С чего начать бизнес в сфере продажи недвижимости, если в кармане 200 тысяч, а не 20 миллионов?
Представьте: в кармане 200 тысяч рублей, а в голове идея построить бизнес в сфере недвижимости. Кажется, что денежных ресурсов не хватит для начала карьеры. Волноваться не стоит: предложенных средств достаточно. Ниже представлены ключевые этапы для запуска бизнеса с суммой от 100 до 200 тысяч рублей.
Земля, гараж или магазин: в какую недвижимость вложить деньги?
Для начала нужно выбрать нишу на рынке недвижимости. При выборе важно учитывать не только доступный бюджет, но и специфику региона, уровень конкуренции, ценовую политику и потенциальную доходность. Традиционно существует два ключевых сегмента рынка недвижимости:
- жилая недвижимость, которая используется для проживания и чаще всего приобретается с целью долгосрочной аренды или перепродажи;
- коммерческая недвижимость, включающая объекты, предназначенные для бизнеса: магазины, офисы, склады и производственные помещения. В некоторых городах средней полосы России коммерческая недвижимость может быть значительно дешевле жилой, что выгодно для инвестиций.
При ограниченном бюджете важно выбирать направления инвестиций, которые минимизируют риски и максимизируют доходность. Существует три перспективных варианта, которые не требуют значительных капиталовложений, но при грамотном подходе могут стать источником стабильного дохода:
- Земельные участки и заброшенные сады, которые чаще всего используются под личное подсобное хозяйство. Такие объекты в большинстве случаев встречаются в малых городах средней полосы России. При грамотном общении с местной администрацией есть шансы добиться перевода участка в категорию индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или садоводческих некоммерческих товарищества (СНТ). Благодаря этому появляются возможности для реновации и дальнейшей продажи по рыночной стоимости, что позволяет увеличить доход при минимальных вложениях.
- Парковочные места, гаражи и кладовки, которые могут стать источником стабильного пассивного дохода при приобретение и сдачи в аренду. При наличии 10 или 30 таких объектом ежемесячная прибыль будет значительнее ощущаться для пополнения семейного бюджета. Не требуются значительные капиталовложения, чтобы начать инвестиционную деятельность с малого.
- Перспективная идея — организация небольшого торгового объекта, например, киоска или мини-магазина. Сначала вы арендуете у города участок площадью около 100 квадратных метров, устанавливаете временные конструкции, а затем развиваете до полноценного торгового пункта. Например, магазинчик из СИП-панелей, сделанный под овощную лавку, может приносить 25–30 тысяч рублей ежемесячно при общих затратах до 300 тысяч рублей. В дальнейшем такой объект можно продать как готовый бизнес за 400–500 тысяч рублей, что станет отправной точкой для более масштабных инвестиций.
Каждое из этих направлений демонстрирует, что даже с ограниченным бюджетом возможно найти перспективы для инвестиций.
Рассылка: как вести бизнес в России
Раз в неделю присылаем самые важные новости и лайфхаки для развития вашего бизнеса
Пять шагов для составления эффективного бизнес-плана с 200 тысяч рублей в кармане
Инвестиции в недвижимость — это не только возможность заработать, но и искусство стратегического планирования. Важно начинать с четкого плана.
Первое — выбираем нишу и анализируем рынок. Для начала нужно определиться с направлением инвестиций и провести глубокий анализ, чтобы понять, какие объекты пользуются спросом и какие улучшения нужны для повышения стоимости. Например, если рассматривать земельные участки, необходимо изучить рынок в конкретном районе: цены на участки, их характеристики, наличие коммуникаций, спрос и предложение. Для этого на просторах интернета существует большое количество открытых источников с данными: платформы объявлений («ЦИАН», «Авито», «Яндекс.Недвижимость») для оценки спроса и предложения в конкретном регионе и аналитические отчеты компаний, данные которых можно использовать для понимания трендов, ценовой динамики и уровня конкуренции.
Если планировать покупку участка за 200 тысяч рублей и продажу за 500 тысяч рублей, важно проанализировать, что конкретно предлагается на рынке за эту цену. Иногда подобные объекты уже имеют забор и подключенные коммуникации в виде воды, электричества и газа. На основании этого рассчитывайте затраты на модернизацию, которые могут составить от 30 до 100 тысяч рублей в зависимости от региона и удаленности точек подключения.
Второе — закладываем затраты на улучшение объекта. Даже с бюджетом в 200 тысяч рублей важно распределить средства таким образом, чтобы часть из них была направлена на покупку объекта, а вторая часть — на модернизацию. Это особенно актуально для небольших городов, где стоимость недвижимости ниже, чем в крупных мегаполисах. Если вы приобретаете старый гараж за 50-80 тысяч рублей, приготовьтесь делать ремонт: менять крышу, красить ворота, проводить электричество, обустраивать смотровую яму. Эти работы необходимы для повышения стоимости объекта и его привлекательности для будущих клиентов или арендаторов.
Третье — формируем стратегию выхода на рынок. После анализа рынка и планирования затрат важно определить стратегию реализации объекта. Например, улучшенный земельный участок или гараж можно продать по более высокой цене, что позволит получить прибыль. Альтернативным вариантом может стать сдача объекта в аренду для получения стабильного пассивного дохода.
Показать собственнику, что ваше предложение выгоднее, чем оставить объект без использования
Четвертое — учимся договариваться. Важно развить навыки дипломатии и переговоров, даже если ранее коммуникабельность не была вашей визиткой карточкой. На рынке недвижимости часто встречаются случаи, когда крупные объекты удавалось приобрести с минимальным первоначальным взносом. Иногда девелоперы могут купить проект, имея всего лишь 5% от общей стоимости лота.
Для проведения успешных переговоров важно:
- показать собственнику, что ваше предложение гораздо выгоднее, чем оставить объект без использования;
- предложить проработанную схему, при которой недвижимость будет приносить доход не только вам, но и собственнику;
- убедить продавца в своей надежности, порядочности и готовности выполнять обязательства;
- заранее получить информацию, которая в будущем станет преимуществом при обсуждении условий с новыми контрагентами — например, условия сделок в соседних домах.
Пятое — масштабируем процесс. Начать свою инвестиционную деятельность можно с небольших объектов, что позволит минимизировать риски, набраться опыта, улучшить свои компетенции и добиться устойчивого финансового результата. В дальнейшем, после успешной реализации первых проектов, стоит переходить к более крупным инвестициям, таким как коммерческая недвижимость и строительство.
Правила успешной продажи недвижимости
Следующий шаг после приобретения недвижимости — построение плана по ее реализации.
Формирование насмотренности — основа успеха. В бизнесе недвижимости необходимо разбираться и понимать, какие объекты являются ликвидными, а какие нет, где цена явно завышена, а где предложение действительно выгодно. Уровень насмотренности достигается только через постоянный анализ рынка: изучение объявлений на специальных открытых платформах и сравнивание цен. Рекомендую установить фильтр поиска в рамках бюджета. Это позволит определить объекты, которые могут быть куплены со значительной скидкой — в два или три раза ниже первоначальной цены.
Если полученные данные не приводят к сделке, они помогают лучше понять рынок
Рекомендую практиковать осмотр и посещение объектов лично, даже если не хватает средств на их покупку. Онлайн-анализ объектов не поможет быстро оценить и принять обоснованные решения. Осмотр под видом потенциального покупателя позволяет лучше понять, почему собственник запрашивает ту или иную цену, а также дает возможность задать вопросы о состоянии объекта, возможности рассрочки и других важных аспектах. Даже если полученные данные не приводят к сделке, они помогают лучше понять рынок. Тем самым вы собираетесь весомых аргументов в переговорах при сравнении условий с другими объектами.
Эффективно использовать схему рассрочки, когда работаешь с ограниченным бюджетом. На рынке недвижимости часто используются схемы, при которых объект продается с обременением. Если у вас есть только 200 тысяч рублей, а стоимость объекта составляет 500 тысяч рублей, то есть возможность договорится с продавцом о первоначальном взносе и выплате оставшейся суммы в течение 6 месяцев. Такой вид договора купли-продажи регистрируется в МФЦ, и объект переходит в вашу собственность с обременением. Вы можете строить на участке или сдавать его в аренду, но существуют ограничения касательно продажи и закладывания объекта в банк под залог. После погашения задолженности обременение автоматически снимается.
Начинать с выгодных малых объектов. Мы уже обсудили возможность приобретения таких видов недвижимости, как гаражи и кладовки, но это не единственный вариант, куда вложиться. Есть возможность арендовать земельный участок за городом у муниципалитета. Нужно будет провести минимальное благоустройство, а затем можно смело начать перепродавать под готовый бизнес, например для организаций глэмпинга, туристической базы или коттеджного поселка. Важно проверить назначение земли и согласовать его с планируемой деятельностью. Советую еще присмотреться к комнатам в квартирах и общежитиях, которые стоят по приемлемым ценам и могут быть приобретены в рассрочку, что позволит наращивать объемы инвестиций.
Успешный старт в сфере недвижимости с минимальными вложениями возможен, если тщательно анализировать рынок, использовать гибкие финансовые схемы и начинать с малых объектов. По такой схеме выйти на стабильный доход в будущем — достижимая цель.
