Что такое обеспечительный платеж и как прописать его в договоре
Мария интересуется: «Я собираюсь арендовать помещение для бизнеса, и собственник требует внести обеспечительный платеж. Как его правильно оформить, чтобы получилось вернуть при выезде?»
👍 Ставьте лайк, если статья оказалась полезной.
В гайде рассказываем, как минимизировать риски и избежать ошибок. Например, на что обращать внимание при осмотре помещения и как заключить договор аренды.
Что такое обеспечительный платеж
Обеспечительный платеж — это сумма, которую арендатор передает арендодателю на случай, если первый нарушит условия договора: например, задержит оплату или испортит имущество. Такой платеж еще называют страховым депозитом или даже залогом, хотя юридически и то и другое неверно. Это не комиссия и не дополнительная плата за аренду.
- Россияне впервые за восемь лет снизили зарплатные ожидания
- Мировой тренд: ИТ‑специалисты теряют интерес к работе из‑за внедрения ИИ
- Бизнес в России перестает удерживать увольняющихся сотрудников
- Дата‑центр Яндекса в Калуге поврежден из‑за атаки БПЛА
- Яндекс Маркет завершил реферальную программу для селлеров
- Сумма штрафов бизнесу за нарушения при найме мигрантов выросла на 22% за год
Зачем обговаривать обеспечительный платеж
Почти все владельцы помещений требуют обеспечительный платеж от арендаторов, когда заключают договор. Размер, условия внесения и возврата платежа зависят только от соглашения сторон, в законе к нему нет конкретных требований.
Из‑за такой неопределенности могут возникнуть проблемы: получив депозит, арендодатели ищут поводы его не возвращать. Поэтому, чтобы не потерять обеспечительный платеж, важно детально предусмотреть в договоре все возможные спорные ситуации и способы выйти из них.
Когда обеспечительный платеж остается арендодателю
Владелец помещения может найти множество причин, чтобы оставить обеспечительный взнос себе. Для этого ему достаточно доказать, что арендатор как‑то нарушил договор аренды. Самых распространенных поводов четыре:
- Досрочный выезд из помещения.
- Забыли вернуть помещение по акту.
- Ущерб помещению.
- Просрочка арендной платы и другие нарушения.
Досрочный выезд из помещения.Предположим, арендатор нашел более подходящий офис и тут же съехал без предупреждения. Тогда арендодатель заберет депозит в качестве штрафа, так как в одностороннем порядке расторгнуть договор нельзя.
Поэтому, когда снимаете помещение, обратите внимание на условия, при которых можно вернуть обеспечительный платеж при досрочном расторжении договора. Обычно стороны определяют, за какой срок контрагенты должны предупредить друг друга перед выездом. Если такого условия нет, постарайтесь его добавить.
Если же арендодатель по своему желанию выгнал арендатора, хотя тот не нарушал условия договора, ему в любом случае придется отдать депозит. Такой позиции придерживаются суды, например в деле № А41‑85970/19.
Забыли вернуть помещение по акту. Арендатор обязан не только освободить помещение, когда договор закончился, но и подписать акт о его передаче владельцу. Документ подтвердит, что с помещением все в порядке и стороны выполнили обязательства. Пока акта нет, за каждый день будет начисляться арендная плата — даже если арендатор уже отдал ключи арендодателю.
Арендодатель вычтет задолженность из обеспечительного платежа.
Ущерб помещению. Если арендатор повредил помещение или имущество в нем и не исправил это, арендодатель может вычесть сумму на ремонт из депозита. При этом арендодатель может оценить расходы по завышенным ценам, и возникнет спор. Поэтому если ущерб есть, лучше заранее восстановить поврежденное самостоятельно — например, отремонтировать розетку или заменить испорченный ламинат.
Иногда арендатор хочет изменить помещение под свои нужды, например покрасить стены и заменить двери. Тогда ему нужно письменное согласие арендодателя. Подойдет переписка в мессенджере или по электронной почте. Устные договоренности не годятся: в случае спора такой ремонт могут посчитать ущербом, и у арендатора не получится доказать правоту.
Просрочка арендной платы и другие нарушения. Арендатор оплачивает помещение в порядке, прописанном в договоре. За просрочку арендодатель может потребовать уплатить пени и штраф либо вычесть эти деньги из обеспечительного платежа, если арендатор не погасит долг добровольно.
Еще из депозита оплачивают различные штрафы, которые могут выписать арендатору за нарушение правил торгового или бизнес‑центра, где он снимает помещение. Например, ТЦ работает с 10:00 до 22:00, а магазин арендатора закрывается уже в 17:00 или сотрудники арендованного офиса курят на лестнице.
Как оформить обеспечительный платеж
Владелец помещения и арендатор договариваются об условиях передачи и возврата депозита, а также о том, как его можно использовать. Например, что в конце срока договора обеспечительный платеж зачтут в счет арендной платы за последний месяц. Размер взноса стороны тоже определяют сами. Обычно ориентируются на арендную плату за последний месяц, но можно установить и другую фиксированную сумму. Если деньги на депозите закончились, например потому, что арендодатель вычитал из него штрафы, его снова пополняют в срок, который указан в договоре.
Условия возврата обеспечительного платежа
Чтобы не потерять обеспечительный платеж, помимо ошибок выше важно учесть еще несколько правил.
Зафиксировать в договоре условия возврата депозита. Это должны быть не общие фразы, а конкретные ситуации с описанием возможных нарушений, сроками и суммами штрафов. Из них обеим сторонам должно быть однозначно понятно, когда и за что собственник помещения может забрать деньги из депозита.
Зафиксировать недостатки помещения при приемке. Арендатор и арендодатель составляют и подписывают акт приема‑передачи помещения. В нем указывают состояние ремонта, его недостатки, описывают мебель и технику арендодателя.
Эксперты рекомендуют сделать фотографии помещения и приложить их к договору. После окончания действия договора арендатор и арендодатель смогут сравнить состояние «до» и «после».
Сдать помещение по передаточному акту. После окончания действия договора арендатор и арендодатель должны подписать передаточный акт. Он подтвердит, что с помещением все в порядке и стороны выполнили обязательства. Пока контрагенты не подпишут акт, договор действует и за аренду нужно платить.
Перед окончанием действия договора нужно письменно пригласить арендодателя на осмотр помещения, например по электронной почте. Если собственник не ответит и не придет, можно подстраховаться и позвать независимого эксперта, чтобы зафиксировать состояние объекта в момент возврата. Документ нужно отправить контрагенту курьером или заказным письмом.
Акт приема‑передачи нежилого помещения составляют в свободной форме. Подготовили предзаполненный образец документа, который можно скачать по кнопке.
Облагается ли он налогом
Обеспечительный платеж при аренде не всегда облагается налогами: это зависит от конкретных условий договора и обстоятельств, при которых перечислили платеж.
НДФЛ. Согласно разъяснениям Минфина, сумма обеспечительного платежа не облагается налогом, если арендодатель возвращает ее арендатору. Если же платеж засчитали в счет исполнения обязательств, с него нужно заплатить НДФЛ. Например, если ИП перечисляет физлицу‑арендодателю обеспечительный платеж по договору аренды, то с полученной суммы НДФЛ уплачивать не нужно. Однако, если обеспечительный платеж не возвращается арендатору и засчитывается в счет исполнения обязательств, например в качестве неустойки или компенсации убытков, его можно рассматривать как доход арендодателя, облагаемый НДФЛ.
НДС. По мнению Минфина, сумму обеспечительного платежа следует рассматривать как оплату или частичную оплату, полученную в счет предстоящего оказания услуг по аренде. Поэтому эти деньги нужно включать в налоговую базу по НДС:
- на момент заключения договора аренды, если платеж внесли до его заключения и зачли в счет обеспечительного платежа по договору;
- на момент получения денег, если платеж внесли после заключения договора.
По счету‑фактуре арендодателя на обеспечительный платеж арендатор может принять НДС к вычету. Восстановить налог придется при возврате платежа или зачете в счет арендной платы.
Налог при УСН. Если арендодатель применяет УСН, ситуация зависит от условий договора:
- Если обеспечительный платеж возвращают арендатору после истечения срока договора, у арендодателя не возникает дохода, который учитывают при исчислении налоговой базы по УСН.
- Если в договоре не прописан возврат обеспечительного платежа арендатору, эта сумма признается доходом, связанным с оплатой услуг по предоставлению имущества в аренду, и включается в состав налогооблагаемых доходов.
Также обеспечительный платеж можно рассматривать как авансовый, если стороны указали в договоре, что он учитывается в расчетах по основному обязательству при расторжении договора аренды. В этом случае его также включают в состав налогооблагаемых доходов при УСН.
Что делать, если арендодатель не возвращает обеспечительный платеж
Прежде всего нужно письменно попросить арендодателя вернуть деньги. Для этого можно отправить электронное письмо по адресу, указанному в договоре аренды.
Следующий шаг при отказе — направить контрагенту заказным письмом досудебную претензию.
Если и она не поможет, можно обратиться в арбитражный суд за приказом о принудительном взыскании денег с должника при задолженности менее 750 000 ₽.
К заявлению нужно приложить подтверждающие документы:
- договор аренды;
- акты приема‑передачи до въезда и после выезда;
- выписки со счета об уплате обеспечительного и арендных платежей;
- письмо с требованием вернуть обеспечительный платеж;
- досудебную претензию;
- любые другие документы, подтверждающие добросовестное исполнение договора: согласие арендодателя на ремонт, заключение эксперта, подтверждение отправки приглашения и передаточного акта, уведомление о прекращении договора.
Арендатор может взыскать не только обеспечительный платеж, но и проценты за каждый день задержки его возврата.
При сумме долга более 750 000 ₽ арендатору нужно обращаться в суд с тем же пакетом документов в обычном порядке: через судебный приказ взыскать деньги не получится.
Приходилось ли вам арендовать помещение? Были ли сложности?