Кто выдает разрешение на строительство и как его получить

На большинство типов построек для бизнеса нужно получать разрешение. К примеру, нельзя просто арендовать земельный участок и построить кафе, даже если рядом уже стоят другие здания.

В статье разбираем, как пройти все этапы получения разрешения, какие документы для этого нужны и почему могут отказать в строительстве.

Когда требуется разрешение на строительство

Постройка объекта капитального строительства, ОКС. Если у здания есть фундамент, оно неразрывно связано с землей и его нельзя переместить без ущерба — скорее всего, разрешение нужно. Сюда относятся многоквартирные дома, коммерческие здания — офисы, магазины, склады, промышленные объекты, крупные инфраструктурные сооружения.

Не важно, строит бизнес недвижимость для себя или на продажу, — разрешение все равно нужно.

Реконструкция ОКС, которая меняет ключевые параметры. Разрешение потребуется, если в ходе работ вы планируете изменить высоту, этажность, площадь, объем здания, заменить или восстановить несущие конструкции.

Строительство на особых территориях. Если участок расположен в границах особо охраняемой природной территории, в историческом поселении или на земле с особыми условиями использования, например в зоне с ограничениями по экологии или безопасности, процедура получения разрешения будет строже.

Кто выдает разрешение на строительство

Узнать, какое ведомство отвечает за выдачу разрешения в нужном населенном пункте, можно на Госуслугах.

Как получить разрешение на строительство: пошаговый план

Получение разрешения на строительство — довольно сложный процесс. Вот что нужно сделать:

1. Провести экспертизу участка.
2. Подготовить технические проекты.
3. Подать документы в ведомства и получить их согласие.

Дальше рассмотрим каждый шаг.

Шаг 1. Провести исследование участка

До строительства надо убедиться, что грунт выдержит здание, а под землей не проходят трубы и провода. Из‑за плохого грунта здание может со временем просесть, а по стенам пойдут трещины. А если на участке проходят коммуникации, коммунальные службы могут раскопать его для замены труб или кабелей.

Провести нужные экспертизы помогут инженеры и геодезисты.

Шаг 2. Подготовить документы и техпроекты

После проверки участка специалисты подготовят разные техпроекты. Они нужны не только для получения разрешения на строительство, но и для работы архитектора и строителей. Например, от техпроектов зависит, как расположить здание на участке, сколько у него может быть этажей, где делать выезды и заезды.

1. Договор купли‑продажи или договор аренды земельного участка.
2. Согласие на строительство. Его нужно получить у всех владельцев будущего объекта.
3. Геоподоснова и ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. Геоподоснова показывает, что находится под землей: там могут быть старый фундамент или трубы. А ГПЗУ показывает, что над землей: например, где проходят пределы участка, есть ли охранные зоны поблизости. Оба документа можно получить в муниципалитете, но проще запросить через Госуслуги — это платно.
4. СПОЗУ — схемы планировочной организации земельного участка. Это план, который состоит из чертежа и важных параметров будущего здания: количества этажей, площади здания и парковки, расположения газовой трубы. СПОЗУ разрабатывают инженеры.
5. Согласование архитектурно‑градостроительного облика объекта капитального строительства. Документ показывает дизайн здания: материалы фундаментов, стен, облицовки, крыши. Если здание не вписывается в облик города или сделано из опасных материалов, могут отказать. Этот документ разрабатывает архитектор, а потом его согласовывают с городским комитетом по архитектуре.
6. План организации строительства. В нем детально описывают процесс стройки: в какое время будут строить, когда проводятся шумные работы, сколько месяцев будет идти стройка, как участок будет отделен от прохожих, где будете хранить строительные материалы, кто будет вывозить мусор.

Могут понадобиться и другие документы. Например, если планируете строить здание свыше 1 500 м или рядом есть объекты культурного наследия. Сложнее всего получить разрешение на строительство в центре города: дороги перегружены пробками, вокруг много других зданий, часть из них имеет культурную ценность — будут особые требования. На строительство за городом получить разрешение обычно проще.

Неспециалистам некоторые документы могут казаться почти одинаковыми. Но для тех, кто разбирается в строительстве и сопроводительной документации, важен каждый.

Шаг 3. Подать документы

Готовый комплект документов с заявлением на разрешение строительства нужно подать в профильное муниципальное ведомство.

Процесс получения разрешения занимает от шести месяцев до года. Срок зависит от расположения участка и особенностей законодательства региона.

Разрешение на строительство дают на время: если не успеть со стройкой, придется продлевать срок. Так государство борется с затянувшейся на годы стройкой.

Важно помнить, что разрешение выдают на конкретный объект: если потом решите, что надо достроить комнату или сделать подвал, надо согласовывать отдельно.

Могут ли отказать в выдаче разрешения

Документы не соответствуют требованиям. Планируемый объект не укладывается в параметры, прописанные в ГПЗУ, правилах землепользования и застройки, ПЗЗ, проекте планировки и межевания территории. Для линейных объектов, таких как дороги и линии электропередачи, проверяют соответствие проекту планировки и межевания.

Также отказ возможен, если проект нарушает разрешенный вид использования земельного участка, ВРИ, или действующие на дату выдачи разрешения ограничения. Например, участок находится в охранной, санитарной, водоохранной зоне, зоне объекта культурного наследия.

Недостоверные сведения. В заявлении или приложенных документах есть ошибки, опечатки или неверные данные, которые влияют на возможность выдачи разрешения.

Устаревший ГПЗУ. Если градостроительный план земельного участка выдан более трех лет назад, его могут не принять.

Проблемы с комплексным развитием. Если строительство планируется на территории, которая подлежит комплексному развитию, и не выполнены условия такого развития.

Нарушения в особых зонах. Если участок попадает в зону с особыми условиями, например приаэродромную территорию или зону охраны объектов культурного наследия, и проект нарушает установленные режимы.

Что будет, если построить объект без разрешения

Если построить здание без разрешения, его могут признать самовольной постройкой. В таком случае придется узаконивать его через суд, но так получается редко.

Как правильно выбрать посредника для подготовки документов

Скажем сразу: руководителю компании или предпринимателю не обязательно проходить весь квест самому. Строительство стоит миллионы и длится минимум несколько месяцев. Если ошибиться с документами, можно потерять много денег и времени. Чтобы подстраховать себя, рекомендуем привлечь специалистов — строителей, инженеров и консультантов в сфере строительства.

Есть два варианта работы:

1. Первый — вы сами ищете, кто сделает документы, проверяете их и подаете через Госуслуги.
2. Второй — заказываете инженерные работы и проектирование у строительной или консалтинговой компании — они готовят все документы и берут согласование с властями на себя.

Второй вариант выйдет дороже, но он надежнее: за ошибки в коммерческом строительстве грозят миллионные штрафы.

Искать таких специалистов удобнее всего в интернете. Введите в поиске «название документа + сделать» или ищите консалтинговую компанию, которая сделает все сразу.

В обоих вариантах важно убедиться в опытности и экспертности компании или отдельных специалистов. Одних отзывов в интернете может быть недостаточно: их легко подделать. Спросили, как выбрать подрядчика, у Константина Миронова, технического директора инжиниринговой компании «Магистральная сеть». Вот на что он рекомендует обратить внимание:

1. Посмотрите реализованные проекты компании. Хорошо, если они будут похожи на ваш. Например, если планируете строить гостиницу, кейсы частных домов не подойдут. Ищите того, кто построил несколько гостиниц.
2. Изучите договор: ответственность подрядчика за ошибки или за нарушение сроков, стоимость каждого этапа, чтобы избежать неожиданных дополнительных трат. Для проверки можно пригласить юриста по недвижимости. Он поможет отследить пункты и фразы, заранее невыгодные для вас.
3. Проверьте контрагента на надежность в специальном сервисе.
4. Рекомендуем приехать в офис компании и обсудить работу лично. Так вы сможете увидеть работу организации изнутри.

Обычно этих пунктов достаточно, чтобы не нарваться на мошенника или непрофессионала.

Что обсудить со специалистом, чтобы не пришлось начинать все заново

Например, один участок подходит для маленького одноэтажного кафе и не подходит для большого ресторанного комплекса. Если специалисты не знают нюансов, они могут пропустить важные детали для бизнеса и не получится со временем расшириться или сделать парковку.

❌ Хочу здесь построить небольшое кафе.

✅ Хочу здесь построить комплекс кафе в два этажа. Гости будут оставлять машины на парковке. Проходимость — 10 000 человек в день.

Хорошо, если эксперты помогут скорректировать ТЗ с учетом их опыта. Бывает так, что предприниматель или руководитель компании заложил на строительство 10 млн рублей, а эксперты сказали, что надо минимум 15 млн рублей и сэкономить не получится.

В такой ситуации придется либо скорректировать бизнес‑план, либо отказаться от строительства. Главное, что все нюансы просчитали заранее. И даже в этом случае всегда стоит просчитывать риски и закладывать дополнительное время и резервные бюджеты.