Фундамент для бизнеса: на чем должен основываться выбор локации
Поиск помещения для бизнеса похож на собирание пазла из множества деталей. Каждую из них нужно внимательно оценивать, ведь решение о выборе конкретной локации становится для бизнеса необратимым, а иногда и вовсе роковым. Где искать помещения и на какие факторы обращать внимание при оценке, рассказывает Глеб Котов, частный брокер по коммерческой недвижимости.
Где и как искать помещение?
Помещение для бизнеса можно искать самостоятельно или с помощью брокеров. Выбирая первый вариант, предприниматель берет все риски на себя. Однако их степень можно снизить, если сразу продумать четкий алгоритм поиска с учетом необходимых бизнесу критериев помещения.
Для самостоятельного поиска лучше использовать платформу ЦИАН. Это одна из топовых площадок среди размещения лотов коммерческой недвижимости, где собрано большое количество помещений как в Москве, так и в Московской области.
Есть и другие площадки, такие как “Авито” с большим количеством частных объявлений, “Яндекс Недвижимость”, “Домклик”, “М2”, “Юла”, “Форпост”, Гиперн” и похожие. Однако чаще всего поиск на них оказывается менее эффективным, чем на ЦИАН или через частного брокера по недвижимости. Дело в том, что самые ценные лоты на открытый рынок не попадают, а кроме того, на многих площадках большое количество нерелевантных предложений, которые только отнимают время на оценку. Собственники предпочитают сдавать качественные объекты через проверенных брокеров, потому что им это удобнее. Особенно это касается недвижимости в сегменте стрит-ритейл и высоколиквидных офисных помещений.
Общие нюансы выбора
При выборе помещения старайтесь учитывать главные для вашего бизнеса параметры: локацию, метраж и ценообразование. Помимо этого, обращайте внимание на не самые очевидные параметры: высоту потолков в помещениях, технические характеристики помещения, особенности планировки, наличие парковки, состояние коммуникаций (и есть ли возможность исправить ситуацию в принципе), наличие вентиляции, возможность увеличения доступной мощности. Часто сдаются площади на первых этажах зданий с предельной мощностью 200 ватт на метр. Однако многим арендаторам этого не хватает.
Тонкости выбора сильно зависят от задач бизнеса, которые он будет решать с помощью конкретного помещения.
Выбираем помещение для офиса
Традиционно офисный персонал хочет работать в офисах, расположенных близко к центру города. Но если у компании есть необходимость оптимизировать затраты на офис, то можно расположиться и в бизнес-центрах, удаленных от традиционных деловых локаций. Впрочем, основной рыночный запрос компаний — на расположенные в центральных локациях офисы классов А и Б. Это особенно актуально для бизнеса с преимущественно молодым штатом. Сотрудникам некомфортно находиться в морально устаревших помещениях, а конкуренция за кадры (особенно в ИТ) вынуждает работодателей создавать привлекательные условия офисного труда.
Если работа бизнеса связана с проведением переговоров с клиентами, обращайте внимание не только на класс недвижимости, но и на внешний вид зданий и благоустроенность территории вокруг. Здесь нужно учитывать расположение: обратите внимание на то, насколько презентабельно выглядит вход в здание, не придется ли клиентам спускаться вниз по ступенькам, не будет ли рядом со входом огромной мусорки. В целом значение имеют входная группа, инфраструктура, транспортная доступность, наличие разнообразных точек общепита рядом с локацией.
Также важную роль играет удобная просторная парковка. Многие клиенты и контрагенты бизнеса не будут довольны тем, что им придется платить за парковку или долго искать место в окрестностях, чтобы оставить машину. Стандарт для офисов класса А и Б: одно парковочное место на 100-200 кв. метров.
Выбор помещения в формате стрит-ритейл
Во-первых, имейте в виду, что на поиск подходящего помещения может уйти несколько месяцев. Всё зависит от задач, бюджета и вакантности подходящих предложений на рынке. У некоторых видов бизнеса специфические требования к помещениям: иногда необходимо отдельно стоящее здание, иногда можно расположиться на первом этаже жилого дома. Ориентироваться необходимо прежде всего на трафик и целевую аудиторию.
При выборе локации оценивайте количество квартир в радиусе 1-2 км, жилых комплексов (и трафик в них). Лучше предпочесть первую линию помещений с наиболее высокой проходимостью. Кроме того, обязательно учитывайте расстояние от объекта до остановок общественного транспорта.
Оценить трафик можно, проанализировав объект дистанционно с помощью цифровых сервисов. На рынке довольно много таких решений: gisbuyer.com, Bestplace, Компас | Т-Бизнес и другие. Обычно они рассчитывают трафик, основываясь на обезличенных данных мобильных операторов и банковских транзакций. По итогам цифрового анализа такие сервисы предоставляют данные о потенциальной проходимости на объекте, количестве чеков, выручке, конкурентной среде. Некоторые даже оценивают качество аудитории: могут предоставить данные, сколько в окрестностях семей, студентов, обеспеченных горожан.
Также есть смысл использовать такие сервисы, как “Метростат”. Здесь есть информация о проходимости станций метро.
В дополнение к аналитике от цифровых сервисов локацию необходимо оценить воочию. Никак не обойтись без ручного подсчета трафика. Для этого приходите к помещению три раза в день в разное время и считайте прохожих. Такие замеры имеет смысл сделать в рабочие и выходные дни, чтобы понять разницу. Чтобы проанализировать полученные цифры, нужно понимать среднюю конверсию прохожих в покупателей для конкретного сегмента услуг. Найти данные можно в открытом доступе, или же заказать маркетинговое исследование.
Платежеспособность аудитории и ее реальность конкретному бизнесу тоже необходимо оценивать самостоятельно. Если приходить к помещению несколько раз в неделю, можно на глаз оценить, есть ли там семьи с детьми, молодежь, какие группы населения преобладают. Кроме того, очень важно обращать внимание на инфраструктуру и конкурентную среду вокруг предполагаемой локации.
Стоит подсчитать заведения конкурентов в окрестностях и посетить некоторые из них в начале и конце дня, чтобы сделать покупки и посмотреть количество чеков за день.
Оценивайте не только количество точек вокруг локации, но и их специализацию и уровень ритейла. Сразу постарайтесь понять, сможете ли вы воспользоваться синергетическим эффектом от конкурентного окружения. Например, если рядом с вашей локацией есть супермаркет, а вы открываете магазин фермерских продуктов, то есть возможность сразу получить высокий трафик.
При оценке локации обязательно учитывайте особенности района. Важно, какая там застройка и класс жилья. Нужно оценить, насколько в целом район оживлен и есть ли там нужная аудитория. Например, если вы открываете кофейню, то хорошо, если в районе много новостроек: там обычно преобладает молодая активная и платежеспособная аудитория, которая сможет платить по 400 руб. за чашку кофе.
Многие забывают о такой вещи, как необходимость хорошей видимости вывески для прохожих. Это критично важный фактор для кафе, салонов красоты и других заведений сферы услуг. Он влияет на посещаемость и экономику помещения.
Стоит ли искать помещения в торговых центрах? Этот формат остается актуальным, но трансформируется, и это необходимо учитывать при выборе локации. Многие районные ТЦ превращаются в досуговые центры, куда люди приходят скорее просто провести время, чем, например, купить одежду. Там появляется всё больше развлекательных форматов, фудкортов, бьюти-коворкингов. Это нужно учитывать при выборе локации.
При поиске локации под магазин необходимо помнить о том, что помещение для торговли продуктами должно быть правильно зонировано и соответствовать санитарным нормам.
Если планируете продавать алкоголь, то помните, что получение лицензии зависит от того, насколько помещение удалено от объектов детской социальной инфраструктуры. В Москве это расстояние 100 метров. Поэтому, если рядом находится школа, лучше не подписывать договор аренды или покупки. Кроме того, учитывайте, что школа или другое детское учреждение могут открыться рядом с вашим помещением позже. Это значит, что уже полученную алкогольную лицензию не продлят, и перепродать объект будет сложно.
Очевидно, что покупка или аренда недвижимости требует учета массы нюансов. В любой момент могут вскрыться подводные камни объекта, локация окажется неликвидной или нерелевантной потребностям бизнеса. Чтобы избежать проблем, нужен профессиональный взгляд, экспертиза и погруженность в рынок недвижимости. Поэтому инвесторам имеет смысл обращаться к брокерам и специализированным консалтинговым компаниям. Они помогут сократить и риски, и затраты времени и сил на мониторинг площадок с объектами, большая часть которых обычно не отвечает запросам инвестора.
Какие источники или площадки вы используете для поиска помещения? Поделитесь своими идеями в комментариях.