Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости

Если стоимость завышена, ее можно оспорить и уменьшить, например, по решению суда. Правда, сначала придется заплатить за отчет об оценке рыночной стоимости, потом — за судебную экспертизу, а также потратить время на сбор документов и саму процедуру, но результат того стоит. Например, владелец бизнес‑центра по решению суда снизил кадастровую стоимость почти в три раза и стал экономить на налогах 2,6 млн рублей в год. Но все зависит от того, какой порядок оспаривания кадастровой стоимости действует в конкретном регионе.

Разберемся, что такое оспаривание кадастровой стоимости недвижимости, как понять, нужна ли эта процедура, как оценить шансы на успех и подготовиться к оспариванию.

🌟 Сохраняйте статью в избранное, чтобы не потерять.

🎁 Внутри вас ждет бонус — шаблон заявления об оспаривании кадастровой стоимости, который можно заполнить своими данными и использовать.

Что такое кадастровая стоимость

Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости нужно при расчете:

• налогов: на имущество и землю, подоходного и на прибыль — при продаже недвижимости;
• арендной платы, если арендные платежи рассчитываются от кадастровой стоимости;
• возможной цены продажи объекта;
• штрафов, например за нецелевое использование земли;
• госпошлины при наследовании недвижимости.

На кадастровую стоимость зданий и сооружений влияют, например, площадь, материал стен, год постройки, состояние, функциональное назначение. На кадастровую стоимость земли — площадь, месторасположение, разрешенное использование, наличие коммуникаций и другое.

Когда проводится кадастровая оценка

Массовую кадастровую оценку проводят в течение года. Новая кадастровая стоимость начинает действовать с 1 января года, следующего за годом оценки.

Последняя общероссийская оценка кадастровой стоимости всех земельных участков прошла в 2022 году. Их новая стоимость действует с 1 января 2023 года. В 2023 году переоценили остальные объекты недвижимости — их кадастровая стоимость действует с 1 января 2024 года.

В 2026 году государственную кадастровую оценку земельных участков проведут в 85 регионах России, а в 2027 году оценят капитальные объекты: здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства и машино‑места.

С какой даты действует кадастровая стоимость

Когда государство посчитало кадастровую стоимость недвижимости, эти данные вносят в ЕГРН. Вот основные даты, которые используются при оспаривании. Они указываются в реестре:

• дата определения — 1 января года, в котором проводилась кадастровая оценка;
• дата внесения данных — день, когда новую кадастровую стоимость внесли в ЕГРН;
• дата применения — 1 января года, следующего за годом массовой кадастровой оценки.

Разберемся на примере.

Массовую кадастровую оценку участков провели в 2022 году, кадастровая стоимость земли — 292,3 млн рублей. Дата определения — 1 января 2022 года.

Данные о кадастровой стоимости 292,3 млн рублей внесли в ЕГРН 22 декабря 2022 года — это дата внесения данных.

Кадастровая стоимость 292,3 млн рублей начала действовать с 1 января 2023 года — это дата применения.

Если бизнес оспорил кадастровую стоимость здания или земельного участка, она будет действовать с даты применения — задним числом. Возьмем данные из нашего примера с земельным участком.

Кадастровая стоимость участка — 292,3 млн рублей, она начала действовать с 1 января 2023 года — это дата применения.

Допустим, в 2024 году правообладатель участка обратился с заявлением об оспаривании, а в 2025 году закончил процедуру оспаривания. Новая стоимость — 150 млн рублей. Она действует с 1 января 2023 года — даты применения кадастровой стоимости, которая оспаривалась.

Когда можно оспорить кадастровую стоимость

Сначала рекомендуем оценить, стоит ли тратить на оспаривание время и деньги. Вот несколько шагов, которые помогут принять правильное решение:

1. Уточните, есть ли у вас право на оспаривание.
2. Определите основание оспаривания.
3. Узнайте, не пропустили ли вы сроки давности для подачи заявления на оспаривание.
4. Выберите консалтинговую компанию, которая будет сопровождать процедуру.
5. Узнайте примерную величину расхождения кадастровой и рыночной стоимости и экономию на налоге или аренде. Сравните экономию и затраты на проведение оспаривания.

Рассмотрим эти шаги подробнее.

• собственник недвижимости или доли в ней;
• бывший собственник, если хочет сделать перерасчет налогов за время владения;
• арендаторы недвижимости, если арендная плата считается от кадастровой стоимости;
• покупатель или арендатор земельного участка, если у него есть исключительное право выкупа или аренды. Например, собственник здания имеет исключительное право выкупить или арендовать земельный участок под ним.

Первое основание — техническая ошибка. Если в расчете допущена техническая ошибка, например указана некорректная площадь, материал стен или что‑то подобное, надо обратиться в ГБУ, которое проводило оценку. Например, в Москве это ГБУ «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Потребуется подать через портал mos.ru электронное обращение об исправлении ошибки и приложить документы, которые ее подтверждают. Например, технический паспорт, который подтверждает ошибку при определении материала стен. ГБУ рассмотрит заявление в течение 30 дней.

Если ГБУ согласится с ошибкой, оно само передаст новые сведения в Росреестр. Если нет, оспаривать кадастровую стоимость ошибки придется в суде.

Второе основание — кадастровая стоимость завышена по сравнению с рыночной. В этом случае процедура другая. В 2026 году для процедуры оспаривания в Москве и Московской области надо подготовить отчет об оценке, а далее обратиться в суд — в Подмосковье можно предварительно обратиться в комиссию — и просить установить кадастровую стоимость на уровне рыночной.

Суд рассмотрит спор и примет решение о справедливой стоимости объекта или о необходимости ее корректировки.

Шаг 3. Узнать, не пропустили ли вы сроки давности для подачи заявления на оспаривание. Заявление об оспаривании кадастровой стоимости можно подать с даты, когда стоимость вступила в действие, и до даты, когда в базу внесут результаты новой кадастровой оценки. То есть с даты начала применения кадастровой стоимости до даты окончания ее применения.

До 2021 года кадастровая стоимость офисного помещения в Москве была 5 млн рублей. Она была определена на 1 января 2018 года и действовала с 1 января 2019 года по 31 декабря 2021 года. В 2023 году государство провело новую кадастровую оценку — стоимость офисного помещения выросла с 5 до 8 млн рублей.

В 2025 году помещение снова попало под переоценку кадастровой стоимости. Новая кадастровая стоимость начала действовать с 1 января 2026 года.

Значит, подать заявление на оспаривание 8 млн рублей нужно с 1 января 2026 года до 31 декабря 2027 года включительно.

В 2023 году кадастровую стоимость офисного помещения оценили в 5 млн рублей. Эта стоимость действовала с 1 января 2024 по 31 декабря 2025 года.

С 1 января 2026 года действует новая кадастровая стоимость — 8 млн рублей. А предыдущая в 5 млн рублей стала архивной.

Если оспорить 5 млн рублей в 2026 году, можно вернуть переплату по налогу на имущество за годы, когда действовала архивная кадастровая стоимость, — 2024 и 2025.

Трехлетний срок давности для оспаривания кадастровой стоимости объектов со статусом права собственности регламентируется ст. 78 и 79 НК РФ, а земельных участков на праве аренды — ст. 196 и 200 ГК РФ.

Шаг 4. Выбрать консалтинговую компанию, которая будет сопровождать процедуру. Сейчас на рынке много консалтинговых компаний, которые готовы провести процедуру оспаривания под ключ. Они предлагают сразу подбор оценочной компании для расчета рыночной стоимости недвижимости и юридическое сопровождение процедуры оспаривания.

Шаг 5. Узнайте примерную величину расхождения кадастровой и рыночной стоимости и экономию на налоге или аренде. Кадастровая стоимость может отличаться от рыночной, так как при расчете рыночной стоимости учитывают индивидуальные характеристики объекта недвижимости, а при расчете кадастровой используют метод массовой оценки, который эти характеристики не учитывает.

Два помещения кафе в соседних домах — одно в хорошем состоянии, а другое со старым ремонтом — могут иметь одинаковую кадастровую стоимость. При этом их рыночная стоимость будет отличаться: на нее может влиять состояние помещений, которое не учли при массовой кадастровой оценке.

Проверить возможность снижения кадастровой стоимости могут специалисты консалтинговой компании. Они же помогут определить возможную экономию на налоге на имущество или аренде. Этот предварительный анализ позволит принять решение, стоит ли начинать процедуру пересмотра кадастровой стоимости. Если затраты на процедуру оспаривания больше экономии, смысла в оспаривании нет.

Порядок оспаривания кадастровой стоимости

В 2026 году оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами:

• по желанию обратиться в комиссию по рассмотрению споров или сразу в суд;
• сначала обратиться в уполномоченное бюджетное учреждение и только потом в суд — при необходимости.

Способ зависит от того, какой порядок оспаривания применяется в вашем субъекте РФ — по ст. 22 или 22.1 закона о государственной кадастровой оценке.

Разберем подробнее, в чем разница.

Если комиссия по оспариванию отказывает, придется идти в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Как оспорить кадастровую стоимость в комиссии или в бюджетном учреждении

Чтобы оспорить кадастровую стоимость в комиссии по оспариванию, понадобятся такие документы:

• заявление об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки;
• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в которой указана оспариваемая кадастровая стоимость;
• копия правоустанавливающего документа, если заявление подает правообладатель объекта недвижимости. Это может быть, например, договор купли‑продажи или аренды;
• отчет об оценке рыночной стоимости в форме электронного документа.

С последним отчетом есть нюанс. Если в регионе не обязательно до суда обращаться в бюджетное учреждение, важно, чтобы рыночная стоимость была установлена на ту дату, на которую определена кадастровая стоимость.

Если в регионе надо обращаться в бюджетное учреждение, к заявлению прикладывают отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости в форме электронного документа. Он должен включать выписку из ЕГРН со сведениями о зарегистрированных правах, ограничениях прав и обременениях. Если заявление подает правообладатель, который не является собственником недвижимости, он должен приложить к заявлению также согласие собственника.

Срок подачи заявления — в течение шести месяцев с указанной в отчете даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта.

Заявление об оспаривании в комиссию. Утвержденной формы нет, документ составляют произвольно. В заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указывают название компании, адрес, формулируют право компании на подачу такого заявления и причины, по которым собственник или арендатор считает кадастровую стоимость неверной.

• Ф. И. О. физлица или полное наименование компании;
• почтовый адрес и адрес электронной почты собственника недвижимости;
• кадастровый номер объекта.

Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости. Заказать выписку о кадастровой стоимости можно, например, в МФЦ, на портале госуслуг или на сайте Росреестра. Срок — до трех рабочих дней. Это бесплатно.

Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Ее также можно заказать в МФЦ, на Госуслугах или на сайте Росреестра. Забрать документ нужно будет лично. Услуга платная.

Отчет об оценке рыночной стоимости. Отчет нужен, чтобы обосновать реальную рыночную стоимость объекта недвижимости.

Оценку выполняют независимые оценочные организации. В отчете отражают основные характеристики объекта, анализ рынка аналогичной недвижимости, методологию оценки и подробный расчет рыночной стоимости. Услуги оценки стоят в среднем от 70 до 150 тысяч рублей в зависимости от сложности объекта оценки.

Когда собрали все документы, их можно сначала подать в комиссию по оспариванию или в бюджетное учреждение. Это можно сделать несколькими способами:

• лично;
• в электронном виде через порталы государственных или муниципальных услуг. Для этого варианта потребуется квалифицированная электронная подпись — КЭП.

Заявление рассмотрят в течение 30 календарных дней. Если комиссия или бюджетное учреждение примут решение установить кадастровую стоимость на уровне рыночной, они сами направят в Росреестр копию своего решения и отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости. После этого новую стоимость внесут в ЕГРН.

Но если вы обратились в комиссию или бюджетное учреждение и они отказали в установлении кадастровой стоимости на уровне рыночной, дальше можно обратиться в суд.

Как оспорить кадастровую стоимость в судебном порядке

При оспаривании решения бюджетного учреждения госпошлина другая: 20 000 ₽ для организаций и 3 000 ₽ для ИП.

Владелец недвижимости оспаривает кадастровую стоимость земельного участка и здания на нем. Он подал в суд один отчет об оценке, в котором оцениваются эти два объекта. У них два разных кадастровых номера. Госпошлину нужно будет заплатить за каждый объект отдельно.

Для оспаривания кадастровой стоимости в суде надо составить административное исковое заявление и собрать тот же пакет документов, что и для комиссии. Вот список:

• выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости;
• выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах — правоподтверждающий документ или копия правоустанавливающего документа;
• отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

В общем случае суд рассмотрит заявление в течение двух месяцев со дня его поступления. Если оспаривают решение бюджетного учреждения, срок рассмотрения — один месяц.

Когда новые данные внесут в ЕГРН, можно, в частности, вернуть или зачесть в счет будущих платежей излишне уплаченный налог на имущество. Для этого надо подать соответствующее заявление в налоговую или ДГИ — департамент городского имущества.