В чем суть задатка и зачем он нужен

При договорных сделках продавец товара или услуги хочет знать, что покупатель определился с выбором и не изменит планы. Для этого стороны заключают предварительный договор, или соглашение о задатке.

В статье рассказали, что такое задаток, как его рассчитать и прописать в договоре.

Что такое задаток и когда он нужен

Продавцу задаток нужен, чтобы убедиться в серьезности намерений покупателя. Например, покупатель дома отдает задаток владельцу. Это фиксируют в предварительном договоре или в соглашении о задатке. Теперь продавец уверен в заключении договора купли‑продажи, поэтому снимает дом с продажи. Если покупатель откажется от сделки, продавец оставит задаток себе.

Покупателю задаток нужен, чтобы продавец не уклонился от сделки. Если продавец принял задаток по предварительному договору или соглашению о задатке, он обязан заключить основной договор и довести сделку до конца. Если он этого не сделает, то вернет задаток покупателю в двойном размере.

Чем он отличается от аванса и обеспечительного платежа

Перед заключением сделки продавец и покупатель могут договориться о предоплате не только в виде задатка. Это может быть аванс или обеспечительный платеж.

Аванс — часть стоимости покупки. Если сделка не состоится, продавец вернет аванс покупателю. Неважно, из‑за кого сорвалась сделка: всю сумму аванса отдадут покупателю. Но в отличие от аванса задаток при срыве сделки остается у пострадавшей стороны без доплат. Пострадавший от разрыва сделки покупатель не получает от продавца двойную сумму аванса.

Обеспечительный платеж — сумма, которой оплачивают непредвиденные денежные обязательства во время заключения сделки или при нарушении условий договора. Например, возмещают убытки, оплачивают неустойки, компенсируют разницу курса валют. Задаток и аванс не используют для решения таких проблем.

Как определить его сумму

Закон не регулирует обязательный размер суммы задатка. Нет и единых критериев расчета в зависимости от стоимости покупки. Вот общие советы:

• сумма задатка должна обеспечивать исполнение обязательств по договору и быть ощутимой в денежном выражении;
• задаток должен быть сопоставим с последствиями срыва сделки для пострадавшей стороны.

Обычно сумму задатка для сделки купли‑продажи рассчитывают в процентах от стоимости покупки. Например, типовой задаток за дом — 5—10% от рыночной цены, за квартиру массового сегмента — 3—5%.

Как зафиксировать задаток в договоре

Задаток фиксируют в предварительном договоре купли‑продажи или оформляют как отдельное соглашение о задатке. Когда стороны составляют основной договор, они включают задаток в стоимость оплаты. Если письменного соглашения о задатке нет и покупатель просто перевел деньги со своей карты на карту продавца, эта сумма считается авансом. Тогда при срыве сделки по вине продавца покупатель получит обратно ровно ту сумму, которую отдал ему. А не сумму задатка в двойном размере.

Соглашение о задатке составляют в свободной форме. Чем точнее в нем описаны права и обязанности продавца и покупателя, тем понятнее будут действия сторон в спорных моментах.

В соглашении о задатке указывают:

• паспортные данные продавца и покупателя;
• дату передачи денег;
• сумму задатка и цель передачи денег;
• сроки выхода на сделку;
• общую сумму сделки;
• условия возврата задатка: возврат денег покупателю в двойном размере при срыве сделки по вине продавца, невозврат задатка покупателю при его отказе от сделки.

Не обязательно заверять соглашение о задатке у нотариуса. Но в законодательстве есть исключения, когда нотариус нужен. Например, если продается квартира, где постоянно зарегистрированы несовершеннолетние дети.

После подписания соглашения о задатке покупатель отдает деньги наличными, перечисляет на счет продавца или на эскроу‑счет. Доказательство безналичного перевода — выписка с банковского счета или квитанция. При безналичном способе расчета в соглашение вписывают реквизиты и дату передачи денег.

Что важно запомнить

1. Задаток — денежное обязательство исполнения условий договора.
2. Задаток нужен продавцу и покупателю, чтобы знать наверняка: сделка не сорвется или сорвется с последствиями для виновной стороны.
3. Если сделка не состоялась из‑за покупателя, задаток остается у продавца. Если продавец уклонился от исполнения условий договора, он отдает деньги покупателю в двойном размере.
4. Точной суммы задатка в законах нет. Ее должно хватить, чтобы компенсировать последствия срыва сделки для пострадавшей стороны.
5. Соглашение о задатке составляют в свободной форме, точно описывают права и обязанности сторон.