Почему торговый центр устаревает за пять лет — и как спроектировать долговечный

За последние годы торговый центр перестал быть местом, куда приходят только за покупками. Сегодня посетитель едет за комплексным опытом: провести время, встретиться, поужинать, воспользоваться сервисами, закрыть несколько бытовых задач за один визит, это не вопрос моды. Именно от того, насколько удобно человеку провести у вас два часа, а не двадцать минут, зависит его средний чек и то, вернется ли он вообще.

Из этого следует главный сдвиг в проектировании: современный ТЦ мы проектируем как многофункциональную городскую среду, а не как набор торговых галерей. Разница принципиальная. Она сразу отделяет объекты, которые будут зарабатывать через десять лет, от тех, что начнут пустеть уже через три.

Что устарело, а что остается неизменным

Сегодня гораздо важнее другое: гибкость помещений, то есть, возможность трансформировать их под новые форматы арендаторов и способность объекта в принципе адаптироваться к изменениям рынка. Это и есть актив, который порождает стоимость.

При этом ряд базовых принципов качественного проектирования не устарел и не устареет никогда: понятная навигация, логичная организация людских потоков, достаточная высота общественных пространств, естественное освещение там, где его можно обеспечить, удобная логистика для арендаторов и надежные инженерные системы. Все это работало двадцать лет назад и будет работать через двадцать лет — просто потому, что связано с физиологией и поведением человека, а не с рыночными трендами.

Новые форматы ломают старую логику проектирования

Например, термальный комплекс — это дополнительные нагрузки на конструкции, повышенные требования к водоснабжению, вентиляции, инженерным мощностям и последующей эксплуатации. Фудхолл подразумевает сложные решения по вытяжке, пожарной безопасности и организации поставок. Даже, казалось бы, безобидный ПВЗ влияет на организацию входных групп и логистических маршрутов. Каждый такой фактор нужно закладывать еще на стадии концепции.

Отдельно подчеркну вещь, которую часто недооценивают: сегодня такие арендаторы все чаще становятся драйверами редевелопмента уже действующих торговых центров. Их появление, как правило, требует серьезного технического перевооружения объекта: изменения инженерных систем и локальной реконструкции отдельных зон.

И вот здесь важно, чтобы у управляющей компании была собственная девелоперская и техническая экспертиза. Мы в DG работаем по модели полного цикла — то есть и строим, и управляем, — и именно это позволяет заранее оценить, как новая функция повлияет на объект, грамотно спланировать план работ и провести реконструкцию без полной остановки торгового центра. На нашем объекте, ТРЦ «Город Лефортово», реконцепция шла в работающем центре: обновление фудхолла, освещения, фирменного стиля и ротация арендаторов по модели tenant mix дали за год рост посещаемости примерно на 30%. Остановить объект на время работ — значит потерять и трафик, и арендаторов, поэтому умение перестраивать “на ходу” стоит закладывать в саму техническую модель проекта.

Какие зоны изменились сильнее всего

Если сравнить торговый центр сегодня и пять лет назад, заметнее всего изменились три направления.

Первое — общественные пространства. Из транзитных коридоров, по которым человек просто перемещался между магазинами, они превратились в полноценные места для отдыха и общения. Люди приходят провести там время, а не пройти насквозь, и это меняет требования к площади, мебели, освещению и акустике.

Второе — зона общественного питания и развлечений. Сегодня именно эти функции во многом формируют посещаемость. Человек нередко выбирает, в какой ТЦ поехать, посетить ли фудхолл или развлекательного оператора, а покупки совершает уже “заодно”.

Третье — логистика. Рост онлайн‑торговли и омниканальных сервисов потребовал куда более продуманной организации зон разгрузки, хранения и внутренних сервисных маршрутов. Задача состоит в том, чтобы вся эта служебная механика работала эффективно и при этом не пересекалась с потоками посетителей.

Три ошибки, которые дорого обходятся

1. Проектирование без понимания будущей эксплуатации. Отдельные решения позволяют снизить стоимость стройки, но затем многократно увеличивают расходы на обслуживание. Экономия на этапе реализации оборачивается постоянной статьей затрат на весь срок жизни здания.
2. Недостаточный запас инженерных мощностей. Арендаторы становятся все более технологичными, и если у объекта нет резерва по мощностям, вы просто не сможете завести к себе сильного оператора нового формата. Отсутствие запаса напрямую ограничивает развитие.
3. Недостаточная гибкость планировочных решений. Рынок меняется быстрее, чем проходит жизненный цикл здания. Если помещения нельзя переконфигурировать без масштабной реконструкции, объект будет отставать от рынка и терять в конкурентоспособности.

Где проходит грань между экономией на стройке и ростом затрат в эксплуатации

Экономия на инженерных системах, материалах или технических решениях почти всегда поначалу выглядит оправданной — смета становится меньше, инвестор доволен. Но дальше эта экономия оборачивается ростом эксплуатационных расходов, увеличением затрат на ремонт и снижением привлекательности объекта для арендаторов. В итоге, сэкономив на старте, вы теряете потом деньги годами.

Рациональная оптимизация — это не сделать дешевле, а выбрать решения с учетом их полной стоимости владения. Разница между этими двумя логиками и определяет, будет объект активом или обузой.

Когда привлекать управляющую компанию

Мой ответ однозначен: уже на стадии разработки концепции и проектирования, а не после сдачи объекта.

Управляющая компания лучше других понимает, как объект будет жить: как организованы потоки посетителей и сервисные маршруты, как эксплуатируются инженерные системы, как устроены уборка, безопасность, обслуживание арендаторов. Если начать прорабатывать эти вопросы уже после того, как проект готов, поле для корректировок резко сузится, а стоимость любых изменений возрастет.

Именно поэтому в проектах полного цикла раннее взаимодействие девелопера, проектировщиков и будущей эксплуатационной команды снимает большинство проблем еще до того, как они возникнут. Это не бюрократия, а страховка от дорогих переделок.

Главный критерий качества проекта

Можно построить современное и визуально эффектное здание. Но если оно не предусматривает смену состава арендаторов, внедрение новых сервисов и модернизацию инженерных систем без масштабной реконструкции, его конкурентоспособность начнет падать очень быстро.

Поэтому сегодня качество проекта я измеряю не только архитектурой, но и сценариями его дальнейшей эксплуатации — и прежде всего способностью адаптироваться к изменениям рынка в течение ближайших 15‑20 лет.

Если свести все к трем советам девелоперу, они будут такими:

1. Проектируйте объект с расчетом на изменения. Хороший торговый центр должен уметь подстраиваться под новые форматы торговли и сервиса.
2. Не относитесь к инженерной инфраструктуре как к статье для экономии. Именно она определяет, что вы сможете коммерциализировать в будущем.
3. Подключайте эксплуатационную команду до завершения проектирования. Это позволяет заранее отловить решения, которые потом обернутся лишними тратами или потерей эффективности.

Выигрывает не тот, кто дешевле построил, а тот, кто заложил в проект возможность меняться

Торговый центр давно стал сложным продуктом с длинным жизненным циклом. И выигрывает не тот, кто дешевле построил, а тот, кто заложил в проект возможность меняться.