Как создать современный проект в недвижимости: интеграция микромобильности и логистики

Типичные жалобы жителей нового ЖК, маркетинговая кампания которого охватила практически все рекламные носители города, следующие: самокатчики с высокой скоростью передвигаются по дворам в отсутствие для них дорожек; поиск свободного места на парковке занимает от 15 до 20 минут; лифты часто заняты курьерами; а чтобы добраться до метро, нужно пройти значительное расстояние — станция расположена далеко, а общественный транспорт сюда не ходит, что делает такси более удобным способом передвижения.

Заметьте: все эти жалобы относятся не к качеству застройки, а к впечатлению от неудачно спланированной транспортной инфраструктуры. Если бы застройщик учел этот момент, негативных отзывов, может, не было бы вовсе. Тренд на удобную городскую среду набирает обороты: если девелоперы планируют побеждать в соревновании за потребителей, то планировать транспортную инфраструктуру ЖК лучше заранее. О том, что важно учесть, рассказываем ниже.

Логистика и девелопмент: почему важен комплексный подход

Для начала разберемся, что имеется в виду под понятием “логистика” в девелопменте. Речь идет не об отдельных удачных решениях, а о комплексном подходе — решении всех транспортных вопросов, связанных с жилым комплексом:

• перемещение жителей (на личном транспорте, общественном, пешком);
• работа сервисов доставки (от небольших, например, еда из сервисов доставки, до крупногабаритных);
• организация парковок, подъездных путей, зон разгрузки.

Четыре фактора, которые нужно учесть:

1. Оценить технико‑экономические показатели (ТЭП) на этапе проектирования. Если этого не сделать, можно, например, нарушить парковочный баланс: мест окажется либо слишком много в ЖК эконом‑класса, где люди преимущественно пользуются общественным транспортом, либо слишком мало в ЖК премиум‑сегмента, где на семью может приходиться по 2‑3 авто.
2. Проанализировать существующую транспортную ситуацию и построить схему: остановки должны располагаться недалеко от ЖК, на прилегающей дороге лучше избегать одностороннего движения, пешеходные дорожки должны быть удобными и не удлинять путь до ключевых транспортных узлов.
3. Общаться с городскими властями и учитывать общую инфраструктуру. Даже при строительстве в чистом поле необходимо согласовывать планы и адаптировать логистику под городские условия.
4. Привлекать опытных и квалифицированных архитекторов, которые уже реализовывали проекты с эргономичной инфраструктурой. Такие специалисты с опытом знают, как избегать крайностей уличного пространства — избытка асфальтированных площадей, либо слишком узких улиц, создающим пробки.

Главное же, что следует сделать — изучить клиентский путь и целевые аудитории, а также простроить логику управления потоками в период эксплуатации. Если жители будут ездить на личном авто — нужны парковки, удобные выезды. Если преимущественно будут использовать общественный транспорт — необходимы не парковки, а остановки, и сами маршруты движения общественного транспорта должны быть проложены оптимально. Если речь идет о работе служб доставок, нужно учесть, как курьеры будут заходить на территорию, будет рассчитан на это главный вход или появятся дополнительные служебные зоны. Если в самом ЖК есть возможность разместить ритейл или ПВЗ, необходимо понимать, где будут разгружаться крупные грузы. То же касается логистики доставки: грузовики, легковые машины и курьеры на велосипедах требуют разных условий въезда и перемещения по территории.

Бесшовная мобильность: главный запрос жителей

Главный запрос пользователей городской среды — бесшовная мобильность. Человек не хочет задумываться о логистике: как добраться, куда идти, что выбрать. Ему нужен комфортный, предсказуемый путь без лишних действий — будь то переход между видами транспорта или навигация в приложении.

Идеальный сценарий выглядит так:

• личный автомобиль — сел и поехал, без неожиданных препятствий;
• общественный транспорт — вышел из дома, сел на автобус и пересел на метро;
• микромобильность — взял самокат, доехал до станции и продолжил путь..

Доставки: как решить вопрос с ростом числа курьеров

Вопрос доставок — как небольших, так и крупногабаритных грузов — важно решать отдельно. Сейчас прогнозный объем рынка доставок только еды превышает текущий почти в 4 раза, и нагрузка на жилые комплексы усилится еще больше. Даже при текущем объеме рынка жители неизбежно сталкиваются с жалобами: «я потерялся», «где вход?», «куда нести заказ?»

Решение относительно простое: выделение четких точек для прибытия курьеров и такси — например, как в аэропорте Шереметьево, где для сервиса такси выделили конкретные зоны, — а также интеграция данных в приложения сервисов (например, отметка «курьерский вход»). В идеале в ЖК повышенной комфортности сделать для курьеров отдельный удобный вход — эта инвестиция себя оправдает.

Самокаты, велосипеды, скейтборды: как быть с микромобильностью

Самый острый запрос жителей — разграничение пешеходных зон и так называемых средств микромобильности. Пользователи самокатов и велосипедов мешают пешеходам, нарушают ПДД. Аварийность с участием самокатов составляет незначительную часть от общего числа ДТП, но все равно присутствует: в прошлом году зафиксировано 4426 происшествие, в которых пострадало 4591 человек, из которых 54 погибли.

Решение — развитие инфраструктуры. Достаточно учесть три момента:

1. Линейные элементы: велодорожки, полосы, светофоры.
2. Хранение: парковки отдельно для шеринговых средств передвижения, отдельно для личного транспорта.
3. Контроль: системы регулирования, снижающие аварийность, в том числе понятные знаки и разметка, а также видеофиксация нарушений. Например, в Москве камеры настроены на фиксацию нарушителей, в том числе среди пользователей кикшеринга. Кроме того, инфраструктура контроля включает рейды полиции и элементы народного контроля, такие как сервисы общественного мониторинга, по материалам которых, операторы которых могут выписывать штрафы пользователям.

Учет этих элементов делает проекты в недвижимости безопасными, удобными для пользователей и гармонично интегрированными в городскую среду.

Зачем это застройщику и как логистика влияет на маржинальность проекта

В Москве транспортная доступность — один из ключевых факторов при выборе жилья, и со временем эта тенденция распространится на регионы. Инвесторы охотнее вкладываются в проекты, которые быстрее окупаются. Так что развитая инфраструктура повышает инвестиционную привлекательность объекта.