Почему бизнес берет в аренду городскую недвижимость по цене выше рыночной
Логично предположить, что при выборе недвижимости в аренду бизнес отдает предпочтение объектам с максимальной выгодной арендной ставкой. Но, по моим наблюдениям, бизнес готов арендовать коммерческую недвижимость у города по завышенным ставкам. Особенно это заметно в таких городах, как Москва и Санкт‑Петербург, где городской фонд включает в себя интересные объекты в престижных районах.
Почему так происходит? Разбираемся, какую выгоду получают компании при аренде нежилых объектов у города.
Немного о ситуации на рынке коммерческой аренды
После нескольких турбулентных лет российский рынок аренды коммерческой недвижимости находится в фазе стабилизации. Влияние санкций, валютных колебаний и ухода части иностранных брендов открыло пространство для отечественного бизнеса, но одновременно усилило конкуренцию за качественные площадки. В некоторых сегментах коммерческой недвижимости, например, в производственной и складской, наблюдается дефицит свободных площадей. Растет востребованность торговых площадок, включая стрит‑ритейл, для которого важно расположение с высокой проходимостью. На этом фоне стоимость аренды коммерческой недвижимости продолжает расти.
Как бизнесу найти помещение для аренды? Один из вариантов — аренда у частников. На крупных онлайн‑платформах «Циан» или «Авито» доступны предложения от собственников для краткосрочной аренды помещений на 11 месяцев или на более долгий срок с регистрацией договора аренды в Росреестре. Как правило, долгосрочный вариант предполагает ремонт помещений арендатором под свои потребности. Таким образом поступают федеральные сетевые ритейлеры. Они арендуют помещение, делают его ремонт под себя и договариваются с собственником об определенных условиях индексации арендной платы в зависимости от типа объекта и его местоположения. Стандартная величина индексации составляет 5% в год. В некоторых случаях она может быть привязана к индексу потребительских цен, в некоторых — производится только по соглашению двух сторон.
Даже если арендатор вложит значительные денежные средства в ремонт арендуемого помещения, он все равно не станет его собственником. Объект можно выкупить по договоренности с его владельцем. Однако внесенные ранее арендные платежи не учитываются при расчете стоимости недвижимости.
Другой вариант — аренда нежилой недвижимости, находящейся в муниципальной собственности. Бизнес сейчас в качестве альтернативы аренды у частников также рассматривает аренду городской недвижимости. У города еще остаются интересные объекты, имеющие высокую ценность для рынка. Зачастую предлагаемые городом помещения находятся в плохом состоянии и требуют вложений в ремонт. Зато со временем арендуемые площади можно выкупить выгоднее, чем на открытом рынке.
Рассылка: как вести бизнес в России
Пять полезных писем пришлем сразу после подписки. В них — бизнес‑идеи, готовые промпты для нейросетей, советы, как выбрать налоговый режим и получать пассивный доход
Аренда недвижимости у города
Регулирование сделок с городской нежилой недвижимостью происходит иначе, чем находящейся в частном владении. Муниципальные органы действуют по строго установленным процедурам в соответствии с законодательством, заключается долгосрочный договор аренды с прозрачными условиями. Это обеспечивает арендатору стабильность и защищает от резкого повышения ставок.
При этом арендные ставки могут быть в несколько раз выше рыночных, особенно в популярных локациях. Прикладываем реестр торгов по аренде государственного имущества за 2024 в Санкт‑Петербурге с результатами и статистикой повышения ставок. Однако бизнес видит в муниципальной недвижимости нечто большее, чем просто квадратные метры — скорее, это инвестиция в устойчивость, выгодное расположение и правовую безопасность.
Я нахожусь в Санкт‑Петербурге и специализируюсь на этом рынке. На официальном сайте Комитета имущественных отношений Санкт‑Петербурга размещена информация о порядке приватизации объектов нежилого фонда, включая ссылки на законодательные акты.
Существуют механизмы преимущественного выкупа арендуемого объекта. Согласно Федеральному закону от 22.07.2008 № 159‑Ф, арендатор, использующий помещение не менее одного года и более (в зависимости от региона), имеет преимущественное право на приватизацию. Это открывает бизнесу стратегические перспективы: сегодня — аренда, завтра — актив в собственности.
К предпринимателям, реализующим свое право преимущественного выкупа арендуемого городского имущества, предъявляются следующие требования:
- Период аренды приватизируемого объекта должен быть от года (актуально для Санкт‑Петербурга), но есть много нюансов, поэтому срок аренды может растягиваться до 5 лет.
- У арендатора нет задолженностей по арендной плате, пеням, штрафам.
- Арендатор относится к субъектам малого и среднего предпринимательства.
Если арендатор подает заявление в Комитет имущественных отношений, он проходит проверку на соблюдение этих требований. Затем проводится оценка помещения с помощью привлеченного оценщика. Последний выезжает на объект для осмотра и определения рыночной стоимости.
Важный момент: выкуп здания или помещения осуществляется без проведения торгов. Стоимость объекта можно оплатить единоразово или в течение 5–7 лет со ставкой 1/3 от ключевой. Сейчас ключевая ставка достаточно высокая — 21%, но когда она вернется в среднем к 10%, то ставка по этой рассрочке составит всего лишь 3%. Это максимально лояльные условия с учетом того, что процесс выкупа можно растянуть на длительный период.
Как формируется цена аренды? Муниципальная аренда — это не результат переговоров между арендодателем и арендатором, как в частном секторе. Цена формируется по результатам открытого аукциона. Если речь идет о льготной ставке, например для малого бизнеса, то она устанавливается в соответствии с нормативными документами. На торгах арендаторы предлагают свою цену за объект, что и приводит к ставкам выше среднерыночных. Тем не менее, это прозрачный и формализованный процесс без скрытых условий.
Для многих предпринимателей участие в аукционах становится способом арендовать ранее недоступную недвижимость, особенно в историческом центре, где частные владельцы неохотно расстаются с активами. Почти всегда город оценивает начальную арендную ставку весьма адекватно. Если цена занижена, вероятнее всего, помещение находится в плохом состоянии и требует ремонта.
Почему арендные ставки «улетают»?
Я проанализировал информацию за 2024 год по состоявшимся аукционам. Всего было проведено 185 аукционов, по результатам которых очевиден рост арендной ставки — как правило, в несколько раз за от начальной цены торгов. К примеру, предлагается начальная ставка в размере 1000 рублей за м² в месяц. Итоговая цена, с которой предприниматель выигрывает аукцион, составляет 2200 рублей.
Среднее превышение ставки в 2024 году составило порядка 280% по всем объектам, медиана находится в районе 220%. Самый выдающийся кейс с превышением на 1000% — аренда помещения на Литейном проспекте.
Изначально город оценил арендную ставку в 2 300 руб/м² в месяц. Это цокольное помещение находится рядом с Невским проспектом, что обеспечивает огромный трафик. Окна выходят на улицу, есть несколько входов с улицы. Объект имеет интересную планировку, но для приведения его в нормальное состояние требуется ремонт.
Это самый центр города, и арендная ставка на рынке может запросто составлять от 6000–8000 руб/м² в месяц. В итоге аукцион выигрывает предприниматель, который предлагает цену 72 464 000 рублей или 25 000 руб/м² в месяц, то есть в 2–3 раза выше обычной рыночной ставки.
Посмотрим на цену аренды: за 1 год арендатор должен заплатить более 72 млн рублей или 309 000 руб/м². Если аренда планируется на несколько лет, то речь идет уже о 600 000 руб/м². За эти деньги можно купить полностью готовое помещение. Почему же предприниматель решился арендовать этот объект за такую большую сумму?
Если мы проведем анализ, то увидим, что данное помещение можно выкупить через 1 год после того, как его взяли в аренду. Предприниматель сможет подать заявление на выкуп, будет проведена независимая оценка рыночной стоимости и далее можно будет выбрать условия приобретения этого объекта.
Рассмотрим другой вариант: помещение на втором этаже, которое может использоваться под офис.
Здесь когда‑то был сделан простой ремонт, но видны следы эксплуатации и требуется проведение отделочных работ.
Город изначально предложил взять помещение в аренду за 504 руб/м² в месяц. Если мы проанализируем предложения на рынке, то увидим, что ставка за такое помещение может составлять в районе 1000 руб/м² в месяц. В итоге бизнес арендовал это помещение за 4110 рублей. Превышение составило 715% от начальной цены. Важный момент: приведена ставка без НДС, соответственно к этой ставке нужно добавить еще 20%. В итоге реальная арендная ставка с НДС составила 4932 руб/м² в месяц.
Тем не менее, кто‑то готов брать в аренду подобные помещения по такой высокой стоимости. Если мы говорим о статистике Фонда имущества Санкт‑Петербурга, то из всех реализованных объектов 14% были сданы единственному участнику, в 86% торгов были заявлены в среднем 7 участников.
Плюсы аренды городской недвижимости
Рассмотрим, что привлекает предпринимателей в аренде объектов недвижимости у города.
Долгосрочные гарантии и стабильность. Одно из главных преимуществ такой аренды — возможность заключения долгосрочного договора. Это критически важно для бизнеса, который делает вложения в ремонт, адаптацию помещений под свои нужды или развивает в объекте узнаваемый бренд. В отличие от частных арендодателей, которые порой резко меняют условия или отказываются от продления, муниципалитет действует в рамках предсказуемых правил. Если арендатор выполнил условия договора, добросовестно исполнял обязательства, он может быть уверен в стабильности арендных условий.
Престиж и локация. Многие городские объекты находятся в престижных и исторических районах. В Санкт‑Петербурге это помещения на Невском проспекте, на Петроградской стороне, рядом с крупными туристическими маршрутами. Такое расположение обеспечивает высокий трафик. Частные владельцы редко расстаются с подобными объектами, а покупка зачастую требует астрономических вложений. Присутствие бизнеса в локациях с высоким пешеходным и туристическим трафиком усиливает имидж бренда и повышает узнаваемость. Единственной реальной возможностью получить в пользование помещение с выгодным расположением становится аренда у города.
Юридическая чистота и прозрачность договора. Коммерческая недвижимость у частных собственников не всегда имеет безупречную историю: нередки случаи с проблемной документацией, неоформленными перепланировками или конфликтами по правам собственности. Городская недвижимость, напротив, проходит тщательную юридическую подготовку.
Возможность выкупа или приватизации в будущем. Механизмы преимущественного выкупа предоставляют возможность предпринимателям получить арендуемый объект в собственность на выгодных условиях.
Как понять, насколько выгодно заниматься арендой у города? У нас есть два варианта покупки недвижимости: мы можем сразу купить объект на рынке условно за 100 000 рублей или взять помещение в рассрочку у города. Получается, что мы платим не всю сумму единовременно, а распределяем ее выплату в течение длительного периода.
Следует учитывать и тот факт, что деньги имеют свойство изменять свою стоимость во времени: деньги завтра стоят дешевле, чем сегодня. Это подтверждается на примере роста цен на любые активы. Поэтому для корректного расчета нужно понять, что такое дисконтирование.
Дисконтирование — это процесс, с помощью которого рассчитывают, сколько будут стоить будущие деньги сегодня, учитывая, что со временем денежные средства теряют свою ценность из‑за инфляции и других факторов. Проще говоря, дисконтирование позволяет привести все будущие денежные потоки к их эквиваленту в текущем моменте времени.
Исходя из расчета выше мы видим, что выгода от покупки помещения за 100 000 руб. в рассрочку выгоднее единовременной покупки на 27 861 руб. Именно поэтому бизнес готов переплачивать за аренду.
Минусы аренды городской недвижимости
Несмотря на очевидные преимущества, аренда недвижимости у города не лишена подводных камней. Для бизнеса, не имеющего опыта взаимодействия с государственными структурами, эти особенности могут стать барьером или источником неожиданных сложностей.
Сложность участия в торгах и бюрократия. Один из главных сдерживающих факторов — высокая административная нагрузка на этапе подачи заявки. Любая ошибка — техническая или формальная — может привести к отклонению заявки. Участие в аукционах становится непростой задачей для малого бизнеса, особенно без юридической или тендерной поддержки. У меня также были ситуации, когда мою заявку отклонили.
Возможные изменения в градостроительной политике. Муниципальная недвижимость подчиняется городской градостроительной стратегии. Это означает, что:
- Помещение, арендованное сегодня, завтра может попасть под зону реконструкции.
- В исторических зданиях возможны ограничения на перепланировку, оформление фасада, размещение рекламы.
- В случае смены приоритетов город может прекратить выставление новых объектов в привлекательных локациях.
Отсутствие гибкости в переговорах. В отличие от частных арендодателей, городские органы не склонны к гибкости. Ставки, сроки и условия жестко закреплены в документах. Даже если арендатор готов предложить инвестиции, улучшения или особые условия — возможности для индивидуального согласования ограничены. Бизнесу приходится подстраиваться под правила, а не договариваться по ходу дела.
Подведем итоги: аренда как стратегия
На рынке коммерческой недвижимости большую роль сегодня играет высокая ключевая ставка 21% и, как следствие, высокая ставка по кредитам — от 25% и выше. Когда ситуация с ключевой ставкой изменится в лучшую сторону, нужно будет пересматривать все действующие финансовые модели. А пока не всякий бизнес может позволить себе купить помещение, поэтому многие предпочитают брать объекты в аренду.
Аренда коммерческой недвижимости у города — не просто экономический шаг, а стратегический выбор. Несмотря на то, что арендные ставки зачастую значительно выше рыночных, бизнес осознанно выбирает муниципальные объекты ради ключевых преимуществ: долгосрочной стабильности, престижных локаций, юридической прозрачности и перспектив выкупа.
Пока ключевая ставка и ставка по кредитам на покупку коммерческой недвижимости остаются высокими, можно воспользоваться арендой нежилых муниципальных объектов. Предприниматели готовы арендовать у города помещения с даже по ставкам значительно выше рыночным, поскольку в дальнейшем их можно выкупить на выгодных условиях.
