Переходный период: 3 способа перевести свой ЖК в более высокий класс

По данным аналитиков URBAN Grade, доля предложения в новостройках комфорт+ занимает 36,1% от общего объема массового сегмента, бизнес+ — 25,6% от общего объема предложения бизнес‑класса. Три года назад доли промежуточных классов были значительно меньше — 21,8% и 16,2%, соответственно. Однако промежуточные классы жилья скорее маскируют тот факт, что проект не дотягивает по ряду параметров до более высокого ценового сегмента, а застройщику хочется получить надбавку к стоимости. Тем не менее, существуют «легитимные способы» повысить класс жилого комплекса в ряде случаев. Расскажу о реальных кейсах полноценного и оправданного повышения качества новостройки на стадии реализации до следующего ценового класса.

Роскошь, доступная немногим

По данным URBAN Grade, не более 10% проектов промежуточных классов могут претендовать на повышения до следующего класса жилья и даже приставку «+» в названии. По итогам экспресс‑оценки новостроек URBAN Grade, 25% российских ЖК не проходят даже по нижней границе требований к указанному застройщиком классу жилья, не говоря уже о том, чтобы претендовать на более высокие ценовые сегменты.

Тем не менее, некоторые застройщики идут дальше и пытаются не только прибавить в рекламе ЖК к обозначению класса тот самый «+», но перевести свой проект в более высокий ценовой сегмент, причем не на проектной стадии, когда «все еще на бумаге», а процессе реализации. Эксперты URBAN Grade отмечают, что в 9 из 10 случаев таких попыток апгрейда в действительности объект так и не «дотягивает» до следующего класса, а те же самые пару‑тройку «косметических улучшений» выдаются за полноценный «капремонт». Страдают в конечном счете потребители, которые «переплачивают» за более дорогой, но не соответствующий своему названию и цене продукт.

Редкие, хоть и успешные кейсы перехода из более низкого в более высокий ценовой сегмент на рынке все же. Эксперты URBAN Grade представляют некоторые из них и дают рецепт успеха такого апгрейда.

Сценарий №1 «Модернизация имеющегося потенциала»

В нашей практике был кейс ЖК, который позиционировался как комфорт‑класс, изначально обладал большинством необходимых для бизнес‑класса параметров: хорошее местоположение, соответствующая квартирография, базовый набор инфраструктуры и дизайнерское благоустройство. Однако одна характеристика ощутимо «занижала» класс ЖК — качество подземного паркинга, где были слишком узкие машиноместа, слабо продумана логистика и отсутствовали зарядные устройства. После сертификации URBAN Grade эксперты предложили способы модернизации паркинга, которые позволили не только улучшить качество паркинга, но и открыли для проекта новый потенциал. Благодаря хорошему базовому уровню ЖК и грамотным изменениям уже в ходе реализации, удалось перевести проект из комфорт- в бизнес‑класса.

Это пример логичного и даже необходимо апгрейда, который и улучшил качество жилой среды для будущих новоселов, и позволил застройщику пересмотреть ценовую политику, улучшить свои финансовые результаты и выделиться среди конкурентов.

Сценарий №2 «Добавить недостающих опций»

В данном случае решение продиктовано расположением жилого комплекса и анализом потребностей клиентов. В любом другом городе подобная аквазона не будет выглядеть целесообразным решением, но для курортной локации — это органичный шаг, который позволил повысить класс проекта и предоставить покупателям более широкую линейку услуг и первоклассных сервисов. Особенность именно сочинского бизнес‑класса в расширении инфраструктурного наполнения ЖК в направлении объектов для отдыха, релакса и восстановления.

Поэтому дополнить курортный проект таким серьезным и главное высоко востребованным инфраструктурным объектом, который обеспечивает совершенно иной образ жизни в ЖК, — это достаточное основание для перехода в более высокий ценовой сегмент. Это комплексное решение, а не точечная интервенция, поскольку включает не только добавление инфраструктуры, но и новые сервисы.

Сценарий №3 «Повышение класса по частям»

Еще один способ поменять класс проекта — это частично повысить уровень отдельных корпусов или частей ЖК. Так, в 2025 году Группа компаний «Самолет» запустили отдельную линейку «уникальных домов» — очереди с улучшенными продуктовыми характеристиками в уже строящихся комплексах.

Такой подход позволяет в рамках крупных проектов делать часть домов класса выше, чтобы собрать разнообразную целевую аудиторию и расширить продуктовую линейку. С одной стороны, все жители ЖК получают возможность пользоваться инфраструктурой, благоустройством и сервисами более высококлассного жилья (например, если в одном проекте совмещены корпуса комфорт- и бизнес‑класса). С другой стороны, высок риск, что застройщик как раз постарается сэкономить на более высококлассном жилье, обеспечив только часть сопутствующих продуктовых характеристик, проигнорировав остальные. Например, когда планировочные решения и инженерия в квартирах соответствуют бизнес‑классу, а инфраструктура, общественные пространства и благоустройство — тянет на комфорт‑класс.

С чего начать и куда бежать за повышением класса

Начать путь повышения класса объекта необходимо с всесторонней и глубокой оценки продукта — лучше всего с привлечением независимых экспертов, которые смогут оценить ЖК ни по одному параметру (например, как архбюро — с точки зрения архитектурной концепции и планировочных решений, или инжиниринговая компания — на предмет инженерных систем). Такие эксперты с широким функционалом — продуктологи, компании по сертификации, консалтинговые или оценочные агентства.

После оценки продукта и получения заключения, внутренний проектный отдел или сторонние специалисты оценивают затраты, необходимые для повышения класса объекта на той стадии, на которой его застали изменения. Ключевым при принятии решения, двигаться в направлении апгрейда или оставить все как есть, должна стать прибыль, которую потенциально может получить застройщик после всех изменений. Другими словами, смогут ли издержки по улучшению продукта окупиться за счет роста цен, который последует за апгрейдом. Новая финансовая модель с учетом всех издержек, в том числе на маркетинговое продвижение, лежит в основе принятия подобного девелоперского решения.

Когда вопрос с деньгами решен, можно приступать к реализации программы улучшений. В зависимости от того, какую область эксперты предлагают модернизировать, привлекаются соответствующие специалисты. Например, в случае с нашим кейсом про необходимость усовершенствования паркинга, практическим воплощением в жизнь наших рекомендаций занимались одновременно подрядная организация, которая строит проект, инженеры, которые обеспечивают коммуникации в помещении, а также эксплуатирующая компания, которая потом будет обслуживать данный объект.

Топ‑5 признаков того, что ваш ЖК может рассчитывать на переход в более высокий класс

1. Локация вашего проекта выше заявленного класса.
2. Ряд характеристик вашего ЖК соответствует более высокому классу жилья, а те, что не соответствуют — есть возможность расширить и улучшить.
3. У вас в проекте несколько очередей, часть которых на стадии проектирования и может получить более высокий класс.
4. У вас есть ресурсы для повышения класса жилья: финансовые, временные, административные.

Резюме