Спорт и термы в жилом квартале: когда это работает, а когда нет

Спортивно‑термальные комплексы постепенно становятся неотъемлемой частью жилых объектов. На стадии планирования девелопер делает ставку на то, что это поднимет стоимость жилья. Ставка рабочая — но далеко не всегда и не везде. Разбираем, почему.

Спорт — драйвер стоимости жилья

Спортивная инфраструктура влияет на цену недвижимости, и это давно измерено. Анализ спортивного парка в Ханчжоу показывает: жильё в пределах километра от крупного спортивного объекта стоит примерно на 42% дороже, чем в районах дальше девяти километров. Чем дальше от объекта — тем слабее эффект, но он сохраняется в радиусе пяти километров.

На российском рынке картина та же. По данным «Домклик», спортивные площадки присутствуют в 95,1% проектов премиального сегмента — застройщики давно включили их в стандарт, потому что покупатели за это платят. Ту же статистику подтверждает и ГК «А101»: качественная спортивная инфраструктура может повысить стоимость жилья в окружении примерно на 10‑15%.

ГК «А101» выделяет под спорт и оздоровление до 30% придомовых пространств, проектирует первые этажи под спортивную функцию. К концу 2025 года спортивные форматы заняли 4,3% всей коммерции в их районах — около 13 тыс. кв. м.

Но не всегда

Проблема в том, что спорт и термы поднимают стоимость жилья только там, где есть реальный спрос на такой формат. При выборе локаций мы опираемся на инструмент, разработанный совместно с нашим партнёром INST GROUP, — индекс эффективности интеграции спортивной инфраструктуры в проектах жилой застройки и комплексного развития территории (Метод Функционально‑спортивного программирования). В его основе три группы параметров: демографический потенциал локации, дефицит инфраструктуры в зоне доступности и рыночный контекст. Спрос на спортивный или термальный объект определяется тем, кто живёт рядом, чего там уже нет и насколько быстро растёт территория вокруг.

Второе — дефицит инфраструктуры (35%). Если рядом уже работают конкуренты аналогичного класса, новый объект будет делить общий трафик, а не сформирует свой. Мы смотрим на долю населения в пешеходной доступности от существующих спортивных объектов: если она меньше 30% — есть реальный голодный спрос. Если выше 60% — рынок насыщен, и открывать ещё один комплекс в этой локации — значит входить в прямую конкуренцию без преимущества первопроходца.

Третье — рыночный контекст (25%). Динамика ввода жилья в радиусе полутора километров прямо влияет на прогноз трафика: растущий квартал каждый год приносит новую аудиторию. Насыщенность коммерческими спортивными объектами на 10 тысяч жителей даёт обратный сигнал.

В работе мы сводим эти три группы параметров в единый индекс и приводим его к шкале от 0 до 100. При значении выше 80 — закладываем спорт в концепцию, прорабатываем финансовую модель. От 60 до 79 — спорт как опция, тестируем спрос, оставляем гибкие планировочные решения. Ниже 60 — либо социальная нагрузка по требованию муниципалитета, либо отказ. Это первое, что мы считаем при работе с концепцией, потому что вложения в спортивно‑термальный комплекс — от 800 млн до 1,5 млрд рублей. Ошибка на входе стоит дорого.

Как это работает на практике

Когда потенциал локации подтверждён, следующая задача — правильно собрать схему между оператором и девелопером. Большинство рабочих сделок идут по двум моделям: built‑to‑suit, когда девелопер строит под конкретного оператора, или built‑to‑rent — строит под сдачу в аренду. Оператор получает помещение под свою спецификацию без вложений в стройку, застройщик — готовый якорь для квартала.

Такая схема использовалась при подготовке соглашения о намерениях между Cleversport и ГК «А101» (упомянутая выше INST Group выступает стратегическим партнером и консультантом проекта). Планируется строительство спортивно‑термальных комплексов в Москве, которые объединят фитнес‑инфраструктуру, термальные зоны с банными традициями и кластеры для командных видов спорта.

Что это значит для вашего бизнеса

Если вы владелец фитнес‑клуба, термального комплекса или другого спортивного объекта и рассматриваете расширение, вот что можно взять в работу прямо сейчас, до взятия на себя обязательств.

Считайте локацию до аренды, а не после. Перед тем как подписывать договор аренды или рассматривать предложение от девелопера, проверьте три вещи: кто живёт в радиусе 15 минут от объекта, сколько конкурентов уже работает рядом и насколько быстро застраивается территория. Рынок может выглядеть свободным, но быть насыщенным по платёжеспособной аудитории.

Позиционируйте себя перед девелопером как якорный арендатор. Спортивный или термальный объект — это трафик для всего квартала. Девелопер это понимает, поэтому вполне реально договориться на условия built‑to‑suit, то есть получить помещение под вашу спецификацию, без лишних вложений с вашей стороны в стройку. В крупных проектах это рабочая схема, и застройщики на неё идут.

Что дальше

Это лишь одна из первых таких сделок на рынке, но точно не последняя — формат набирает обороты, и спрос на подобные партнёрства продолжит свой рост. По прогнозу NF Group, к концу 2026 года число термальных комплексов по стране может вырасти до 100 объектов объемом более 500 тыс. кв. м. Конкуренция за трафик будет только расти — а значит, локация и правильная модель входа будут решать всё больше.

Выигрывать будут проекты, где термы, спа и спортивные кластеры собраны в один сценарий на целый день, с развитой детской и гастрономической инфраструктурой. Такие объекты зарабатывают сами и поднимают стоимость всего, что строится рядом. Но только там, где для этого есть реальные основания.