Как искать помещение для магазина: подводные камни из личного опыта

Татьяна Новинская начинала с продажи обуви в соцсетях, открыла обувной магазин и за восемь лет вышла на оборот в 1,2 млн рублей в месяц. За это время Татьяна арендовала помещения в нескольких торговых центрах и жилом доме.

Теперь Татьяна делится опытом работы с арендодателями и рассказывает о вариантах аренды в своем городе.

Магазин можно открыть в торговом центре или жилом доме

Обычно обувь продают в торговых центрах и в отдельно стоящих магазинах. Я снимала и там, и там и теперь могу поделиться опытом, как выбрать локацию.

Сразу отмечу: все, о чем я говорю в этой статье, относится к моему городу. Но многое из того, что я описываю, мне кажется, типично и для других регионов.

В старых ТЦ ниже аренда, но и покупателей там тоже мало

У нас есть два крупных центра. Это современные многоэтажные торговые центры с фуд‑кортами, кинотеатром, детскими игровыми зонами, парковкой и сетевыми магазинами. Они располагаются в удаленных районах города.

Старые ТЦ тоже есть. У нас их два, и оба находятся в центральной части. Там нет кафе и развлечений, даже парковки нет. Это одна из причин, почему с годами они потеряли популярность.

Устаревшие ТЦ были популярными в 90‑е и 2000‑е, в те годы туда многие ходили за покупками. Но с появлением новых современных центров картина изменилась.

Люди приезжают не только на шопинг, а скорее на отдых

Покупатели не хотят ездить в старые ТЦ. Люди приезжают не только на шопинг, а скорее на отдых: сходить в кино или пообедать в ресторане, отправить ребенка в детскую зону. В старом центре такого нет, туда не поедешь, если хочется просто отдохнуть.

По условиям аренды старые ТЦ более выгодны. Там ниже цена за квадратный метр и есть маленькие помещения около 20 квадратов. Мне кажется, это подходит для начинающего бизнеса, который только запускает продажи и считает каждый рубль.

Аренда в старых торговых центрах может быть в два‑три раза дешевле, чем в новых.

Новые центры более популярны, чем старые. Это ключевой момент. Чем больше посетителей, тем больше проходимость, а значит, выше вероятность покупки.

Был случай, что я специально считала трафик в торговом центре, чтобы понять, есть ли смысл переплачивать за аренду. Я нанимала человека, который стоял в торговой галерее, это крыло ТЦ, где находятся магазины. Он записывал, сколько человек заходит в галерею и сколько из них — в магазины, которые стоят отдельно. Потом считала процент потенциальных покупателей из трафика торгового центра. Это помогало понять конверсию — какая часть людей может дойти до покупки в моем отделе.

Помещение в жилом доме не подойдет для просторного отдела

Второй вариант аренды — помещение с отдельным входом в жилом доме. По сути, это переделанная квартира на первом этаже.

Помещение в жилой недвижимости состоит из нескольких небольших комнат, которые объединены между собой. Поскольку это изначально квартира, то там остаются какие‑то перегородки, арки или выступы. Например, из‑за несущих стен, которые нельзя снести при ремонте. В итоге помещение все равно остается узким и неудобным для организации просторного торгового зала.

Другая особенность — отсутствие отдельной парковки. Повезет, если у магазина окажется рядом два‑три парковочных места, но чаще всего они будут целый день заняты жильцами этого или соседнего дома или работниками офисов, которые располагаются неподалеку. Покупателям магазина припарковаться негде.

Плюс аренды в жилом доме тоже есть. Если с бизнесом появились сложности, то легче договориться о смягчении условий, потому что часто общаешься с собственником помещения напрямую. В торговом центре это сделать сложнее, потому что все переговоры — с отделом аренды.

Хочешь думать о продажах, а не о том, как искать трафик и вывозить мусор

Если сравнивать помещение в ТЦ и в жилом доме, то есть пять существенных отличий:

• состояние помещения;
• трафик;
• целевая аудитория;
• бытовые расходы;
• инфраструктура.

Приведу примеры.

Состояние помещения и расходы на ремонт. По моему опыту ремонт нужно делать в любом арендуемом помещении, потому что важно поменять обстановку под свой бренд. Отделы продуктового магазина и зимней одежды будут выглядеть по‑разному, вплоть до укреплений в стене и высоты потолков. Вопрос в том, какой ремонт предстоит: слегка освежить краску или чуть ли не полностью пересобрать отдел.

Помещение в ТЦ — один сплошной торговый зал. Если бизнесу нужен просторный отдел на 100 квадратов, в ТЦ он это получает. Максимум, что там есть дополнительно, это небольшая подсобка для склада и сотрудников. Не нужно будет сносить перегородки или менять пространство.

В переделанной квартире просторного помещения нет. Представьте трешку в многоэтажке. Тут была кухня, там закуток для ванной, здесь коридор. Нельзя взять и снести все стены, потому что часть из них — несущие. Сделать сплошной просторный зал не выйдет. Как хочешь, так и работай.

Трафик. В торговых центрах он точно есть и всегда будет, это их хлеб. Они организуют тебе трафик, а ты арендуешь у них место. Но тут важно понимать, что чем больше трафика, тем дороже места.

ТЦ делают все, чтобы обеспечить трафик. Например, собирают вместе магазины одной направленности. Скажем, вот крыло с обувью, вот крыло с аксессуарами и украшениями, дальше — крыло с верхней одеждой. Люди приходят в ТЦ, потому что там есть выбор. В жилом доме я могу стоять одна на всю улицу со своим магазином.

Зайду в один магазин, во второй, в третий. Где‑то точно куплю, что мне нужно

Когда люди решают, куда поехать — в один конкретный магазин обуви или торговый центр с десятком обувных, скорее они выберут ТЦ. Они думают так: «Зайду в один магазин, во второй, в третий. Где‑то точно куплю, что мне нужно». За счет обилия профильных магазинов трафик в ТЦ больше.

Целевая аудитория. Высокий трафик не всегда приводит к успеху. Магазин обуви можно открыть и возле метро. Трафика много, но люди либо на работу бегут, либо, наоборот, уставшие возвращаются домой. И в том, и в другом случае не до покупок обуви.

Возьмем детский магазин. Предприниматель открыл его в доме рядом с детской площадкой, садом, центром детского творчества. У него есть и трафик, и целевая аудитория. Люди ходят мимо него с детьми и могут зайти что‑то купить. Если в этом же районе второй предприниматель откроет магазин рыболовных снастей, даже при высоком трафике покупателей найдет не много.

В торговый центр люди приходят в основном за покупками, и благодаря разнообразию целевая аудитория смешивается. Тот, кто купил одежду, может зайти в обувной за туфлями.

Бытовые расходы. Администрация ТЦ берет их на себя: нанимает уборщиков, охранников, организовывает вывоз мусора. Вопросы быта проходят мимо предпринимателя, он занимается только своим магазином.

В ТЦ бытовые расходы могут входить в аренду или оплачиваются дополнительно. Но в любом случае это посильная сумма, до 1000 ₽. Идея в том, что владельцы магазинов платят в общую копилку несколько сотен рублей и в итоге это покрывает расходы на организацию быта всего ТЦ.

В помещении жилого дома быт — это твоя головная боль.

Владельцу магазина придется устанавливать урну у крыльца, организовывать охрану. А еще зимой чистить ступеньки и дорожку ко входу для посетителей. Таких забот много, и они пожирают деньги.

Сначала я думала, что бытовые расходы — какая‑то мелочь, но потом начала в это погружаться и на себе почувствовала, сколько сложностей для бизнеса это создает.

Другой пример — расходы в праздники. Возьмем Новый год.

В ТЦ предприниматель не всегда обязан оформлять витрину к празднику. Это вопрос договоренностей с ТЦ. В нашем городе никто не заставляет украшать.

С помещением в доме не всегда есть возможность отказаться от украшений, особенно если дом в центральном районе. К примеру, к нам перед Новым годом стабильно приходил кто‑то из администрации и просил сделать оформление. И вот ты должен купить елочек, игрушек, веточек и обязательно оформить витрину.

Инфраструктура и парковка. Рядом с жилым домом парковки всегда заняты. Бывало, что люди не хотели к нам приходить, потому что негде припарковаться. Они могут приехать, не найти места, покружиться и уехать в ТЦ, потому что там всегда есть парковка. Большая многоярусная парковка имеет большое значение для покупателей.

Я бы начинала с аренды в ТЦ

Мое мнение: если только запускаешь точку, лучше начать с торгового центра. Здесь больше трафика, да и место организовано для продажи.

Конечно, все сильно зависит от помещения и торгового центра. Разброс цен может быть весомый, но если усреднить, то мне кажется, что с арендой в ТЦ бизнес выигрывает.

Сравнение условий аренды в моем городе с населением в 400 тысяч человек, 2022 год