Качественные ТЦ: как меняется роль торговых центров и что нужно рынку сегодня
Рынок торговой недвижимости перешел от простой заполняемости торговых площадей к формированию концепций и созданию комплексных потребительских сценариев. Объясняем, какие торговые объекты считаются «Качественными» и почему они — индикатор изменений на рынке ритейла.
Что такое «качественный торговый центр» сегодня
Термин «Качественные ТЦ» сформировался на рынке до 2014 года как инструмент разграничения профессиональных торговых объектов и рыночных комплексов устаревших форматов с хаотичным составом арендаторов. Исторически к «Качественным ТЦ» относили проекты с арендуемой площадью (GLA) от 15 000 кв. м — порог, который консультанты и сами сетевые ритейлеры использовали при оценке прибыльности вхождения в проект. Это позволяло отделить профессионально спроектированные торговые центры от стихийно развивающихся комплексов в переоборудованных старых промышленных зданиях с 1990‑х годов, где основной пул операторов составляли ИП.
В своем первоначальном значении термин был актуален до 2014 года — бума строительства районных торговых центров (GLA — до 15 000 кв. м).
Наиболее известный инвестиционный проект такого формата — 39 московских районных торговых центров «Место встречи» в Москве, реализуемые компанией ADG Group по глобальной программе реконструкции советских кинотеатров. В декабре 2014 г. компания приобрела 39 устаревших кинотеатров у Правительства Москвы.
Сегодня рубеж в 15 000 кв. м для оценки «качества» объекта утратил принципиальное значение. Современный Качественный ТЦ — это не столько метраж, сколько функциональная логика пространства: продуманная планировка, эффективно распределенные потоки посетителей, легко считываемая навигация, удобное расположение функциональных зон, комфортная среда и сформированные сценарии досуга. Цель посещения ТЦ в последние годы сместился от «покупок» к «впечатлениям»: развлечения, отдых, еда стали факторами №1 при выборе ТРЦ. Соответственно, современный «Качественный ТЦ» ценится инвесторами за способность увеличивать время пребывания и частоту визитов посетителей.
Рассылка: как вести бизнес в России
Пять полезных писем пришлем сразу после подписки. В них — бизнес‑идеи, готовые промпты для нейросетей, советы, как выбрать налоговый режим и получать пассивный доход
Почему категория «качества» остается индикатором рынка
За последние 3 года конкуренция за покупателя усилилась одновременно в офлайн- и онлайн‑ритейле. Сокращение пула международных брендов сделало «опустевшие» ТЦ одинаковыми по составу арендаторов — это заметно даже случайному посетителю. Современная конъюнктура и ограниченный выбор операторов сделали якорем, привлекающим трафик в объект, не только арендатора, но и саму потребительскую атмосферу. Новые сильные российские бренды концентрируются в лучших объектах, которые способны предоставить необходимые по площади и характеристикам помещения, что повышает роль качества пространства как фильтра. В результате тренды современного ритейла во многом считываются именно по Качественным ТЦ: они первыми тестируют новые форматы, быстрее перестраивают состав якорных операторов и задают стандарты сервиса.
Цель посещения ТЦ сместилась от «покупок» к «впечатлениям»: развлечения, отдых, еда стали факторами №1 при выборе ТРЦ. Соответственно, современный «Качественный ТЦ» ценится инвесторами за способность увеличивать время пребывания и частоту визитов посетителей.
Формирование состава арендаторов: масштабы и ожидания операторов
Состав арендаторов напрямую зависит от масштаба объекта. В районных ТЦ (до 15 000 кв. м GLA) доминируют операторы импульсного и повседневного спроса — аптеки, товары первой необходимости, сервисы, кафе, рестораны. Окружные и Региональные ТЦ (40 000–80 000 кв. м GLA) могут сформировать полноценный fashion‑кластер: в объектах такого метража начинают появляться торговые помещения, удовлетворяющие стандартам fashion‑операторов по площади. Такие операторы смотрят в сторону крупных форматов помещений от 1000 кв. м и ТРЦ с GLA от 30 000 кв. м.
Спрос со стороны арендаторов концентрируется вокруг понятных параметров: эффективной планировки, видимости, глубины торговой зоны, качественного трафика, а также технологической готовности помещений (инженерия, высоты, нагрузка на перекрытия). Для арендаторов категорий «Общественное питание» и «Развлечения» критичен фактор соседства, для категории «Fashion» — наличие сильного якорного оператора и расположение в галереях с высокой проходимостью.
Изменение профиля якорных арендаторов в современных «Качественных ТЦ»
В контексте ухода зарубежных брендов мы можем утверждать, что рынок полностью адаптировался: по состоянию на июль 2025 г. (собственные данные CMWP) в Москве вакантность в форматных торговых объектах зафиксировалась на уровне 8,8% и продолжает снижаться, что указывает на восстановление заполняемости и активизацию локальных операторов.
Доля якорных операторов в современных проектах стабильно держится около 30% GLA. К классическим якорям относятся продовольственные супермаркеты, развлечения, кинотеатры, крупные магазины одежды, магазины электроники, детских товаров, фуд‑корт и фуд‑холл.
Сейчас мы во всю наблюдаем расцвет операторов «получения опыта» в качестве якорей в составе ТЦ и ТРЦ: фитнес и ракеточные виды спорта (падел‑теннис, бадминтон), развлекательные кластеры, термальные комплексы и расширенное общественное питание (микс классического фуд‑корта и нового формата фуд‑холла). Такие функции лучше удерживают возвратный спрос и формируют регулярный трафик.
Перераспределение брендов усилило поляризацию: сильные проекты консолидируют трафик, слабые вынуждены ускорять реконцепции.
Конкурентоспособность ТЦ, реконцепция и привлечение трафика
Сохранение позиции «на плаву» сегодня в меньшей степени зависит от классической рекламной активности и в большей — от работы с локальным сообществом: событийные программы, спортивные и семейные активности, интеграция с digital‑сервисами, программы лояльности, коллаборации с локальными брендами. При дефиците уникальных арендаторов выигрыш дают события и эмоции, которые невозможно реплицировать в онлайн‑пространстве.
Реконцепция остается эффективным инструментом повышения привлекательности объекта, как в глазах посетителя, так и для арендаторов и инвесторов, но ее потенциал ограничен: конструктив здания, конкурентное окружение и отказ арендаторов заходить в проект, находящийся недалеко от существующего, потолок арендных ставок и CAPEX могут ухудшать экономику проекта. Там, где финансовая модель будущего проекта не позволяет провести реконцепцию с сохранением исключительно торговой функции, оптимальным решением становится переход к формату многофункциональных центров (офисы, апартаменты или жилье, торговая компонента в формате стрит‑ритейла или стилобата). Такой подход диверсифицирует доход, стабилизирует трафик и повышает капитализацию, хотя требует существенных инвестиций и чувствителен к ключевой ставке из‑за необходимости использования заемного капитала.
Формат «Качественных торговых центров» больше не определяется метражом. Сейчас главная характеристика «качества» — сценарий жизни и регулярность визитов посетителя, синергия арендаторов и способность создавать эмоциональную ценность. Побеждают объекты, которые переходят от «площади под аренду» к «управлению опытом» и выстраивают устойчивую экономику через смешение ритейла, досуга и спорта.
Рекомендации по новым проектируемым проектам ТРЦ
Перед стартом работ по проектированию ТЦ необходимо четко понимать емкость рынка коммерческой инфраструктуры в локации и на основе этих данных определить общую арендопригодную площадь в будущем проекте, которая будет востребована:
- На первом этапе разработки концепции необходимо определиться с основными якорными арендаторами путем предварительных переговоров на готовность участия в проекте. В качестве «якорей» могут выступить продовольственные магазины, операторы бытовой техники, товаров для детей, фитнес центр, операторы фуд‑корта.
- Для проектов с арендопригодной площадью более 20 000 кв. м необходимо добавить в переговорный процесс потенциальных якорных операторов в категории «Fashion».
- Если якорные арендаторы по итогам переговоров дают позитивный ответ, следует запросить их требования по площади торговых помещений и приступать к дальнейшим формированию концепции и архитектурному проектированию.
- В случае отрицательного ответа от операторов и недостаточной емкости рынка следует отказаться от строительства торгового центра в данной локации и рассмотреть возможность реализации альтернативных вариантов.
Следует отметить, что баланс якорных арендаторов и их сочетание, функциональное зонирование по этажам, тенант микс — все это зависит от локации и индивидуальных особенностей проекта. Для таких параметров не существует общих, универсальных критериев — такие решения разрабатывают профильные консультанты в рамках разработки концепции проектов ТРЦ.
