Редевелопмент в лицах: от одной квартиры к миллиардам на альтернативном финансировании
Команда «Колесника» превращает старые здания в актуальные и доходные пространства. В основе бизнеса — живая работа с объектами и коллективным инвестором. Расскажу, как это устроено, с чего все начиналось и какие цели перед собой ставим.
Преобразуем, а не строим
Мы — пионеры редевелопмента в России. Сфера деятельности –– коммерческая недвижимость, оживляем здания. Не метафорически, а буквально: берем недвижимость, которая по каким‑то причинам себя изжила, и вместе с командой превращаем ее в работающий арендный бизнес. Реконструируем, реновируем, переделываем, наполняем арендаторами и новыми смыслами, и в итоге продаем.
Все это — на частный капитал. А владельцы объектов — наши партнеры, заемщики, инвесторы, которых у нас уже больше тысячи — получают доходность в среднем 30% годовых на разнице между суммой покупки и продажи.
Наш бизнес по сути — управляющая компания. За 10 лет мы превратили индивидуальный предпринимательский опыт в систему, которая работает в Тюмени, Красноярске, Москве — и точно не собирается останавливаться.
Рассылка: как вести бизнес в России
Пять полезных писем пришлем сразу после подписки. В них — бизнес‑идеи, готовые промпты для нейросетей, советы, как выбрать налоговый режим и получать пассивный доход
Первая сделка — на родительской рассрочке
Формально мы считаем датой открытия 14 апреля 2015 года — момент регистрации ИП. Но первые сделки с недвижимостью были и раньше, а бизнес начался с квартиры за 1 млн рублей. Я покупал ее в рассрочку, с деньгами помогли родители. Потом — удачный период на рынке недвижимости в начале 2010‑х, несколько квартир, быстрая перепродажа, капитал стал расти.
В какой‑то момент я понял: если не ограничиваться только своими деньгами, можно работать с большим масштабом. Тогда я начал привлекать частные инвестиции под конкретные сделки — сначала небольшие суммы от 500 000 ₽ до 1 млн рублей, потом больше. Органически покупка небольших объектов с малым количеством инвесторов переросла в существующую бизнес‑модель.
Весной 2016 года я решил купить объект стоимостью 8 млн рублей, из которых лишь 10‑15% были мои. Обзвонил всю записную книжку и назначил 60 встреч, на которых рассказывал инвесторам, что мы будем делать на объекте. Процесс занял около полугода.
Но даже в тот момент я еще не ставил бизнесовых задач. Только через 5 лет у нас появились бизнес‑атрибуты: команда, айдентика, сайт, внутренние процессы, как стратегии и бизнес‑план — и мы стали чувствовать себя компанией. До этого мы просто фокусировались на недвижимости и шли к результату — для себя и наших инвесторов.
От миллиона к миллиардам
В этом году компании исполнилось 10 лет, можем подвести небольшие итоги. Это еще не успехи — они ждут впереди, но важные рубежи и цифры.
В 2023 году реализовали объектов на 525 млн рублей, в 2024 — уже на 705 млн. Новый план — выйти на 1,2 млрд. В управлении сейчас находится около 2,5 млрд живыми деньгами и 40 000 кв. метров недвижимости на сумму около 5 млрд рублей.
Общий объем привлеченных инвестиций за 10 лет превысил 4 млрд рублей. Сначала суммы были небольшими: более 3 млрд рублей мы привлекли только за последние 5 лет. Рекордными были 2023 год с 989 млн рублей и 2024 год с 1,014 млрд рублей.
Теперь ставим новую большую цель: 3,8 млрд рублей. Пока не успеваем, движемся по прошлогодней модели, но работаем.
Доходность за 10 лет в среднем — 30% годовых. Без гарантий, но и без «финансовой магии» — результат превращения неликвидной недвижимости в работающий бизнес‑актив.
Сейчас у нас 1000 инвесторов, и суммарно мы выплатили им 750 млн рублей прибыли.
Бизнес на собственном капитале и инвестициях
Наш бизнес строится на привлечении частных инвестиций и работе с инвесторами. Используем кооперативы и коллективные инвестиции: собственники сами участвуют в проекте, а мы зарабатываем свою долю, когда объект продан и деньги распределены. Кстати, в своей системе мы также инвестируем.
Иногда для входа в сделку используем короткие мостовые займы. Это нужно, чтобы выкупить объект быстро, а уже потом в него зайдут инвесторы. Это позволяет нам быть спокойными. А если рынок замер, мы просто ждем.
Когда только появились крауд‑платформы, мы познакомились с платформой «ВДело». Правда в качестве конкурентов: мы выкупили инвестиционную платформу «Капитоль» и через неё привлекали средства на проекты. Однако на одном из мероприятий услышали выступление Сергея Федореева, основателя «ВДело». Их подход к развитию бизнеса, структура компании, качество сделок — всё выглядело убедительно. Тогда мы и предложили объединиться: «ВДело» выкупила платформу «Капитоль», все наши проекты и инвесторы перешли туда. Так мы стали частью инфраструктуры, которая изначально создавалась для более зрелых и системных игроков. Это была первая в России сделка по слиянию инвестиционных платформ.
Сложности адаптации и крупные размещения. Первоначально мы размещали закрытые предложения — только для своей аудитории. Формат отличался от привычного для «ВДело»: вместо фиксированной ставки и срока мы предлагали долю в проекте, без гарантированной доходности. Это воспринималось непривычно: инвесторы платформы не сразу поняли, как оценивать такую модель. Требовалось время и доверие.
Постепенно стали появляться и открытые предложения. Интерес к ним рос, и у нас прошли крупные размещения — например, на 80 миллионов рублей для проекта в Кемерово. Мы видим, что опытные инвесторы готовы работать с такими проектами — важно лишь дать им достаточно информации и прозрачности.
Не строить — оживлять
У нашего бизнеса нет какой‑то одной цели, к которой мы идем — каждый раз перед нами новая задача. Мы увеличиваем площади, углубляем продукт, расширяем географию — мы есть в Тюмени, Красноярске и Москве. За трендами и модными нишами не гонимся — работаем с тем, что уже есть в городах: со зданиями, у которых был шанс исчезнуть, но появился второй смысл.
Денег в мире много, объектов — тоже. Вопрос не в их количестве, а в умении с ними работать масштабно, ответственно, системно. Нам интересны сложные объекты. Те проекты, где важно не просто построить или отремонтировать, а переосмыслить пространство — и сделать его нужным городу.
Наши здания становятся частью городской жизни. Где‑то это бизнес‑центр, куда возвращается жизнь. Где‑то — бывшее помещение для складских нужд, которое получило второе дыхание. Мы называем это просто: делаем города лучше. И нам нравится, что это не громкий лозунг, а каждодневная практика и это по‑настоящему интересно.
