прибыль и купить следующий участок земли, которая за последние годы увеличилась в цене в несколько раз, например втрое. Поэтому большую часть прибыли застройщики реинвестируют — тратят на землю. Если у девелоперов снизится прибыль, многие из них уже не будут покупать новые земельные участки: на них элементарно не будет хватать денег. Соответственно, они будут завершать объекты и уходить с рынка.

— То есть вы ожидаете сокращение количества застройщиков?

— Да.

— На сколько, по‑вашему?

— Без понятия. Пока что тенденция, которую я вижу, достаточно печальная. Я вас уверяю: если вы зайдете к ста застройщикам и предложите им продать свои компании, то половина точно с вами на эту тему будет готова разговаривать. Конечно, не факт, что вы договоритесь о чем‑то. Но еще три года назад эту тему никто бы не поднимал, потому что все видели себя в этой отрасли. А сейчас поговорить будет готов каждый второй — потому что риски высокие, рентабельность низкая или отсутствует. Вот и все.

— А если к вам придут с предложением продать вашу девелоперскую компанию, что вы ответите?

— Я не показательный пример, потому что всегда разговариваю на темы слияний и поглощений. Я в жизни продавал много своих бизнесов, я человек, нацеленный на партнерство. Если бы ко мне пришли даже пять лет назад, я бы точно обсудил такую возможность, потому что это не связано с нынешними обстоятельствами, в которых мы находимся. Это просто я такой.

Например, в октябре 2024 года продал свою проектную компанию. Это просто моя жизненная стратегия. А жизненная стратегия ста девелоперов, к которым вы бы зашли, до недавнего времени была такова, что они не хотели продавать никому, ничего и ни за сколько.

К красным линиям мы можем подступить во второй половине 2026 года

— Вы сказали, что цены на жилье повышать уже некуда. Вы видите устойчивое снижение спроса или делаете такой вывод по другим признакам?

— Смотрите: есть цена, и она диктуется не только себестоимостью, но и покупательной способностью. Я не считаю, что в нашей стране покупательная способность позволяет приобретать квартиры по тем ценам, которые сейчас есть во многих регионах.

«Если ты застройщик, ты обязан быть оптимистом»

— У меня, как у обычного человека, нет ощущения, что в строительстве происходит что‑то негативное. Кажется, что девелоперы продолжают свою работу как обычно: на рынок постоянно выходят новые ЖК и кто‑то покупает в них квартиры.

— Давайте так. Чтобы выйти из семейных проблем, в большинстве случаев достаточно развестись — у нас как раз в стране пик разводов. Но в девелопменте так не работает. Какие бы сейчас ни были сложности, девелоперы могут их разрешить только в светлом будущем. Поэтому им ничего не остается, кроме как быть оптимистами и продолжать работать. За ними — команда, дольщики, обязательства перед властью. Поэтому, если ты застройщик, ты обязан быть оптимистом. Это раз.

Когда мы говорим, что девелоперы продолжают выводить на рынок новые и новые проекты, мы должны понимать следующее: чтобы запустить проект сегодня, я должен был начать по нему работы несколько лет назад. Это два.

Летом следующего года моя девелоперская компания планирует вывести на рынок Тюмени еще один объект. Знаете, когда я начал процесс покупки земли для него? В 2022 году. Дальше была работа, которую не видно. А выведу объект на рынок я только в 2026 году. Я, может быть, и рад бы вообще не анонсировать его — ну, не время сейчас. Но у меня нет выбора, потому что я уже взял на себя обязательства.

Еще один пример. Чтобы запустить продажи объекта в 2028 году, я должен уже сегодня начинать по нему переговоры. Так вот, эти переговоры не ведутся. То есть эта невидимая работа даже не проделывается.

Когда вы видите, что кто‑то стартует, важно не обманываться и наблюдать за трендом. Тренд уже идет на снижение, хоть пока для непрофессионалов отрасли он незаметен. А если смотреть изнутри — мы обнаружим, что ситуация весьма однозначная. У девелоперов нет долгосрочного горизонта планирования, потому что они просто не понимают, каким будет это самое будущее.

— То есть все самое сложное и худшее еще впереди?

— А как вы видите худшую точку?

— Ну, допустим, застройщики не могут достроить свои объекты, банкротятся, не запускают новых проектов.

— При том сценарии, который вы описали, самое плохое — это обманутые дольщики и обанкротившиеся компании, причем не только застройщики, но еще и подрядные организации, поставщики стройматериалов и так далее. Это предполагает и проблемы банковского сектора, которые вызваны повышением просроченной ипотечной задолженности.

Теперь давайте посчитаем, когда это теоретически может произойти. Я хочу подчеркнуть для статьи — теоретически. Например, объекты, которые достраивались и вводились в эксплуатацию 1 июля 2025 года, выводились на рынок где‑то с января по июль 2023 года. Первые год‑полтора они продавались, когда действовала ипотека с господдержкой. Плюс чуть больше года они работали с более‑менее адекватной ставкой проектного финансирования. Могли ли у них быть какие‑то сложности в части макроэкономики, на ваш взгляд?

— Не похоже.

— Да. Они не хватанули ту самую жесткую инфляцию, о которой сейчас говорят, — они строились в достаточно благополучное время. Следующая волна вводов — это декабрь 2025 года. В период действия господдержки они продавались всего лишь около полугода. По ним риски уже выше, потому что они застали сложное время. А вот теперь вопрос в отношении следующей волны ввода — это июль 2026 года. Эти объекты по большей части строятся в условиях высокого ключа и отсутствия господдержки. Есть ли там риски? Ответ уже очевиден: да.

Что может помочь этих рисков избежать? Смещение сроков ввода немного вправо, чтобы на постройку оставалось больше времени и была возможность выбирать кредит на меньшую сумму.

Есть еще другой пул объектов, которым сдаваться, например, к 31 декабря 2026 года. Сколько таких объектов? Очень много, и, я вас уверяю, ставка по проектному финансированию у них высокая.

А есть объекты, которым вводиться вообще в 2028 году. Там откровенно дорогое проектное финансирование и мало продаж, в том числе по оставшимся льготным программам. Плюс эти объекты будут строиться и продаваться в тот момент, когда другие, которые я перечислил выше, будут уже сданы. Мы увидим большое количество готовых квартир, построенных по старой себестоимости, часто в тех же районах и на соседних улицах. И вот что будет с этими строящимися объектами, непонятно. Поэтому им 100% нужна поддержка.

Я вам попытался дать не попсовый ответ, а такой, который позволяет самостоятельно прийти к выводу, где сейчас в нашей сфере находится проблемное поле. Добавлю, что самое ужасное для застройщиков — то, что они рассчитывали свою себестоимость до налоговых реформ, до скачка инфляции.

На мой взгляд, к красным линиям мы можем подступить во второй половине 2026 года. Поэтому надо следить за строительной отраслью и объектами, которые будут вводиться начиная со второго квартала 2026 года. Им — повышенное внимание, а всем последующим — тем более.

Рынок оживает при ключевой ставке 12%, но мы от нее пока очень далеки

— Предлагаю вернуться в март 2024 года, когда вышло наше с вами первое интервью. В то время программа ипотеки под 6% еще действовала, и вы выражали уверенность, что после ее окончания государство что‑нибудь придумает, чтобы поддержать строительную отрасль. Сейчас, спустя полтора года, рыночная ставка по ипотеке приближается к 20%, застройщики кредитуются под высокие проценты, а льготные программы доступны очень ограниченному числу людей. Как так вышло?

— Знаете, когда мы даем прогнозы и интервью, мы выражаем не только свое мнение. Мы вкладываем в них призывы к власти, хотим, чтобы нас услышали. И в этом интервью я тоже хотел бы, чтобы меня услышали.

«Я знаю, что когда‑то все обязательно будет хорошо. Но нам есть что терять сейчас»

Я знаю, что когда‑то все обязательно будет хорошо. Но нам есть что терять сейчас. Мы сформировали очень сильную и конкурентную девелоперскую отрасль. Это один из ведущих работодателей в стране, сформировавший огромное количество специалистов и управленцев. Мы абсолютно конкурентны на мировой арене. И я считаю, что можно уже услышать представителей нашей отрасли, поверить нам и не доводить ситуацию до предела. Я лично думаю, что мы где‑то уже на грани или даже чуть за ней.

— Как выстраивается диалог с властью?

— Я не знаю других министерств, но считаю, что наше (министерство строительства — прим. ред.) — лучшее. О большем и мечтать не приходится. Во‑первых, оно все знает и видит проблемы отрасли в деталях. Во‑вторых, оно контактное. В‑третьих, оно борется за отрасль и за каждого игрока, как может.

Другое дело, что не только оно принимает решения. К сожалению, решения принимают люди, которые далеки от стройки, но порой рассуждают так, будто они в ней работают. Хотя разбираются они в сфере исключительно по пресс‑релизам, которые иногда весьма поверхностны, а иногда и вовсе рекламные.

— При какой ключевой ставке рынку может стать лучше?

— История знает ответ на этот вопрос: рынок оживает при ключе 12%. Но надо понимать: он не живет, а оживает. Насколько мы с вами далеки от ключа 12%? На мой взгляд, очень далеко. Нам надо до него пройти пять пунктов, и пока я не вижу, когда это может случиться. Думаю, это будет после завершения СВО, а насколько мы близки к завершению СВО, мне сложно говорить.

— А почему именно 12%?

— Так принято считать в нашей сфере. Возможно, потому, что годовая инфляция по объектам составляет примерно 15%, а ключевая ставка 12% — это как раз ипотека под 14%. Поэтому, когда человек берет ипотеку под 14%, он ничего не теряет, а понимает, что если он сегодня не купит квартиру, то через год она подорожает на 15%. Параллельно при такой ставке и в сравнении с дорожающими квартирами вклады перестают быть такими аппетитными.

Но нужно понимать, что ипотека под 14—15% предполагает по‑прежнему очень высокие платежи, которые должна будет вывозить определенная заработная плата. Но хотя бы рыночная ипотека на этой ставке начинает выдаваться — на нее идут запросы, ее начинают одобрять. А чтобы что‑то жило и начинало цвести, нам нужна ставка 9—11%. Но мы пока очень далеки от этих показателей.

Знания сейчас не первостепенны — сейчас первостепенна надежда

— С 2020 года вы проводите форум недвижимости «Движение». В этом году он привлек больше четырех тысяч участников, в дискуссиях принимали участие представители власти, владельцы и топ‑менеджеры крупнейших застройщиков. Но в одном из интервью вы назвали мероприятие «пиром во время чумы». Будете ли вы проводить его в 2026 году?

— Конечно. А какие у нас варианты? Это достояние отрасли и нашей страны. Мы не можем себе позволить его не делать.

Вы говорите про наш флагманский ивент — федеральный форум «Движение», но есть еще специализированные мероприятия. Например, международный саммит «Движение» — ему три года, и он уже проходил в Алмате, Дубае и Баку. Есть региональные мероприятия: недавно в Питере была конференция, посвященная персональному бренду и продажам на рынке недвижимости. В Москве — конференция по развитию исторических территорий, а также Крыма и Севастополя. Если быть точным, «Движение» — это 106 событий за год.

— Насколько важно и уместно в сложные для отрасли времена проводить подобные ивенты? Или вы стремитесь, чтобы к моменту выхода из кризиса профессионалы недвижимости обладали актуальными знаниями?

— Я считаю, что знания сейчас вообще не первостепенны. Сейчас первостепенна надежда. И такие мероприятия создают надежду, позволяют продолжать терпеть, верить в светлое будущее, несмотря на сложное настоящее. Наш замминистра Никита Евгеньевич Стасишин как‑то сказал, что надо стиснуть зубы, терпеть и работать. Вот такие форумы как раз позволяют лучше и легче терпеть и работать.

Но на самом деле форум открывает для девелоперов альтернативные рынки. Вот вы меня спрашиваете про жилье, а у нас достаточно неплохо развиваются другие рынки.

— Какие, например?

— Хорошо развиваются рынки отельной, коммерческой и логистической недвижимости. Все это возводится на той же земле и из тех же строительных материалов: бетона, металла, стекла, утеплителя и прочего. Просто, может быть, кому‑то нужно шире посмотреть на свою деятельность и возможности. Главное, что есть в девелоперских компаниях, — это команда и ее производственный потенциал. То есть не только что делают люди, но и что они могут делать. Поэтому такие форумы, как наш, дают возможность оценить себя по‑новому и найти перспективы. Что‑то новое может даже закрыть убытки старого, и в целом застройщики будут чувствовать себя лучше.

— Другими словами, застройщикам жилой недвижимости стоит перепрофилироваться, чтобы в течение периода неопределенности держаться на плаву?

— Совершенно точно. Я приведу пример. Все говорят, что на вкладах у россиян много денег и при снижении ключевой ставки эти деньги достанутся застройщикам. Да, на вкладах и правда куча денег. Но если мы посмотрим их структуру, то обнаружим, что большая часть денег принадлежит людям, у которых на вкладах меньше миллиона рублей. То есть там нет первоначальных взносов, на которые все сейчас так молятся. Эти люди не способны спасти сектор жилой недвижимости.

В то же время людей с капиталом больше 10 млн — чуть ли не 1% от всех вкладчиков, и у них наверняка уже есть квартиры. Нужна ли им еще какая‑нибудь студия в Бибирево? Сопоставьте это с тем, что вся центральная часть Москвы активно продается и цены на элитную недвижимость только растут. Все потому, что люди с большими капиталами все равно продолжают покупать. Как думаете, могли бы они покупать номера в отелях или апартаменты?

— Могли бы.

— Подытоживая: не так все плохо?

— Вообще, когда мы с вами говорим, что все плохо, то, выражаясь покерной терминологией, мы видим только те карты, которые лежат у нас на столе. Но вы должны понимать, что жизнь все время подкладывает новые карты. И когда ты заходишь в девелоперский бизнес, в подавляющем большинстве случаев у тебя не бьется экономика, при этом на долгой дистанции ты выходишь в плюс. Почему? Потому что заход в девелоперский бизнес — это такая фьючерсная ставка на то, что когда‑то все будет хорошо. Даже несмотря на то, что в ближайшие периоды мы понесем убытки, в дальнейшем все будет нормально.

Многие застройщики сделали фьючерсную ставку. Весь вопрос в том, какое количество из них авантюристы в плохом смысле этого слова, а какое — реально бизнесмены. Я общаюсь с крупными девелоперами. Они смотрят очень далеко вперед, потому что на этом рынке многие из них работают уже больше 30 лет. Когда они слышат про предстоящие трудности, они оглядываются на 30 лет назад и говорят: «Ну, это не сложнее, чем в 1995».

Фотограф: Валерия Шустер