Корпоративное инвестирование в недвижимость: как нивелировать риски
По оценке Statista, к 2025 году объем рынка недвижимости в Индонезии, достигнет стоимости в 9,16 трлн долларов США. Российские компании и инвестфонды присматриваются к данному региону как потенциально привлекательному и высокодоходному для диверсификации активов, однако не знают, с какими нюансами могут столкнуться. В статье расскажу, как инвестиционным фондам максимально обезопасить себя при сделке и заработать.
Стратегии инвестирования
Для b2b‑сектора на рынке недвижимости Индонезии возможны два варианта инвестирования:
— оптовая закупка коммерческих или жилых площадей;
— партнерский девелопмент: инвестфонд заходит в долю девелоперского проекта на правах кофаундера или приобретает земельные активы, а застройщик реализует проект.
Риски для компаний
Основные риски для корпоративных инвесторов связаны с оформлением прав на землю и со строительством. В Индонезии для иностранных инвесторов доступны такие формы прав на недвижимость, как Hak Guna Bangunan (право владения) и Hak sewa (право аренды).
Hak sewa. Это право инвестора на аренду земельного участка в установленный договором срок, который обычно составляет не менее 25–30 лет.
Hak Guna Bangunan. Предназначен только для юридических лиц. По закону оформляется на 80 лет и может быть продлен еще на столько же.
Сначала инвестор получает права владения сроком до 30 лет, затем его можно продлить. В обоих случаях минимальная сумма вложений составляет $1700–2800 за квадратный метр недвижимости на этой земле.
Возможные угрозы, связанные с приобретением прав на землю, — это наличие двойных сертификатов, умерших владельцев, чьи родственники не вступили в права наследства, а также риски, связанные с приобретением участка на зонированной земле (например, в «жёлтой зоне», где разрешено строительство отелей по специальной отдельной лицензии).
Риски, связанные со строительством — это угроза недостроя объекта, умноженная на задержки сроков сдачи проекта со стороны застройщика и впоследствии приправленная отсутствием законного права сдавать недвижимость в посуточную аренду.
Как корпоративные инвесторы могут обезопасить себя
В случае риска получить незавершенный объект: входить в долю с девелопером на таких условиях, чтобы в случае нарушения договоренностей, компания могла расторгнуть договор и сменить недобросовестного застройщика.
Важно знать: если инвест‑компания заходит в проект «квадратными метрами», то в случае неудачного сотрудничества с застройщиком она имеет право забрать объекты недвижимости в объеме инвестиций. По сути, это правовая природа займа под залог имущества.
Защитой со стороны застройщика может выступать банк, особенно инвестиционно привлекательные проекты имеют гарантию Национального Банка Индонезии, и в случае недостроя объекта инвестор получит финансы.
Также распространенная практика — на первоначальном этапе определения рисков запросить у девелопера legal opinion и tax opinion.
У нас был всего лишь один спорный случай, потому что мы тщательно проверяем девелоперские компании. В 2024 году один из застройщиков не выполнил условия договора. И нам удалось вернуть инвестиции в полном объеме на сумму более 300.000 $.
Итог
Так как риски в инвестициях — это переменная, то каждой компании необходим надежный партнер, находящийся непосредственно в Индонезии. Он обеспечит не только грамотную оценку рисков и полное юридическое сопровождение, но и будет являться эффективным связующим звеном в диалоге с индонезийскими девелоперами и властями на любом уровне.
Например, зарубежные компании не знакомы со всеми законодательными нюансами и не знают, что можно абсолютно легально снизить налогообложение.
Рассматривали ли вы инвестиции в недвижимость Бали?