Что ждет рынок коммерческой недвижимости в 2026 году: 6 прогнозов от эксперта

Экстрапотребление как катализатор трансформации рынка недвижимости

Развитие электронной коммерции, включая бум маркетплейсов в России, привели к стремительному росту количества заказов. Покупка товаров онлайн стала новой нормой для россиян. Они оценили преимущества доставки на дом, возможности примерить вещи и отказаться от неподошедших. Шоппинг в сети стал развлечением и способом снятия стресса. В связи с этим увеличилось количество спонтанных и эмоциональных покупок.

В результате российский потребитель оказался в ситуации, когда товары буквально перестали помещаться в квартиру. Сезонные вещи, спортивный инвентарь, посылки, которые так и остались нераспакованными — всё это необходимо где‑то хранить. Но, как известно, место на балконе ограничено, кладовые в новостройках не всегда предусмотрены планировкой, дачи с чуланами есть не у всех, а покупка помещения для хранения вне дома потребует расходов.

В столичных регионах даже самая маленькая кладовая стоит от 400 тысяч рублей. Помещение в новом жилом комплексе обойдется в несколько миллионов рублей. Эти факторы формируют новые тенденции, которые продолжат влиять на рынок и его участников в ближайшие годы.

Спрос на малогабаритное жилье продолжит расти

Жилые пространства россиян уменьшаются вместе с ростом стоимости недвижимости. Например, в Москве в 2025 году цены увеличились на 18,4%, в Казани — на 11,2%, в Челябинске — на 10,3%. Высокая ключевая ставка Центрального банка сделала ипотеку недоступной для широких слоев населения.

Покупатели вынуждены выбирать небольшие по площади объекты. В связи с этим за первые девять месяцев 2025 года спрос на малогабаритные квартиры площадью до 20 квадратных метров увеличился на 4,7%, а на квартиры площадью от 20 до 39 квадратных метров — на 25,9%. В 2026 году тренд на компактное жилье сохранится.

Аренда дополнительных пространств станет новой нормой

По оценкам сервиса 2ГИС, год назад в городах‑миллионниках количество складов индивидуального хранения (self‑storage) увеличилось на 17%. Наиболее динамичный рост аналитики зафиксировали в Екатеринбурге (+34%) и Новосибирске (+19%), Москве и Петербурге — на 16% и 13% соответственно. В январе‑сентябре 2025 года спрос на решения для индивидуального хранения вырос на 9%.

Малому бизнесу также нужны гибкие складские решения. Раньше селлеры ограничивались гаражами и контейнерами для хранения товаров. Сегодня же они ищут более эффективные способы. К началу 2025 года в Петербурге спрос на услуги индивидуального хранения заметно опережает предложение — примерно на 70%. Большинство складских комплексов загружены почти полностью: уровень заполняемости у операторов достигает 80–100%. По оценкам аналитиков, в перспективе ближайших лет рынок self‑storage в городе способен увеличиться в три раза.

Рынок адаптируется к новой реальности, где физическое пространство становится дефицитным ресурсом, а его эффективное использование — конкурентным преимуществом. Отсюда вытекает следующий прогноз.

Количество складской недвижимости продолжит расти

По данным NF Group, в первом полугодии 2025 года в России было введено около 2,7 млн кв. м новых складских площадей — на 22% больше, чем за тот же период годом ранее. Эксперты компании ожидают, что к концу года общий объем ввода достигнет рекордных 7,6 млн кв. м, а в 2026 году на рынок может выйти еще порядка 6,2 млн кв. м складской недвижимости.

Один из значимых трендов в этом направлении — прирост складских площадей в регионах, где ожидается ввод до 3,7 млн м2 новых площадей. Это стало возможным в том числе потому, что в 2024 году инвесторы оценили перспективность ниши. Объем вложений в складскую недвижимость по итогам года составил 228 млрд рублей.

С учетом активной экспансии ведущих игроков в регионы, формирования новой складской инфраструктуры и строительства распределительных центров на востоке страны, в Сибири и на Дальнем Востоке, складской сегмент недвижимости является одним из наиболее перспективных направлений.

Торговые пространства продолжат трансформироваться

Часть торговых центров трансформируется в многофункциональные пространства, объединяющие мини‑офисы, зоны обработки заказов, складские помещения, отделения банков. Эксперты сходятся во мнении, что многофункциональность станет новым стандартом.

К следующему году смешанные комплексы с торговыми, офисными, жилыми зонами питания, фитнес‑залами станут новой нормой для премиальной недвижимости класса A+. Эта модель воплощает идею компактного города, в котором все необходимые сервисы находятся в пешей доступности.

Подобные проекты пользуются спросом в новых жилых комплексах, формирующие городскую инфраструктуру. Застройщики переходят от обычного строительства к участию в формировании полноценной экосистемы для качественной современной жизни.

Офисы изменят привычный формат

Офисный сегмент недвижимости также активно трансформируется. Классические офисы перестают быть интересными бизнесу. Вместо них компании выбирают альтернативные форматы:

1. Hot‑desking — рабочие места, которые предоставляются в аренду на ограниченное время: по часам или сменам.
2. Коворкинговые пространства — специально организованные офисы, которые арендуют разные компании.
3. Serviced offices — готовые к работе офисы с полным оснащением, которые можно арендовать на короткий срок.
4. Офисы в торговых центрах — компании переезжают из классических бизнес‑центров в локации с более доступными ставками и развитой инфраструктурой.

Эти форматы позволяют бизнесу сокращать издержки, быстрее адаптироваться к изменениям рынка и создавать комфортные условия для сотрудников.

Внимание инвесторов сместится на дефицитные сегменты

Высокая ключевая ставка Центрального банка сделала классические банковские инструменты более конкурентоспособными, по сравнению с вложениями в недвижимость. Объем инвестиций в коммерческую недвижимость за первое полугодие 2025 года сократился на 28% и составил 156 миллиардов рублей. Крупные инвесторы ищут перспективные объекты с долгосрочными якорными арендаторами. Фокус смещается на сегменты с наибольшим дефицитом:

1. Склады класса A для хранения, обработки и распределения товаров остаются приоритетом. Они обеспечивают высокую доходность и пользуются стабильным спросом у крупных сетей, маркетплейсов и дистрибьюторов.
2. Street retail — небольшие магазины и кафе в жилых районах на первых этажах новостроек становятся перспективным направлением. Близость к потребителю и доступная аренда делают этот формат привлекательным для бизнеса.
3. Офисы класса A сохраняют устойчивость благодаря ограниченному предложению.

Инвестиционные фонды продолжат диверсифицировать портфели между разными классами активов.

Что делать участникам рынка в новых условиях: советы эксперта

С учетом грядущих изменений, инвесторам и операторам складских помещений необходимо оптимизировать свой подход.

Инвесторам стоит:

1. Сфокусироваться на сегментах с наибольшим дефицитом предложения. Например, доходность от вложений в складскую недвижимость может достигать 20% годовых. Она сопоставима с доходностью других активов.
2. Диверсифицировать портфель между разными классами недвижимости и регионами, обратить внимание на проекты с долгосрочными якорными арендаторами, поможет снизить риски.
3. Обратить внимание, что региональные проекты могут принести более высокую доходность при меньшей конкуренции, по сравнению со столичными.

Сегмент self‑storage показывает устойчивый рост и еще не насыщен предложением.

Операторам складов стоит:

1. Задуматься о развитии региональной сети. Основной прирост складских площадей ожидается в регионах. Можно сфокусироваться, например, на городах‑миллионниках, где особенно активно растет eCommerce.
2. Обратить внимание на цифровые решения для управления складскими процессами. Автоматизация и системы WMS (Warehouse Management System) сегодня must have для конкурентоспособного бизнеса. Рассмотрите возможность интеграции с маркетплейсами для предоставления комплексных фулфилмент‑услуг.
3. Вложить средства в сертификацию складов по международным стандартам. Крупные корпоративные клиенты все чаще требуют соответствия ESG‑критериям и энергоэффективности.
4. Наращивать осведомленность целевой аудитории об услугах self‑storage. Рынок находится на начальной стадии развития, и многие потенциальные клиенты просто не знают о возможности аренды индивидуальных боксов для хранения.
5. Развивать партнерства с застройщиками, маркетплейсами. Интеграция услуг откроет новые каналы привлечения клиентов. Например, рассмотрите возможность размещения складов рядом с новостройками — покупатели квартир станут основными клиентами.

Девелоперам стоит:

1. Закладывать многофункциональность в проекты на этапе планирования. Смешанные комплексы с жилыми, торговыми и офисными зонами в пешей доступности станут конкурентным преимуществом. Включайте в проекты складские помещения, зоны для дарксторов и пункты выдачи заказов.
2. Пересмотреть подход к планировке квартир. Несмотря на тренд на уменьшение площади жилья, предусмотрите встроенные системы хранения, кладовые и удобные гардеробные. Это повысит привлекательность объектов для покупателей.
3. Развивать инфраструктуру «15‑минутного города». Создавайте экосистемы, где жители получают доступ ко всем необходимым сервисам без необходимости далеко перемещаться. Это включает зоны питания, фитнес‑центры, коворкинги и торговые площади.
4. Обратить внимание на форматы street retail при проектировании первых этажей. Небольшие магазины и кафе в шаговой доступности создают комфортную среду для жителей и обеспечивают стабильный поток арендаторов.

Владельцам торговой недвижимости стоит:

1. Ускорить переформатирование пустующих площадей. Не ждите возвращения традиционного ритейла — адаптируйте помещения под дарксторы, шоурумы, пункты выдачи заказов маркетплейсов и фулфилмент‑центры. Эти форматы приносят стабильный доход и востребованы рынком.
2. Трансформировать торговые центры в многофункциональные пространства. Сочетайте торговлю с офисами, коворкингами, складскими зонами, банковскими отделениями и сервисными точками. Многофункциональность обеспечит загрузку площадей и привлечет разные категории арендаторов.
3. Развивать партнерства с маркетплейсами и логистическими операторами. Предлагайте комплексные решения для хранения, обработки и выдачи заказов. Это поможет заполнить пустующие площади и выйти на долгосрочные контракты с крупными игроками.
4. Пересмотреть арендную политику. Гибкие условия аренды, краткосрочные контракты и готовность идти навстречу новым форматам бизнеса помогут быстрее заполнить площади. Рассмотрите возможность снижения ставок для перспективных арендаторов в обмен на долгосрочные обязательства.
5. Инвестировать в модернизацию инфраструктуры. Современные системы климат‑контроля, усиленные полы для складского оборудования, удобные зоны погрузки‑разгрузки сделают ваши площади привлекательными для новых форматов бизнеса.
6. Создавать опыт, а не просто пространство для покупок. Для площадей, которые остаются торговыми, делайте акцент на развлекательную составляющую, event‑зоны и уникальные концепции, которые невозможно реализовать в онлайне.

Индивидуальное хранение в ближайшие годы станет массовой услугой. Крупные операторы смогут выйти на биржи, провести IPO, привлечь инвестиции. Увеличится консолидация рынка.

Подведем итоги

Следующий год продолжит перестройку рынка коммерческой недвижимости. На смену привычным форматам придут гибкие и адаптивные проекты. Взрывной рост онлайн‑торговли, уменьшение площади квартир и изменившиеся потребительские привычки требуют новых решений — от боксов для хранения вещей до гибридных офисов со складами и фулфилмент‑центрами. Преимущество получат те участники рынка, которые быстро адаптируются к новым условиям. Умение заметить новый тренд и оперативно его использовать определит, кто из них останется на рынке, а кто уступит место конкурентам.