Почему курорт больше нельзя проектировать как гостиницу

Еще несколько лет назад успех курортного проекта во многом определяли понятные параметры: удачная локация, близость к морю, архитектура и количество номеров. Сегодня этого уже недостаточно.

Рынок показывает: девелопер больше не строит гостиницу. Он создает территорию, которая должна оставаться востребованной десятилетиями.

Туристы стали путешествовать по‑другому

По оценкам отраслевых экспертов, в 2025 году россияне совершили почти 174 млн внутренних поездок — на 7,4% больше, чем годом ранее. По сравнению с 2021 годом внутренний туризм вырос почти вдвое.

Однако гораздо важнее другое. Средняя продолжительность путешествия по России сократилась до 4,3 ночи, а количество поездок на 2–4 дня за последний год увеличилось на 35%.

Люди стали путешествовать чаще, но отдыхать — короче.

Для девелопера это означает смену самой модели проектирования. Курорт уже нельзя создавать только под двухнедельный летний отпуск. Одна и та же территория должна быть интересна семье с детьми, гостю, приехавшему на длинные выходные, участнику делового мероприятия и человеку, который решил совместить отдых с удаленной работой.

Инфраструктура стала частью экономики проекта

Если раньше гостиница была центром проекта, а инфраструктура постепенно появлялась вокруг нее, то сейчас последовательность изменилась.

При коротком сроке проживания особое значение для роста загрузки курорта приобретает событийный туризм, что влечет необходимость формировать инфраструктуру с учетом возможностей проведения событий.

Сначала определяется, какие аудитории будет принимать территория, за счет чего она сможет работать круглый год и какие причины будут возвращать гостей снова. Только после этого проектируются гостиничные корпуса, общественные пространства, медицинские объекты, спортивная инфраструктура, рестораны и семейные сервисы.

Причина очевидна — меняется структура спроса.

Российский рынок MICE‑туризма уже оценивается в 22–23 млрд рублей и продолжает ежегодно расти на 15–20%. Одновременно увеличивается интерес к оздоровительному отдыху: в 2025 году количество бронирований санаториев выросло на 36%, а во втором полугодии оказалось почти на 80% выше, чем в первом.

Все это — дополнительные причины приехать на курорт вне высокого сезона. Чем больше таких сценариев, тем равномернее загрузка и устойчивее экономика проекта.

Локация остается важной, но уже не решает все

Поэтому транспортная доступность становится частью продукта. Аэропорт, железнодорожное сообщение, удобные автомобильные маршруты и возможность быстро добраться до курорта напрямую влияют на загрузку не меньше, чем архитектура или уровень сервиса.

После открытия начинается самая важная работа

По данным отраслевой статистики, только в 2025 году в России было введено около 7,2 тысячи новых гостиничных номеров. При этом крупнейшие проекты все чаще создаются как многофункциональные курортные территории, где размещение становится лишь одним из элементов общей инфраструктуры.

На этом этапе заканчивается строительство, но начинается эксплуатация.

Именно после открытия становится понятно, насколько жизнеспособной оказалась концепция. Территория должна развиваться постоянно: запускать новые сервисы, обновлять инфраструктуру, формировать событийный календарь, работать с повторными гостями и быстро реагировать на изменение спроса.

Без этой работы даже качественно построенный объект постепенно начинает терять конкурентоспособность.

Девелопер создает среду, а не гостиницу

Курорт сегодня — это уже не несколько корпусов у моря.

Именно такие проекты будут определять развитие курортной недвижимости в ближайшие годы. Конкурировать будут не квадратные метры и не количество звезд. Конкурировать будет качество среды, которую девелопер способен создать и развивать.