Зачем нужна рента и как заключить договор
Чаще всего рентой называют доход, который получает владелец недвижимости. Получатель ренты передает недвижимость в собственность за регулярную плату или содержание, например уход, помощь с лечением, покупку продуктов.
Получателями ренты могут быть только физические лица, а плательщиком — кто угодно: физическое или юридическое лицо, муниципалитет или регион.
Когда заключают договор ренты
Договор ренты заключают, чтобы передать недвижимость или иное имущество в собственность другому человеку за возможность получать финансовую и бытовую помощь и не терять при этом права жить в квартире либо пользоваться другим имуществом — предметом ренты. Его можно заключить, только если человек — единоличный владелец имущества и оно не в залоге.
Договор ренты часто привлекает тем, что имущество сразу переходит в собственность. Если у него есть срок — например, плательщик обязан перечислять деньги бывшему владельцу недвижимости до его смерти, — квартира может обойтись по цене ниже рыночной. Но это не всегда так.
Договор ренты заключают, чтобы передать недвижимость в собственность другому человеку, компании или ИП в обмен на финансовую поддержку. При этом за владельцем сохраняется право жить в квартире или пользоваться предметом ренты.
В 90 лет Жанна Кальман заключила договор ренты с адвокатом Франсуа Раффре. По договору Раффре должен был выплачивать ей каждый месяц 2 500 французских франков, а после смерти Кальман квартира отошла бы ему. Рыночная цена квартиры равнялась 10 годам выплат. Адвокат надеялся сэкономить: ко дню выкупа Кальман было бы 100 лет.
Кальман же прожила еще 32 года, поэтому квартира досталась семье Раффре более чем втрое дороже. Сам адвокат не дожил до этого: он умер в 77 лет, в то время как Кальман было 120. Оставшиеся 2 года деньги выплачивала его вдова. «В жизни иногда бывают плохие сделки», — отметила Кальман.
История сделки Жанны Кальман и Франсуа Раффе в The New York Times
Виды ренты
В гражданском праве выделяют такие виды ренты по форме и сроку выплат:
- постоянная;
- пожизненная;
- пожизненное содержание с иждивением.
Постоянная. Предусматривает бессрочные регулярные выплаты получателю ренты. Обычно постоянную ренту используют, когда передают имущество в обмен на постоянный доход.
Получатель может отказаться от ренты, если заранее уведомит плательщика.
Пожизненная. Выплаты осуществляют до конца жизни одного или нескольких получателей ренты. Договор прекращается со смертью получателей и не переходит по наследству.
Пожизненное содержание с иждивением. Особый случай пожизненной ренты, при котором вместо денег или вместе с ними предоставляют жилье, питание, уход и помощь получателю ренты.
Пожизненную ренту часто используют пожилые люди, которые передают свое жилье в обмен на заботу и содержание.
Как заключить договор ренты
Чтобы заключить договор ренты, нужно согласовать размер и вид рентных платежей, составить договор и заверить его у нотариуса. Он же зарегистрирует переход прав собственности на имущество в Росреестре.
Согласовать размер и вид рентных платежей. Гражданским законодательством предусмотрено три вида ренты:
- Постоянная рента. Выплачивается бессрочно. Если получатель умирает, права переходят к его наследникам.
- Пожизненная рента. Выплачивается в течение жизни получателя.
- Пожизненное содержание с иждивением. Плательщик обеспечивает потребности получателя ренты, иногда при этом платит определенную сумму.
Стороны сами решают, должен ли получатель сразу оплатить часть стоимости объекта ренты, и определяют размер выплат.
Составить договор. Все условия передачи имущества должны быть зафиксированы в договоре: это поможет сторонам защитить себя, если возникнет конфликтная ситуация.
Заверить договор у нотариуса. Договором ренты может заниматься только нотариус из того же округа, где расположено имущество.
Рассылка: как вести бизнес в России
Пять полезных писем пришлем сразу после подписки. В них — бизнес‑идеи, готовые промпты для нейросетей, советы, как выбрать налоговый режим и получать пассивный доход
Нужно ли его заверять
По закону договор ренты обязательно заверять у нотариуса. Если по договору передают право собственности на недвижимость, дополнительно нужна государственная регистрация.
Без нотариального удостоверения договор считают недействительным.
Как оплачивают ренту
Порядок оплаты ренты зависит от ее вида и условий договора. В договоре нужно указать:
- срок: бессрочно, пока действует договор для постоянной или до смерти получателя для пожизненной;
- периодичность: чаще всего ежемесячно, но стороны могут указать другую периодичность;
- форма: денежная или натуральная — товарами или услугами.
Стороны могут указать в договоре другие условия. Например, способ передачи денег: наличными, на карту или специальный счет.
Если плательщик ренты нарушает условия, рентополучатель может обратиться в суд, чтобы потребовать расторгнуть договор и вернуть имущество. О расторжении договора ренты расскажем ниже.
Когда ее можно выкупить
Выкуп ренты — способ погасить оставшуюся сумму одним платежом и больше не платить по договору регулярно.
Выкупить можно только постоянную ренту. Запретить выкуп ренты в договоре нельзя, но можно ограничить условия. Например, прописать, что нельзя выкупить ренту, пока жив получатель, или установить срок, скажем, в течение 15 лет.
Ренту выкупают по цене, которая прописана в договоре. Если в нем цена не установлена, то сумма выкупа — годовая рента, а если имущество было передано под выплату ренты бесплатно — его рыночная стоимость.
Как расторгнуть договор ренты
Есть два способа расторгнуть договор ренты: по соглашению сторон и в одностороннем порядке, если, например, родственники не хотят платить ренту за умершего.
По соглашению сторон. Если и плательщик, и получатель хотят расторгнуть договор, нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем указывают все условия, на которых прекращается договор ренты. Соглашение нужно заверить у нотариуса.
В одностороннем порядке через суд. Любая из сторон может отказаться от исполнения договора постоянной ренты, если в нем это предусмотрено. Договор пожизненной ренты по своей инициативе может расторгнуть только получатель.
Для этого нужно отправить уведомление другой стороне по месту жительства с уведомлением о вручении.
Уведомление составляет получатель или плательщик ренты, чтобы досрочно расторгнуть договор. Если договор ренты пожизненный, расторгнуть по своей инициативе его может только получатель.
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
У сделок с договором ренты такие преимущества:
- гарантированный доход или уход на протяжении всей жизни для получателя;
- возможность использовать имущество с последующим получением права собственности;
- можно заключить пожизненный договор, который будет действовать до смерти владельца имущества;
- можно купить недвижимость и разбить оплату на большой период.
У договора ренты есть такие недостатки:
- плательщик может быть недобросовестным и не исполнять условия, расторгнуть договор получится только через суд;
- если заключить пожизненную ренту — это финансовая нагрузка на плательщика на неопределенный срок.
Перед тем как заключать договор ренты, нужно оценить другие формы договора, их преимущества и недостатки в конкретной ситуации, чтобы выбрать самый подходящий.
Что важно запомнить
- Рента — это доход, который регулярно получает владелец имущества, капитала или земли.
- Чтобы передать капитал, имущество или землю в пользование другому человеку, заключают договор ренты.
- Есть три вида ренты: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением.
- Постоянную ренту можно выкупить по цене, которая прописана в договоре.
- Можно расторгнуть договор ренты по соглашению сторон, а договор пожизненной ренты получатель может в одностороннем порядке расторгнуть через суд.
