Как получить промышленную ипотеку

С помощью промышленной ипотеки бизнес может купить или построить помещения для производства в кредит по льготной ставке. Разбираемся, как работает механизм поддержки, кто может претендовать на промипотеку и какие шаги нужны, чтобы оформить сделку.

Что такое промышленная ипотека

Эту ипотеку выдают в рамках господдержки, поэтому ставка по кредиту будет ниже рынка: государство компенсирует банкам разницу между льготной ставкой и рыночной.

Промипотеку можно взять только на эти цели:

• покупка промышленных объектов, в том числе недостроенных, например швейной фабрики или цеха по производству запчастей;
• ремонт и модернизация недвижимости под производство;
• строительство промплощадки.

На практике такие кредиты чаще выдают именно на покупку готового объекта, потому что в залог идет имущество из договора.

Когда и как появилась программа

Условия

Банки выдают такой кредит по правилу «один в одни руки»: бизнес не сможет оформить две промипотеки сразу. Собрали в таблицу самое главное.

Сумма. Максимум — 500 млн рублей, минимум не установлен.

Срок. Максимум — 7 лет. При этом на срок кредита производственная площадка становится банковским залогом.

Обеспечение. Обеспечение по кредиту — это подстраховка банка на тот случай, если деньги не вернутся. Например, если предприниматель перестанет выплачивать кредит, банк может продать земельный участок, который в договоре указан как обеспечение, и покрыть свои убытки.

По промипотеке обеспечением будет недвижимость, которую предприниматель покупает или строит. Банк может также запросить поручительство или первый взнос: по закону это не обязательно, но и не запрещено.

• 3% годовых для технологических компаний;
• 5% — для остальных производственников.

Требования банков к заемщикам

На кредит может претендовать малый, средний и крупный бизнес и индивидуальные предприниматели.

Государство и банки предъявляют к участникам программы общие и специальные требования.

Специальные требования. Бизнес должен:

• быть налоговым резидентом РФ;
• вести деятельность не менее одного года;
• получать доход в сфере промышленности не выше 2 млрд рублей, а для малых технологических компаний — не выше 4 млрд рублей в год;
• подходить по кодам ОКВЭД.

Промышленная ипотека выдается компаниям и ИП, деятельность которых соответствует коду ОКВЭД раздела C «Обрабатывающие производства». Например, к ним относятся предприятия авиа- и машиностроения, легкой промышленности, производства спортивных и детских товаров, фармакологические компании.

Требования к недвижимости

У программы есть требования к назначению недвижимости и ее стоимости, а также ограничения по покупке и использованию.

Назначение. Объект должен находиться в России и по выписке из госреестра недвижимости соответствовать промышленному назначению. Программа не распространяется на склады, офисы и торговые помещения.

Клиент Свердловского областного фонда поддержки предпринимательства оформлял промипотеку на помещение, где уже работало производство. Но банк выяснил, что по ЕГРН это помещение числится как склад. В итоге в льготном кредите отказали.

Проверьте и земельный участок. Если кроме объекта, который вам подходит, на нем расположены другие, — это тоже причина для отказа.

Стоимость квадрата. При покупке недвижимости требования к стоимости квадрата такие:

• не более 75 000 ₽ для Москвы, Московской области и Санкт‑Петербурга;
• не более 50 000 ₽ — для других регионов РФ.

Если строите или ремонтируете — стоимость квадрата должна быть не больше 90 000 ₽ без разбивки по регионам.

Запрет на нецелевое использование. В течение трех лет нужно задействовать под производство минимум половину того объекта, который купили или построили по госпрограмме. Это должно быть именно собственное производство: если ИП или компания берут промипотеку и хотят сдать площади другим промышленникам — лишатся льготы. Банки выезжают с проверками и находят нарушения.

Что еще учесть при обращении за господдержкой

Банки выдают льготные кредиты, а государство компенсирует сумму, которую они могли заработать на кредитах по рыночным условиям. Для этого Минпромторг выделяет лимиты из госбюджета.

Только когда лимиты поступают на счета, банки приступают к выдаче кредитов по программе. Соответственно, банки привязаны к срокам получения государственных денег: когда угодно запросить меру поддержки не получится.

Размеры лимитов у банков могут быть разные. Вы можете обратиться в один банк и получить отказ, поскольку лимиты закончились, но в другом банке деньги по программе еще есть. Обратитесь сразу в несколько банков, чтобы подстраховаться.

В каких банках можно получить

На 2025 год такого списка еще нет, но в 2024 году в программе участвовали 18 банков:

• ПАО «Промсвязьбанк»;
• ПАО «РОСБАНК»;
• АО «Россельхозбанк»;
• ПАО «Сбербанк»;
• ПАО «Банк ВТБ»;
• ПАО «Совкомбанк»;
• ПАО «Ак Барс Банк»;
• ПАО «ТКБ»;
• ПАО «КБ „Центр‑инвест“»;
• АО «БАНК СГБ»;
• АО «Экспобанк»;
• ПАО «Московский кредитный банк»;
• АО «АБ „РОССИЯ“»;
• ПАО «РНКБ Банк»;
• АО «Банк ГПБ»;
• ПАО «СКБ Приморья „Примсоцбанк“»;
• ООО «КБ „Кубань Кредит“»;
• АО «АКБ „Новикомбанк“».

Вероятно, что позже в 2025 году список банков‑участников может измениться.

Как получить промышленную ипотеку

Шаг 1. Убедитесь, что вы соответствуете условиям программы. Напомним главные: ваш основной код ОКВЭД должен быть из раздела С «Обрабатывающие производства», а у недвижимости должно быть промышленное назначение.

Шаг 2. Обратитесь в один или несколько банков, которые участвуют в программе. Стоит уточнить, есть ли лимиты по промипотеке, о которых мы рассказывали выше. А также запросите требования к документам.

Шаг 3. Соберите и подайте документы. Основная часть пакета стандартная: заявка, учредительные документы, финансовая отчетность, сведения об объекте недвижимости. Но на свое усмотрение банк может запрашивать бизнес‑план развития производства, поручительство и залог.

Шаг 4. Дождитесь положительного решения. Банк проводит проверку и решает, выдавать ли кредит.

Шаг 5. Заключите договор с банком. Если все в порядке, банк оформляет договор ипотечного кредитования.

Что будет, если нарушить договор промипотеки

Последствия зависят от того, кто нарушил условия программы — бизнес или банк.

Если условия нарушил бизнес, он лишается господдержки и банк пересчитывает ставку по рыночным условиям.

Если условия нарушил банк, санкции неизвестны, потому что закон напрямую их не фиксирует. Но уже есть судебная практика, когда суд встал на сторону бизнеса.

Главное

1. Промышленная ипотека — это льготный кредит для бизнеса под залог недвижимости. Его выдают на покупку, строительство или ремонт промышленной площадки.
2. Промипотеку могут получить только обрабатывающие производства, но не все. Так, кредит не дадут производителям табачных изделий, напитков, продуктов питания, топлива, а также тем, кто занимается добычей нефти и газа.
3. Максимальная сумма — 500 млн рублей, срок кредитования — до 7 лет.
4. Ставка по льготной ипотеке ниже рынка и привязана к ключевой ставке ЦБ РФ. В мае 2025 года — это 14 или 16%.
5. Кредит целевой: деньги можно потратить только на покупку, строительство или ремонт производственных помещений. Через три года собственное производство должно занимать минимум половину объекта.
6. Если нарушить условия программы — бизнес лишат льготы и пересчитают кредит по рыночным ставкам.