Как понять, что бизнес переплачивает за аренду офиса, склада или торговой точки

Аренда позволяет бизнесу не замораживать деньги в недвижимости и направлять капитал на развитие. Однако низкая ставка ещё не гарантирует экономии, а высокая не всегда означает переплату. На реальную стоимость помещения влияют эксплуатационные и коммунальные платежи, налоги, индексация, условия договора, расходы на ремонт и переезд, а также возможность найти сопоставимую альтернативу. Разберемся, как оценить аренду офиса, склада или торговой точки, сравнить её с рынком и решить, что выгоднее: добиваться скидки, переезжать или оставаться на прежнем месте.

Аренда или покупка: что выгоднее бизнесу

В истории много примеров, когда сети развивались с помощью покупки новых помещений и терпели фиаско. Многие компании по факту это поняли после банкротств и открыто не декларируют, а в истории некоторых, например, как у бывшего ритейлера Александра Минеева (ТФГ «Партия»), в анналах истории фигурирует как основная причина ошибочной стратегии развития.

Однако неумелое управление арендными отношениями также может стоить потери бизнеса, как это случилось с первым магазином Walmart, где после окончания договора аренды хозяин здания забрал магазин Сэма Уолтона себе в собственность.

То есть необходимо взвешивать основные риски

• у аренды — потерять точку после того, как ты сам создал ей ценность;
• у покупки — заморозить слишком много капитала в недвижимости и остаться без денег на сам бизнес.

Понимание насколько выгодна текущая аренда для бизнеса всегда лежит в четырех плоскостях.

Плоскость 1. Ситуация на рынке

В зависимости от того куда идет рынок вы можете ориентироваться дорого или дешево вы платите. Тут две сложности, даже скорее одна — сравнить сравнимое как в качественном, так и в количественном отношении.

Грамотно посчитать ставку аренды та еще задача: очень много нюансов. Ставка состоит из постоянной и переменной арендной части, в переменную часть входят коммунальные и эксплуатационные платежи, также в зависимости от налогового статуса арендодателя ставка включает разные налоги, и это также влияет на вашу арендную экономику.

Очевидно, что если вы платите 22% НДС, то и вам выгоднее, чтобы арендодатель был на общей системе налогообложения, но все решает грамотный сравнительный расчет, который определит правильные количественные величины и также может привести налоговую ставку аренды к безналоговой.

Когда перед вами будет несколько сопоставимых предложений об альтернативной аренде, у вас уйдет немало времени для корректного расчета, в том числе вам придется всем позвонить, а иногда и встретиться, чтобы уточнить все нюансы и составляющие, и без общения здесь не обойдется.

Качественное сравнение предложений еще более сложная задача, потому что не бывает двух одинаковых объектов ни по местоположению, ни по конфигурации планировки, да и кто знает, что конкретно подойдет вашему бизнесу — в этой задаче надо уметь читать между строк прежде всего в своем бизнесе, потому что лучше вас его никто не понимает.

Плоскость 2. Условия действующего договора

Чтобы мечты об экономии на аренде были реальностью, вам нужно разобраться какие опции вам дает заключенный вами договор аренды. Когда заканчивается договор, есть ли право одностороннего безусловного выхода, накопилось ли у вас достаточно претензий для расторжения договора в одностороннем порядке, какие существуют штрафные санкции при выходе из него, какая политика в отношении произведенных вами неотделимых и отделимых улучшений.

Отделимые улучшения можно забрать при переезде без ущерба для помещения, а неотделимые нельзя демонтировать без повреждения объекта.

Все эти факторы будут влиять на ваши возможности по улучшению арендного статуса и на формирование переговорной позиции.

Плоскость 3. Позиция арендодателя в отношении договора

Поняв ситуацию на рынке, сделав необходимые прикидочные расчеты и изучив договор, наступает самый сложный этап в взаимодействии: вы от коммуникации «человек‑объект» переходите в коммуникацию «человек‑человек». И тут все развивается по сценариям кино и имеет определённые законы жанра.

Насколько бы вы ни были разумным и хорошо подготовленным человеком, все может разбиться об излишнюю эмоциональность собственника и наоборот при слабой подготовке к переговорам, если администрация разумна и адекватна, вы можете рассчитывать на улучшение условий, как говорится, без «танцев с бубном».

ZOPA — это зона возможного соглашения, то есть диапазон условий, на которые готовы согласиться обе стороны переговоров.

Плоскость 4. Наличие альтернативы

Часто вроде все хорошо, и рынок говорит, что пора снижать ставку, и договор это позволяет реализовать и арендодатель договороспособный, а альтернативы переезда по разным соображениям нет.

Особенно это касается торговых и производственных кластеров, потому что конкретная локация магазина, ресторана или уникальные свойства производственного объекта, например, высота потолков и кран‑балки нужной грузоподъемностью, могут быть незаменимыми для вашего региона присутствия.

И часто арендодатели это понимают, как ни странно, и вы можете сколько угодно что‑то обсуждать на переговорах, но, если и вы, и арендодатель в курсе сложившегося положения, то что‑то изменить будет затруднительно.

Либо хороший блеф вам в помощь, но лучше не заигрываться и all in ставки не делать, как показывает практика, это заканчивается для арендатора негативно.

Офисы

Основные драйверы аренды на офисном рынке — это близость метро, близость к центру города, близость к деловым центрам, класс здания.

Чем выше класс здания, тем больше операционных расходов собственника перекладывается на арендатора, а для высококлассных объектов могут быть переложены все расходы собственника, включая налог на имущество.

Часто даже, если аренда рассматривается в одном здании и оценивается переезд из одной комнаты в другую в рамках этажа, то и тут может скрываться много нюансов. Ну, например, в рамках одного этажа бизнес‑центра может быть несколько разных собственников с совершенно разной арендной политикой и механикой ценообразования.

И после учета всех составляющих вы можете сравнить вашу арендную плату с рыночными котировками и ответить себе на вопрос: переплачиваете вы и насколько или ситуация совершенно обратная.

Офисный рынок неэластичен к смене места в рамках сопоставимых параметров локации и здания, потому что клиенты и сотрудники быстро привыкают к достойной альтернативе.

Ритейл

Стоимость аренды для торговой недвижимости формируется за счет трафика, пешеходного и автомобильного, и потенциального среднего чека покупателя товара или услуги.

Ключевой составляющей продаж является этажность вашего помещения, потому что первый этаж притягивает максимальное количество покупателей, второй этаж и подземная этажность — менее 50% от значения первого этажа, а свыше второго этажа — менее 30% трафика от значения первого этажа.

Соответственно, в ритейле этажность и конкретная локация с трафиком определенной платежеспособности сложно заменимые вещи, и если есть возможность переезда в сопоставимое место, то лучше взять сразу 2 локации и удвоится по оборотам, нежели «менять шило на мыло».

Это сродни подходу в построении бизнеса, когда сначала находится правильный человек, а потом под него открывается прибыльное направление, также и здесь, сначала «столбим» правильное место для вашего бизнеса, а потом расширяемся.

Производство и склад

Логистическое плечо к местам отгрузки и найму рабочей силы, а также технические параметры помещения будут определяющими для этого вида недвижимости. Логистическое плечо — это расстояние и маршрут, по которому перевозятся товары или сырье.

А если у вас долгий цикл производства и/или хранения товара, то переезжать с места на место из‑за проблем с арендой может убить ваш бизнес, поэтому для данного сегмента нужно крайне профессионально подходить к формированию арендного портфеля.

Арендный портфель — это совокупность помещений, которые арендует компания.

Принятие решения — остаться или съехать

Для принятия решения, что делать с конкретными арендными отношениями необходимо пройти все этапы, описанные выше: анализ рынка с обзвонами, встречами и осмотрами альтернативных предложений, произвести сравнимые расчеты, корректно прочитать договор и понять следствия его исполнения и неисполнения, провести переговоры с арендодателем, который чаще всего представлен целой командой людей, принимающих коллегиальное решение.

Финальное решение о том, что делать, необходимо принимать на основе сухой финмодели, учитывающей такие составляющие, как затраты на переезд, стоимость ремонта на новом месте, размеры потенциальных штрафов и неустоек, возможных судебных расходов, новый арендный поток с учетом всех явных и скрытых составляющих платежа, и все это должно быть рассчитано с учетом времени и стоимости денег во времени.

Когда вы понимаете цифры и риски, принять взвешенное решение будет гораздо проще и эффективнее.

Исторически на рынке профессиональных услуг, когда ставки достаточно высоки в прямом и переносном смысле, интересы собственника представляют специалисты в области недвижимости, а услуга называется «tenant representation» или на сленге это звучит как «тенреп».

Международные корпорации часто прибегают к таким услугам, потому что это отдельная специализация и держать в штате специалиста по недвижимости могут позволить себе компании с большим портфелем.

Как правило, мотивация за оказание такой услуги базируется либо на проценте от сэкономленных денег на текущем месте в результате проведения эффективных переговоров, либо в результате переезда платится комиссия за подбор нового помещения. Целесообразность привлечения такого специалиста зависит от размера арендного портфеля, сложности переговоров и потенциальных затрат компании при сохранении текущего помещения или переезде.