Как технологии меняют опыт на рынке недвижимости в России
Топ-менеджеры ЦИАН и Т-Банка в рамках шоу «IDентификация» обсудили, как цифровые решения от бизнеса и государства по проверке продавцов и объектов недвижимости повышают безопасность и улучшают опыт пользователей на платформах.
Проблемы на рынке недвижимости
Несмотря на высокий уровень цифровизации, проблема фейковых объявлений на рынке недвижимости всё ещё остается актуальной. Потенциальные покупатели и арендаторы часто сталкиваются с неверными данными в объявлениях: слишком привлекательными ценами, недостоверными характеристиками объектов, фотографиями, которые не соответствуют действительности. Целей у таких объявлений несколько.
Лидогенерация. Когда человек обращается по указанному телефону, выясняется, что объект якобы уже сдан или продан, и риелтор предлагает другие, менее привлекательные варианты.
Оценка спроса. Владелец недвижимости не планирует продавать жильё, но хочет оценить, за сколько смог бы это сделать. Так поступают, например, при разделе имущества или перед инвестициями в проект.
Повышение активности. Ряд платформ и классифайдов дает дополнительные преимущества продавцам за активную работу на платформе. Риелтор может искусственно завышать показатели — публиковать ненастоящие объявления — чтобы получить более высокое место в выдаче или бейджи.
Мировая проблема
Проблема актуальности объявлений существует не только в России, но и за рубежом. Например, в США 43% опрошенных арендаторов сталкивались с фейками при поиске объектов.
Всё это чревато рядом проблем как для покупателей и арендаторов, так и для честных риелторов. Часть пользователей после звонков по таким объявлениям теряют доверие к агентам по недвижимости в целом. У другой части складывается некорректное представление о рынке после фонового изучения: запрос к риелтору формируется исходя из цен и других характеристик, которые человек видит в объявлении. А они далеки от реальности. Следствие: разочарование в риелторах, которые не могут ничего найти в соответствии с ожиданиями, а также платформах, где размещаются такие объявления.
Усугубляет ситуацию трепетное отношение россиян к недвижимости как таковой. Обычно это главная покупка в жизни человека, которую он совершает несколько раз в жизни. Поэтому толерантность к фейковым объявлениям и другим элементам мошенничества здесь намного ниже. Всё это делает тему безопасности на классифайдах в сфере недвижимости не просто способом отстроиться от конкурентов, а обязательным элементом выживания платформ в условиях высокой конкуренции.
Технология KYC
KYC (Know Your Customer) — процесс проверки личности клиента для предотвращения мошенничества, отмывания денег и соблюдения законодательства. Используется в банках, финтехе, страховании и других секторах экономики.
В сфере продажи и аренды недвижимости такие технологии позволяют точно идентифицировать пользователей: компании проверяются по ИНН и расчетному счету, который привязан к профилю на платформе, частных лиц — по паспорту, водительским правам и сервисам идентификации пользователей. Например, через T-ID — он помогает в пару кликов входить на сайты и в приложения партнеров Т‑Банка по номеру телефона.
Важно
Сегодня у сервисов становится больше возможностей проверить человека «на лету». Вспомнил, как на одной из площадок пробовал воспользоваться сервисом краткосрочной аренды жилья. Владелец сдаваемого объекта захотел удостовериться, что я реальный человек. Нужно было подписать документы онлайн и прислать фотографию с паспортом. Я ехал в такси, немного трясло, фотографии получались смазанными. Не самый приятный опыт в целом. Другое дело — нажать на кнопку в T-ID и дождаться, пока за несколько десятков секунд на фоне пройдут проверки.
Также платформы проверяют правоустанавливающие документы на недвижимость: частные лица и агентства могут предоставить выписку из ЕГРН. В ней указаны все собственники и даты, когда право на жилье было зарегистрировано, а также возможные обременения. У застройщиков платформы запрашивают проектную документацию, в том числе разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию, если объект сдан.
Косвенно надежность продавцов позволяют подтвердить внутренние отметки площадок: оценки и отзывы от пользователей, бейджи о надежности партнера, если тот активно и добросовестно работает на платформе.
Рассылка: как вести бизнес в России
Раз в неделю присылаем самые важные новости и лайфхаки для развития вашего бизнеса
Дополнительные механизмы проверки
Фото. Даже после полной проверки документов по недвижимости у нечистых на руку риелторов остается достаточное пространство для маневра. По текстовым выпискам невозможно определить состояние квартиры — сантехники и мебели, а также видовые характеристики объекта. Поэтому могут использоваться некорректные фотографии для привлечения внимания.
Чтобы снизить количество недостоверных объявлений, платформы с помощью нейросетей сопоставляют загруженные фотографии со всеми имеющимися в базе, и находят изображения, которые уже использовались для других объявлений. Также модераторы платформы могут попросить снять непрерывное видео — пройти с камерой от таблички с адресом на улице, подняться на нужный этаж и показать все комнаты квартиры с мебелью и техникой. Такая проверка чаще встречается в сегменте посуточной аренды жилья, где наличие стиральной и посудомоечной машины или ванны вместо душевой кабины могут быть важными критериями выбора.
Часть проверок пользователи могут совершить самостоятельно, воспользовавшись картографическими сервисами. Если на фото в объявлении вид на море, а в реальности дом находится в нескольких километрах от воды, либо этажность постройки не соответствует тому, что видно на панораме — это повод насторожиться.
Цены и активность. Маячками недостоверных объявлений для модераторов также являются подозрительно низкие цены для этого района и объекта. Их платформы оценивают вместе с активностью пользователей. Если много звонков и текстовых сообщений по объявлению не конвертируется в показы и продажу или сдачу объекта, значит, с ним что-то не так. Например, в реальности продают не квартиру целиком, а только его долю, либо на него наложен арест из-за неуплаты долгов владельцем. Также это могут быть просто нереальные объекты, которые риелторы используют для лидогенерации или проверки спроса.
Крупные классифайды используют системы искусственного интеллекта для анализа телефонных разговоров или чатов пользователей — по подозрительным словам и фразам антифрод-модели определяют потенциально опасную коммуникацию и предупреждают пользователя. Как минимум поэтому важно использовать встроенные мессенджеры в приложения ведущих игроков рынка, а не уходить для общения в сторонние решения.
Сегодня нейросети ЦИАН могут определить реальную удаленность объекта от метро, «бабушкин» ремонт и даже хороших соседей. При этом искусственный интеллект помогает не только с точки зрения безопасности и достоверности объявлений, но и улучшает путь пользователей.
Сегодня на платформе есть 95 фильтров, выбирать которые вручную может быть достаточно утомительно. Мы обучаем генеративный искусственный интеллект, чтобы человек мог простым языком описать, что нужно от квартиры, а наш цифровой помощник сам указал соответствующие фильтры и предложил подходящие варианты. Также скоро нейросети помогут находить подходящие объекты по фото желаемого интерьера.
Дмитрий Григорьев
Генеральный директор ЦИАН
Трансформация сделок с недвижимостью
Подход к сделкам с недвижимостью меняется. Если раньше сложно было представить покупку жилья онлайн, то сейчас о готовности приобрести объекты таким способом в ближайшие пять лет отмечают 60% пользователей. Среди зумеров (люди, родившиеся примерно с конца 1990-х до начала 2010-х годов; они выросли в эпоху интернета, социальных сетей и цифровых технологий, что формирует их мировоззрение и стиль жизни) доля достигает 70—80%.
На трансформацию сделок с недвижимостью влияют два фактора.
Развитие государства как платформы. Ускорение получения необходимых выписок для подтверждения прав владения недвижимостью, регистрация в Росреестре онлайн и другие цифровые государственные сервисы делают процесс более прозрачным. Например, сегодня можно удаленно идентифицировать себя и провести сделку с недвижимостью, просто имея загранпаспорт нового образца.
Снижает неопределенность и дополнительная информированность покупателей. Например, ряд классифайдов подписал соглашение с НИИ «МосТрансПроект» — подведомственным учреждением Департамента транспорта Москвы — и теперь получает напрямую информацию о транспортной доступности объектов и планах по её улучшению в ближайшие годы.
Интеграция финансовых продуктов внутри классифайдов. Платформы запускают ипотечные маркетплейсы, где можно заполнить одну универсальную анкету и отправить на рассмотрение в десятки банков. По данным ЦИАН, это в 20 раз ускоряет процесс оформления ипотеки по сравнению с обычным офлайн-сценарием.
Постепенно платформы агрегируют внутри себя всё больше этапов покупки недвижимости: запускают партнерства с банками и государственными сервисами. Ключом для дальнейшего развития здесь остается повышение безопасности пользователей: обеспечение достоверности объявлений и улучшение механизмов идентификации продавцов и агентов. Только так у рынка будет достаточная база для развития онлайн-сделок и упрощения процесса поиска, выбора и приобретения жилья.
