Дело тонкое: как оценивать доходность и стратегический потенциал отелей в Азии

В первой десятке направлений по выездному потоку из России в 2025 году больше половины позиций заняли азиатские страны, по некоторым показатели роста в процентах оказались трехзначными. Но интерес к Азии демонстрируют не только туристы из России.

Какие страны сейчас наиболее перспективные для гостиничного бизнеса? В этой статье о том, почему высокая доходность отелей может свидетельствовать о рисках, на что стоит обратить внимание и какие форматы размещения самые востребованные.

Текст не содержит инвестиционных рекомендаций.

Какие направления в Азии самые доходные

Чтобы получить общее представление о доходности гостиничной недвижимости по рынкам разных стран, можно изучить показатель cap rate — ставку капитализации, то есть соотношение чистого операционного дохода к текущей рыночной стоимости или цене покупки актива. Найти такие данные по каждой конкретной стране можно в отчетах Colliers, Knight Frank и других консалтинговых компаний. Наиболее высокие ставки часто характерны для более экзотических локаций, таких как Мьянма и Лаос; более низкие — для развитых рынков, таких как Япония и Сингапур.

Индонезия находится в разумном балансе между доходностью и рисками. Предпринимателю важно смотреть на отношение государства к частной собственности. Это создает более понятную и предсказуемую среду для долгосрочных вложений.

Не менее важна открытость страны к иностранным инвестициям. В Индонезии можно зарегистрировать компанию с иностранным капиталом на свое имя — в отличие, например, от Таиланда, где доля иностранца ограничена 49%. С туристической визой иностранцу в Индонезии относительно просто открыть банковский счет, в стране нет жестких ограничений на движение капитала.

К этому добавляются фундаментальные факторы: мощная экономика, которая продолжает расти примерно на 5‑6% в год, хорошие отношения одновременно с Китаем, Россией и США, участие в ключевых международных союзах, включая БРИКС. Что касается туристического рынка Индонезии — он тоже на подъеме и продолжает расти двузначными темпами ежегодно, в отличие от Таиланда, где он стагнирует.

Как оценить потенциал гостиничного объекта

1. У отеля есть бренд, который проектирует, строит, запускает и управляет гостиничными комплексами и может показать результаты по уже готовым объектам. Если мы говорим про международные сети, то вы всегда можете сопоставить класс управляющей компании с тем проектом, который вам предлагает девелопер.
2. У отеля обязательно должна быть гостиничная инфраструктура: технические помещения для администрирования, зоны для персонала и приема поставок, а также ресторан, желательно спа и другие активности для гостей — чем больше, тем лучше. Если посмотреть на планировки, то 35‑45% всех площадей в отеле отведено на общие пространства. Если вы делаете классическую резидентскую коробку, там соотношение будет другим: 80% занимают апартаменты, а 20% — общие помещения.

Если это действительно отель, вы смотрите отчет Colliers или другой уважаемой консалтинговой компании, находите среднюю цену в вашей категории за ночь и заполняемость — это первые вводные, которые можно добавлять в финмодель. Эти данные вам могут предоставить девелопер и управляющая компания, но важно их проверить — легко нарисовать заполняемость 100% и стоимость 500 долларов за ночь. Далее цену за ночь вы умножаете на заполняемость, потом вычитаете из этой цифры операционные расходы и налоги — остается чистая прибыль.

Какие форматы размещения наиболее востребованы

В премиум‑сегменте по‑прежнему востребовано все бутиковое. Состоятельные путешественники едут за уникальным опытом и готовы платить за него существенно больше, чем просто за размещение. Конечно, на рынке есть и стандартные отели, но среди них конкуренция гораздо выше — а значит, ниже заполняемость и, как следствие, цены. Гостиничное дело — это один из наиболее маржинальных видов аренды недвижимости. Но чтобы поднимать ценник, вы должны предоставлять не просто ночлег, а уникальный опыт, создавать эмоцию.

Что такое классный бутик‑отель и чем он отличается от стандартного, лучше объяснить на примерах. В Петербурге в районе Коломна есть Villa Mr. Pinky. На входе вас встречает девушка со множеством проколов на лице и рассказывает, кто такой мистер Пинки — это загадочный коллекционер, который любит путешествовать и из своих поездок привозит сувениры. Интерьеры там такие же эксцентричные, как и легенда мистера Пинки: с золотом, разными фактурами, яркими принтами. Это очень эпатажное место с необычным видением собственника.

Среди бутик‑отелей есть тоже своего рода негласная градация по их экспрессивности. В том же районе, на соседней улице, находится Hideout Residence. Это не просто отель, а отдельное пространство с арт‑резиденциями, гостиничными номерами, ресторанами, студией пилатеса, пекарней и собственным сквером, вокруг которого сформировалось комьюнити: люди приходят сюда на выставки, посидеть в кафе или позаниматься йогой.

А если говорить о еще большей нишевости, то нельзя не упомянуть Lodge in the Woods в деревне Каба‑Каба (а это совсем не туристическая локация). Его владелец построил микроотель из бетона на восемь комнат и открыл рядом с ними ферму, где только белые животные — пони, лошади, козы, курицы, утки, все альбиносы. Когда вы завтракаете на веранде, к вам приводят животных, чтобы их можно было рассмотреть и сфотографировать. Другого такого отеля вероятнее всего вы больше не найдете. Наличие такой уникальной концепции и отличает бутиковость от стандартного гостиничного объекта, где вам предлагают просто надежный сервис.

Конечно, для некоторых гостей это слишком: рейтинги Lodge in the Woods демонстрируют, что не всем близка такая концепция. Но если гостям понравилось место, они снова захотят там остановиться. Так вокруг отелей формируется сообщество, постоянная клиентура.

Но почему тогда все не открывают бутик‑отели, раз у них столько преимуществ перед стандартными? Причина в том, что бутиковость сложно создать и еще сложнее масштабировать: чтобы появился такой проект, нужна нереальная вовлеченность основателя и уникальное видение, которого больше ни у кого нет.

С этим сталкиваются не только новички на рынке, но и крупные отельные сети. Что они делают? Ищут молодые классные бренды и скупают их. В 2024 году группа Hyatt приобрела The Standard International (бренды The Standard и Bunkhouse Hotels) за 150 млн долларов, до этого купила индонезийско‑сингапурский бренд Alila Hotels за 480 млн долларов. Почему гостиничные гиганты тратят безумные деньги на сети, которые смогли масштабировать бутиковость? Потому что видят их перспективы и ценность: в эти объекты едут молодые гости, которые готовы платить за необычное размещение.

Масштабирование требует времени. Lyvin Properties как бутиковый девелопер расширяется очень медленно: мы строим камерные проекты, неспешно набираем команду, работаем только с одним надежным подрядчиком — все это позволяет сохранять высокое качество.

Что определяет доходность

Поэтому при оценке управляемости отеля стоит изучить рейтинги других объектов, которыми управляет та же компания. Если у отеля хороший рейтинг, алгоритмы работают на него и продвигают на более заметные позиции в выдаче сервисов бронирования. Поскольку пользовательскую оценку в таких рейтингах нельзя купить, на рынке установилась меритократия: побеждает самый достойный, а бизнесу с менее качественными услугами придется меняться или перепрофилироваться.

Другой важный показатель — баланс спроса и предложения. Спрос в данном случае — это внешний и внутренний турпоток: сколько людей приезжает, как, по прогнозам, это количество изменится в будущем. Он может различаться не только по количеству, но и по качеству — сколько туристов в каком сегменте к вам приедет, иностранные это туристы или внутренние, насколько это платежеспособная публика. С другой стороны — предложение: сколько уже есть отелей, сколько строится, каких мало, каких много. На Бали премиальные отели, как правило, демонстрируют более высокую загрузку и среднюю стоимость номера; в других сегментах ситуация может отличаться.