Управление недвижимостью на расстоянии: как это устроено и сколько стоит в Таиланде

Кроме того, туристический сектор характеризуется круглогодичным спросом (летом, в несезон, цены снижаются везде, кроме Самуи) и очень разнообразными вариантами бронирования, куда входят онлайн‑платформы, социальные сети, агентские сети отелей, мессенджеры и другие инструменты продвижения.

Итак, потенциальный рынок арендаторов недвижимости в Таиланде огромен и продолжает расти. Осталось разобраться в том, как устроен этот бизнес.

Расскажем подробнее о форматах управления недвижимостью. Для получения устойчивого дохода от своих объектов предпринимателю не обязательно создавать юридическое лицо в Таиланде. Создавать местную компанию придется, только если владелец недвижимости желает создать собственную управляющую компанию и оперировать бизнесом самостоятельно. Основных способов получать доход от недвижимости в Таиланде два: доверительное управление, работа с управляющими компаниями и самостоятельное управление с привлечением местных кадров. Далее мы расскажем о них и о «подводных камнях», которые скрыты от новичков.

Гарантированная доходность — миф или реальность?

В рамках этого формата на рынке недвижимости есть объекты с гарантированной доходностью, владение которыми обеспечивает прибыль вне зависимости от того, пустуют они или сдаются. На первый взгляд, объекты с гарантированной доходностью наиболее привлекательны на фоне остальных. Стоит отметить, что их на рынке сегодня мало, и с каждым годом их количество только уменьшается, так как обеспечивать доходность согласно обещаниям становится всё сложнее.

Программа по гарантированной аренде — своеобразная приманка. Часто её запускают с целью привлечь большее количество покупателей, когда у девелопера недостаточно продаж. Но когда приходит время выполнять обещания, с этим способен справиться далеко не каждый застройщик. В основном, такие обязательства на себя берут компании‑новички, потому что других преимуществ для покупателя у них нет.

По нашему мнению, для инвестора, который хочет свести свое участие в бизнесе к минимуму программа гарантированной доходности является оптимальным вариантом — важно лишь подобрать правильный объект, где застройщик действительно выполнит свои обязательства. Но несмотря на программу гарантированной доходности, важно рассматривать объект и с точки зрения общей конкурентоспособности в рынке (локация, архитектурная концепция, репутация застройщика, цена). С учетом постоянного роста цен на недвижимость в Таиланде, схема выглядит достаточно выгодной. Стоит предупредить, что изменить условия такого контракта после его заключения будет очень сложно. Так, инвестор не сможет “передумать” и заселиться в недвижимость сам (как правило, дается около 30 дней в году для собственного проживания, и это время не должно попадать на высокий и пиковый сезоны) или предоставить ее своим клиентам в обход отеля, с которым связан договором.

Делегирование полномочий без потери дохода

Теперь расскажем об особенностях заключения договора с управляющими компаниями (УК). УК в Таиланде берут на себя различные операционные аспекты владения недвижимостью. Они занимаются маркетингом и продвижением объекта, размещая недвижимость на платформах бронирования (Airbnb, Booking, Agoda, Expedia и другие), а также используют собственные сайты, клиентские базы, социальные сети и сотрудничают с агентствами. Помимо этого, в обязанности УК входят заключение договоров с подрядчиками, агентами и арендаторами, контроль за соблюдением условий аренды, сопровождение гостей во время проживания, урегулирование конфликтов.

На плечи управляющей компании ложатся заселение и выселение гостей, техническое обслуживание и уборка (для вилл — еще и уход за садом и бассейном), организация уборок, стирки, оплата коммунальных услуг и иные платежи; регулярные отчёты для владельцев с детализацией доходов, расходов, заполняемости объекта, информации о ремонтных работах и других операциях; контроль состояния объекта и соблюдения местных законов (регистрация гостей, оплата налогов, получение и продление лицензий); а также анализ рынка и ценообразования.

Для инвесторов‑предпринимателей, которые планируют периодически проживать в объекте, а в остальное время сдавать его в аренду, услуги УК особенно важны: они обеспечивают комфорт как во время проживания владельца, так и в период сдачи квадратных метров в его отсутствие.

Еще одна важная особенность рынка недвижимости Таиланда — часто объекты идут на продажу “в комплекте” с управляющей компанией — либо от застройщика, либо аффилированной с ним.

Сначала приобрести объект, а позже самостоятельно найти стороннюю УК крайне сложно (особенно в случае с квартирами). Управляющим компаниям намного выгоднее работать с блоками квартир или вилл. Брать в управление несколько отдельных квартир (три в одном комплексе, три — в другом) для них невыгодно. Поэтому занимаются такими небольшими объектами только те, кто чем‑то другим заниматься просто не может. Зачастую такие малые компании работают с небольшими объектами непрофессионально и неэффективно.

На этапе продажи квартиры 90% агентов будут обещать, что позже сами будут заниматься сдачей или порекомендуют надежного партнера, который обеспечит 15‑20‑процентную доходность, но не выполняют своих обещаний.

Стоимость сотрудничества с УК для инвестора будет зависеть от пакета услуг, который выберет владелец объекта:

1. Базовое (дистанционное) управление: 10–15% от валового дохода от аренды. Компания берет на себя маркетинг, ценообразование, общение с гостями, размещение объявлений для гостей на интернет‑платформах. Уборка, ремонт и комиссия субагентов и/или платформ для бронирования (Booking, Airbnb и др.) оплачиваются отдельно.
2. Полное управление: 30‑40% от аренды. Включает в себя встречу и заселение гостей, организацию смены белья, клининг, контроль оплаты коммунальных счетов, регулярные отчеты, комиссия субагентов и/или платформ для бронирования (Booking, Airbnb и др.)

Важно: при выборе одного из этих вариантов, при простое объекта, собственник не будет получать доход, но, в зависимости от контракта, может оказаться должен управляющей компании. УК набирают много объектов и не могут уделить должного внимания каждому из них (и каждому владельцу), поэтому страдают и продвижение объекта, и качество предоставляемых услуг по его содержанию, и предоставление услуг гостям во время проживания. В связи с этим некоторые владельцы недвижимости занимаются организацией части процессов самостоятельно.

Лицензия отеля: то, о чем не всегда знают инвесторы

Статьи расходов

Таиланд активно движется к прозрачной налоговой системе. Все застройщики, управляющие компании, операторы платят налоги. Они же должны удерживать налоги и с владельцев. Если инвестор не является налоговым резидентом Таиланда (пребывает в стране меньше шести месяцев в году), с него удерживается налог 15% с чистой прибыли (после вычета всех расходов). Доход от чистой прибыли переводится арендодателю как на тайский, так и на зарубежный счет. В некотором роде это схоже с НДФЛ в РФ, который уплачивает за сотрудника работодатель.

Если инвестор — налоговый резидент Таиланда (проживает в стране больше полугода и имеет ИНН в Таиланде), налог будет прогрессивным и составит от 5% до 30%, в зависимости от ежегодной доходности.

Кроме того, при покупке недвижимости в Таиланде покупатель обязан уплатить несколько сборов. Во‑первых, Transfer Fee — сбор за передачу прав собственности, который составляет 2% от оценочной стоимости объекта. Во‑вторых, Stamp Duty — гербовый сбор. Его размер равен 0,5% для первичной недвижимости либо 0%, если применяется другой налог.

Кроме того, владельцы недвижимости ежегодно уплачивают налог на землю и строения (Land & Building Tax, LBT), который рассчитывается на основе рыночной стоимости объекта, для иностранных граждан налог примерно составляет 0,3% от кадастровой стоимости объекта. При продаже недвижимости также возникают налоговые обязательства. Если продавец владел объектом менее 5 лет, он уплачивает Specific Business Tax (SBT) в размере 3,3%. Если же срок владения составил более 5 лет, SBT не применяется — вместо него необходимо уплатить Stamp Duty (0,5%) и Withholding Tax, ставка которого определяется по прогрессивной шкале.

Необходимо также вычитать из потенциальной прибыли стоимость управления недвижимостью (как при личном управлении, так и через УК). Она складывается из двух основных составляющих:

1. Комиссий онлайн‑платформ (Booking, Airbnb и другие) — 10‑25% от дохода. Возьмём для примера объект, который приносит 50 тыс. бат в месяц (примерно 135 тыс. рублей). Комиссия Airbnb составит 1500 бат (около 4 050 руб.). Booking — 8250 бат (около ~22275 руб.). Таким образом, в месяц обе площадки вместе обойдутся в 9750 бат (или 26325 руб.).
2. Накладных расходов (уборка, ремонт и прочее) — еще около 10%. К примеру, при сдаче в аренду однокомнатной квартиры в 50 кв. м такие траты за месяц будут составлять порядка 4‑6 тыс. бат (10800‑16200 рублей). Для вилл эти цифры будут выше.

Таким образом, примерно 30% от валового дохода уходит на такие расходы. В объектах с лицензией отеля эта сумма может достигать 60% из‑за более высоких затрат на персонал и обслуживание, но и суточная аренда в отелях значительно дороже.

Квартиры или дома: что выгоднее?

Как и в России, инвестору в недвижимость необходимо проверять предыдущие проекты застройщика. Также стоит изучить конкурентоспособность проекта и локации для сдачи в аренду. В Таиланде ежегодно вводится в эксплуатацию от 100 000 до 140 000 новых жилых объектов, общая площадь которых составляет около 7,5 млн кв. метров. В этом многообразии непросто сделать правильный выбор. Конкурентное преимущество есть далеко не у всех. Не всегда локация или архитектурные особенности являются решающим фактором. Тем, кто планирует инвестировать в недвижимость для сдачи в аренду, необходимо озвучивать цели заранее при подборе объектов, а также просчитывать потенциальную доходность со специалистами При выборе недвижимости для сдачи в аренду мы бы рекомендовали рассматривать виллы, брендовые резиденции или проекты с гарантированной доходностью.

Приобретая квартиру в кондоминиуме без бренда, сильной УК или отельера‑оператора, который бы обеспечил доходность, инвестор, скорее всего, останется одним из тысяч владельцев в районе с полным отсутствием какого‑либо конкурентного преимущества. В этом сценарии все начинают демпинговать, чтобы хоть как‑то покрыть свои расходы.

Безусловно, есть локации, которые даже с двумя и более тысячами квартирного фонда в кондоминиуме будут наполняться, и за счёт высоких цен в сезон прибыльность будет хорошей. Примеры успешной практики сдачи кондоминиумов самим застройщиком тоже можно найти. Например, управляющая компания одного из ведущих застройщиков Пхукета Banyan Tree Group в Laguna Phuket, которая эффективно сдаёт недвижимость на срок от 30 дней, в некоторых из своих проектов обеспечивая хорошую доходность владельцам.

В заключение отметим, что 2024–2026 годы стали рекордными по доходности: некоторые инвесторы получали до 15% годовых от суммы вложений благодаря высокому спросу и ограниченному предложению. Но ждать новых рекордов в ближайшие годы точно не стоит. Напротив, доходность будет снижаться из‑за значительного увеличения числа новых объектов. По нашим прогнозам, реалистичные ожидания для инвесторов — 5–10 % годовых при выборе правильного объекта. При этом выше 10 % — удача, ниже 5 % — признак неудачного выбора объекта, УК или стратегии управления.