История создания бизнеса. Как выйти на новые рынки в новой нише?

Владение элитной недвижимостью в уникальном уголке Земли — мечта многих людей, имеющих свободную сумму денег. Бизнес, о котором пойдет речь, представляет собой сопровождение покупки премиальной недвижимости в Asia-Pacific регионе «под ключ» в долевое совместное владение. Как пришла идея, откуда черпались знания, каким образом за год удалось пройти путь от крохотной команды до международного стартапа — расскажу в этом материале.

Сфера гостеприимства и недвижимость была моей основной сферой интересов. Первый опыт инвестирования я приобрела в 19 лет, а тема недвижимости близка мне как инвестору, желающему диверсифицировать капитал, и как заядлому путешественнику, которого не устраивают условия даже в пятизвездочных отелях. Мне нужна атмосфера домашнего уюта, наличие кухни, удобного рабочего места, уединенность и т.д. В мире много красивых мест для жизни и отдыха, но, как бы упорно человек не работал, стать владельцем роскошного отеля или виллы в одиночку практически невозможно. Какую недвижимость можно купить на свободные $50-100 тысяч? Этой суммы не хватит даже на бизнес-апартаменты.

Что важно: премиум сегмент — самый безопасный на рынке недвижимости любой страны, поэтому у меня и пал выбор на него. Толпа юристов проводит доскональную проверку документов на земельный участок, разрешения на строительство и лицензий. Девелоперы тщательно контролируют качество строительных работ и материалов, потому что цена ошибки слишком высока. Владельцы не будут закрывать глаза на какие-то мелкие недочеты. С такими объектами меньше всего проблем на этапе сдачи и получения документов на право собственности.

Впервые о подобном варианте инвестирования в недвижимость я узнала, обучаясь в Оксфорде. Эта модель существует с 1960-х годов, развивается в США, Европе, других регионах. Конечно, 6-12 инвесторам проще выкупить отель или виллу, чем одному человеку. Так родился бизнес, который позволил мне реализовать свою мечту о владении премиальной недвижимостью и помогать людям купить свой кусочек рая на Земле.

На самом старте мы столкнулись со множеством юридических вопросов, таких как оформление документов и правопреемственность. Клиенты не всегда понимали, как будет работать модель совладения, особенно в плане взаимодействия с другими владельцами и использования доли. Их волновали вопросы о дополнительных расходах и том, как можно сдавать объект в аренду. Множество нюансов возникало из-за особенностей системы flexible ownership и расчета дней. На некоторые вопросы мы не могли ответить сразу, так как ещё не сталкивались с этим на практике, а объекты находились на этапе стройки. Поэтому разбираться пришлось, можно сказать, по ходу.

Для меня было важным не просто подобрать объект и найти на него инвесторов, но и обеспечить “автономное” управление недвижимостью, чтобы людям, условно живущим в Москве, не приходилось решать ремонтные работы на своей вилле на Бали. Поэтому управляющая компания берет на себя клининг, техническое обслуживание, озеленение территории, поиск арендаторов. У инвесторов нет никаких забот. Даже в своей стране владеть недвижимостью — это заботы: оплачивать коммунальные услуги, налог на недвижимость и т.д. Что уж говорить про инвестиции в недвижимость в Перу или Японии, в странах с иным менталитетом и законодательством. Сейчас мы еще разрабатываем приложение с личным кабинетом для бронирования дат визита и получения отчета о доходах, если объект работает по модели Stay & Earn со сдачей в аренду в период отсутствия владельцев.

Сейчас же клиенты идут из разных источников: я участвую в подкастах, запустила и продвигаю собственный, у меня налажены партнерства с брокерами, инвестиционными агентами и т.д.. Кроме того, хорошо прокачены соцсети — на запрещенной в РФ площадке у меня почти 70 тыс. лояльной аудитории. Мы с командой планируем продвигать собственный YouTube-канал и у нас уже есть канал в Telegram. Вкупе это все хорошо работает.

Однажды мы решили рискнуть и неудачно инвестировали в туристический комплекс в Бакуриани (Грузия). Этот объект не был премиальным, но был многообещающим с прекрасной локацией и хорошим инвестиционным прогнозом. Но в итоге мы получили не классный дом на известном горнолыжном курорте, а судебные иски, которые наши клиенты подали на девелопера. Почему? Строительство затянулось, сроки несколько раз продлевались, представители девелопера не отвечали на телефонные звонки и электронные письма. Мы подобрали юридическую компанию в Грузии, которая сопровождает наших клиентов в этих судебных тяжбах, и процесс еще не закончен. После этого случая мы решили заниматься только премиальными объектами недвижимости от надежных девелоперов. У них работают опытные юристы, в наличии все разрешения и лицензии, качество строительства и отделки под контролем архитектора и дизайнера.

Например, на Бали у нас сложилось сотрудничество с компанией, которую возглавляет россиянин. Нас восхищает его внимательность к мелочам и высочайший профессионализм. В Перу тоже есть замечательные партнеры. Интересно, что несмотря на то, что это относительно новая форма владения на консервативном рынке недвижимости, нам все чаще удается выкупить на баланс компании виллу или апартаменты в бутик-отелях. Затем несколько инвесторов покупают ее долями с оформлением права собственности. Каждая такая сделка требует кропотливой работы, длительных переговоров и максимальных усилий команды.

Работа устроена так: команда аналитиков подбирает интересные объекты и мы начинаем договариваться, на каких условиях будем его приобретать. Иногда после проверки и предварительного согласия девелопера на продажу, под объект создается отдельная страница с фотографиями, описанием и возможностью проголосовать. Если за него проголосовало определенное количество желающих купить, мы выкупаем объект с последующей продажей в долевую собственность.

Первоначально в проекте участвовало 3 человека. Сейчас в команде 15 человек, а несколько специалистов работают на аутсорсе. Помимо аналитиков, у нас есть еще команда маркетинга, контента, директор по продукту и менеджеры по поддержке и консультированию клиентов.

Что касается финансов, то на данным момент предварительная оценка компании составляет $5-7 млн, а инвестиции в развитие стартапа — $100 тыс. В 2025 году я планирую привлечь ещё $2-3 млн.

А если рассматривать географию, то мне хочется расширить географию проекта: я присматриваюсь к интересным объектам в Норвегии, ЮАР, Японии и Южной Корее. особенно внимательно изучаю предложения премиального рынка недвижимости в Японии. Еще в ближайших планах — работа не только с русскоязычной аудиторией, но и с иностранными инвесторами.